Agencia Tributaria de Andalucía. Consejería de Hacienda y Administración Pública

 

Valoración de Bienes Rústicos

 

Introducción

La Orden 27 de Octubre de 2011 (BOJA núm. 224 de 15 de Noviembre) aprueba los precios medios en el mercado y hace públicos los valores resultantes a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, establece las reglas para su aplicación y publica la metodología seguida para su obtención.

Este desarrollo reglamentario aporta transparencia al proceso de valoración de fincas rústicas, al tiempo que facilita a las personas contribuyentes el derecho a conocer la valoración que la Administración atribuye a los bienes que se adquieren o transmiten. De este modo, el método establecido contribuye a reducir la conflictividad en la aplicación de los tributos y a incrementar la seguridad jurídica, ya que permite a las personas contribuyentes conocer, a través de un procedimiento ágil y sencillo, el valor a efectos de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones de los bienes que adquiere o transmite.

En el artículado de la Orden se acota el objeto de la misma que se concreta en la aprobación de los precios medios, definir las reglas para la aplicación de estos precios medios, identificar los supuestos en los que los mismos pueden ser objeto de aplicación y los casos en los que se encuentran expresamente excluidos. Asimismo se establece en que supuestos la Administración no procederá a una comprobación de valores.

La Orden se estructura en cuatro artículos, dos disposiciones adicionales, una disposición final y dos Anexos.

Valoración

Aplicación de precios medios

Según indica la Orden, la valoración de las fincas rústicas se hará a través del método de precios medios, a diferencia de la valoración de inmuebles urbanos que se hace a través de coeficientes de actualización aplicados a su valor catastral. Se pueden consultar los valores mínimos por referencia catastral en el siguiente enlace:

Los precios medios tienen validez para los hechos imponibles devengados a partir del 15 de Noviembre de 2011 hasta la siguiente actualización de valores.

De acuerdo con su artículo 3, la estimación del valor real de los bienes inmuebles rústicos se obtendrá multiplicando el precio en euros por hectárea, que figura en la última columna de su Anexo II, por la superficie del inmueble rústico de que se trate. Para ello se aplicarán las siguientes reglas:

  1. La superficie, clase de cultivo e intensidad productiva a declarar serán en todo caso las reales de la finca. Estos parámetros podrán ser verificados por la Administración por cualquier medio topográfico, digital o de cualquier otra índole disponible en el momento de su comprobación.

  2. Cada finca rústica se dividirá en tantas subparcelas como clases de cultivo e intensidad productiva tenga definidas en la cartografía catastral.

    No obstante lo anterior, en caso de divergencia entre la clase de cultivo e intensidad productiva reales declaradas y las catastrales, podrán aplicarse los precios medios previstos en la Orden siempre que haya solicitado la correspondiente modificación catastral, de acuerdo con el Capítulo II del Título II del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

  3. A la superficie de cada subparcela se le aplicará el precio medio que corresponda a la clase de cultivo y a la intensidad productiva definidas catastralmente, sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo a) del apartado 2 de este artículo.

  4. Se considerará como clase de cultivo o aprovechamiento, el atribuido a cada subparcela de terreno en la calificación catastral.

    Asimismo se considerará intensidad productiva la asignada a cada calificación catastral de acuerdo con su calidad y aptitud para la producción agraria, de acuerdo con la terminología definida en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado mediante Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo y en sus normas de desarrollo.

  5. La suma de los valores de cada subparcela será el valor real del suelo rústico a considerar.

    Cuando en la finca rústica se hallen edificaciones u otras construcciones, la valoración de éstas se efectuará conforme a los medios de comprobación de las fincas urbanas, y se sumará al valor calculado del suelo para obtener el valor total del bien inmueble rústico. El contribuyente puede acceder a los valores para este tipo de inmuebles a través de la herramienta de valoración que la Agencia Tributaria de Andalucía tiene en su Oficina Virtual, accesible a través del siguiente enlace:

    En las transmisiones de bienes o derechos sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados prevalecerá el precio o contraprestación pactada cuando resulte superior al valor declarado o al estimado de acuerdo con lo establecido por la Orden.

    La Administración podrá iniciar un procedimiento de comprobación del precio o contraprestación pactada en relación con lo dispuesto en este apartado.

    Tratándose de bienes inmuebles de naturaleza rústica a los que no sea de aplicación lo dispuesto en la Orden, la Administración podrá estimar su valor aplicando los precios medios aprobados en la Orden, una vez comprobada la coincidencia de las características físicas, económicas y legales de las bases de datos catastrales con las reales del mismo. No procederá la comprobación de valores declarados por las personas contribuyentes en los siguientes casos:

    1. Cuando el valor declarado por las personas contribuyentes sea igual o superior al obtenido, cuando proceda, de la aplicación del presente artículo, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 134.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
    2. Cuando el valor declarado por las personas contribuyentes sea igual o superior al suministrado por la Administración con carácter previo a la adquisición o transmisión de bienes inmuebles, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 90 de la Ley General Tributaria

No aplicabilidad de este sistema de valoración

  1. Cuando para una subparcela de una finca de un determinado municipio la clase de cultivo o intensidad productiva no estén incluidos en el Anexo II de esta Orden.

  2. Cuando las características de alguna de las subparcelas de las fincas se correspondan con cualquiera de los siguientes grupos de calificación catastrales:

    • 13 Aprovechamientos extractivos (AG, CA, SM, ST, PZ).

    • 14 Urbanismo (EA, EX, FF, OT, PF, U-, VT) a excepción del improductivo (I- ) cuyo valor figura determinado en el Anexo II de la Orden.

    • 15 Hidrografía (HC, HG).

  3. Fincas en las que la proximidad de cualquier linde al núcleo de población diste menos de 1 Km. En los municipios pertenecientes al Ámbito Territorial Primero establecidos en la normativa sobre precios básicos y precios máximos de venta y renta de vivienda y suelo de Andalucía, se entenderá como núcleo urbano aquel suelo definido como urbano o urbanizable de cualquier categoría de los definidos en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

  4. Fincas en las que existan circunstancias particulares cuya repercusión sobre el valor determinen que éste sea superior al de uso agrario ya sea por su uso, potencialidades, ubicación o entorno.

  5. Fincas con una superficie inferior a la unidad mínima de cultivo cuando no estén formadas por parcelas catastrales completas.

Cálculo, obtención y consignación de valores

Las personas interesadas en conocer el valor que la Administración tributaria asigna a los bienes inmuebles de naturaleza rústica objeto de adquisición o transmisión, podrán calcular dicho valor en la forma establecida en el artículo anterior. Para la obtención con carácter informativo de los valores regulados en la Orden, la Administración pondrá a disposición de las personas interesadas las aplicaciones necesarias a través de Internet en la página Web de la Agencia Tributaria de Andalucía.

Los valores así obtenidos podrán consignarse en las declaraciones y autoliquidaciones tributarias de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones.

Valoración de inmuebles situados en el territorio de otra Comunidad Autónoma

De conformidad con lo previsto en el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, para la estimación del valor real de los bienes inmuebles de naturaleza rústica regulados en el artículo 3 de esta Orden, radicados en el territorio de otra Comunidad Autónoma, podrá aplicarse la metodología técnica utilizada para el cálculo de los coeficientes multiplicadores y los coeficientes resultantes de dicha metodología aprobados y publicados por la Comunidad Autónoma en cuyo territorio radiquen los bienes.

De conformidad con lo previsto en el artículo 57.1.c) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, para determinar el valor real de inmuebles situados en el territorio de otra Comunidad Autónoma, podrá utilizarse el medio de valoración consistente en precios medios de mercado, aplicando la metodología o el sistema de cálculo aprobados y publicados por dicha Comunidad Autónoma, utilizado para determinar dichos precios medios en función del tipo de bienes, así como los valores resultantes.

Ejemplos de cálculo del valor de una finca rústica

Dada una finca rústica, con dos subparcelas, situada en el municipio de Montilla de 5,4 hectáreas totales, de las cuales 4,1 son de olivar de secano, con intensidad productiva 2, y 1,3 hectáreas son de viña secano, con intensidad productiva 1.

Para calcular el valor real estimado mediante los precios medios publicados por la Orden tenemos dos opciones:

  1. La primera es acceder a la página Web de la Agencia Tributaria de Andalucía, donde se facilita una funcionalidad para realizar el cálculo de manera automática, para ello, tras introducir la referencia catastral de la finca (los 20 dígitos alfanuméricos) se recuperan los datos de las subparcelas catastrales de la finca y se calcula el valor de cada una y el de la finca en su totalidad, pudiéndose añadir nuevas subparcelas o modificar los datos importados si la realidad fuese diferente a lo recogido por Catastro.
  2. La segunda opción para el cálculo sería consultar el anexo II de la Orden, para recabar la valoración que se hace por hectárea de cada tipo de aprovechamiento e intensidad productiva. Así vemos que según el Anexo II de la Orden (yendo a la provincia de Córdoba, municipio de Montilla), la hectárea de olivar secano con intensidad productiva 2 se valora a 21.700 euros y la hectárea de viña secano con intensidad productiva 1 se valora a 20.900 euros.

Por ello, la valoración de la subparcela de olivar sería de 4,1 * 21.700 = 88.970 euros y la de la subparcela de viña de 1,3 * 20.900= 27.170 euros. Estas cifras sumadas nos dan el valor de la finca que sería de 88.970 + 27.170 = 116.140 euros.

Preguntas Frecuentes

¿Qué novedades para el administrado plantea la Orden respecto a la situación anterior a su entrada en vigor?
Con la Orden de precios medios se gana en seguridad jurídica y se consigue conocer desde el primer momento qué valores mínimos de transmisión asignará la Administración a las fincas rústicas con total certidumbre. La Orden permite que sea el propio tributante quien pueda consultar el valor estimado de las fincas a trasmitir, directamente en el anexo II de la Orden o en Internet (Web de la Agencia Tributaria de Andalucía), sin necesidad de acudir, como antes de la Orden, a Oficinas Liquidadoras o Gerencias Provinciales.
¿Puedo vender o comprar una finca rústica por debajo del precio que resulta de la aplicación de la Orden?
La Orden viene a determinar una metodología de valoración de acuerdo con la Ley para comprobar los valores declarados y no un medio de fijación de precios de transmisiones. Por ello, si la transmisión tiene lugar por debajo del valor de la finca calculado por la Orden, lo que determina la misma es que se comprobará dicho valor, al que se podrá oponer el contribuyente mediante medios previstos en la Ley como la Tasación Pericial Contradictoria.
¿Si la transmisión se ha efectuado por un valor por encima del que fija la Orden para una determinada finca, deberé liquidar por el valor real de la transmisión o por el de la Orden?
Siempre por el valor real de la transmisión, si este está por encima del de la Orden tiene una presunción de certeza, si está por debajo, habrá de probarse. Si finalmente por otros medios de prueba se comprueba que la transmisión lo ha sido por un valor superior, aunque supere el valor de la Orden, se liquidará por el valor real de la transacción.
¿Qué superficie debo emplear para el cálculo del valor de la finca?, ¿la catastral, la registral,…?.

La superficie, clase de cultivo e intensidad productiva a declarar serán en todo caso las reales de la finca. Estos parámetros podrán ser verificados por la Administración por cualquier medio topográfico, digital o de cualquier otra índole disponible en el momento de su comprobación. Por ello, si existen discrepancias entre los valores recogidos en Catastro, los que figuran en el Registro de la propiedad y los reales de la finca se tendrán en cuenta estos, sin menoscabo de la obligación del propietario de mantener actualizados los valores catastrales y registrales correspondientes a su finca.

En mi finca existen más de un cultivo, ¿cómo puedo calcular el valor de la finca?

Cada finca se dividirá en tantas subparcelas como clases de cultivo e intensidad productiva tenga definidas en la cartografía catastral o tantas como posea en la realidad. Después a la superficie de cada subparcela se le aplicará el precio medio que corresponda a la clase de cultivo y a la intensidad productiva definidas catastralmente. La suma de los valores de cada subparcela será el valor real del suelo rústico a considerar.

¿Puedo aplicar los valores medios de la Orden para cualquier finca rústica?

En general sí, pero existen excepciones en los siguientes casos:

  1. Cuando para una subparcela de una finca de un determinado municipio la clase de cultivo o intensidad productiva no estén incluidos en el Anexo II de la Orden.

  2. Cuando las características de alguna de las subparcelas de las fincas se correspondan con cualquiera de los siguientes grupos de calificación catastrales:

    • 13 Aprovechamientos extractivos (AG, CA, SM, ST, PZ)

    • 14 Urbanismo (EA, EX, FF, OT, PF, U-, VT) a excepción del improductivo (I-) cuyo valor figura determinado en el Anexo II.

    • 15 Hidrografía (HC, HG).

  3. Fincas en las que la proximidad de cualquier linde al núcleo de población diste menos de 1 Km. en los municipios pertenecientes al Ámbito Territorial Primero establecidos en la normativa sobre precios básicos y precios máximos de venta y renta de vivienda y suelo de Andalucía. Se entenderá como núcleo urbano aquel suelo definido como urbano o urbanizable de cualquier categoría de los definidos en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

  4. Fincas en las que existan circunstancias particulares cuya repercusión sobre el valor determinen que éste sea superior al de uso agrario ya sea por su uso, potencialidades, ubicación o entorno.

  5. Fincas con una superficie inferior a la unidad mínima de cultivo cuando no estén formadas por parcelas catastrales completas.

¿Cómo puedo valorar una edificación existente en la finca rústica que va a ser transmitida?
Cuando en la finca rústica se hallen edificaciones u otras construcciones, la valoración de éstas se efectuará conforme a los medios de comprobación de las fincas urbanas, y se sumará al valor calculado del suelo para obtener el valor total del bien inmueble rústico.

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