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El Glosario del Alquiler

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Si el propietario hubiera vendido la vivienda, y no hubiera puesto en conocimiento del inquilino la propuesta de venta de la misma, o esta comunicación hubiera sido incompleta, con omisión de las condiciones esenciales de dicha transmisión, así como si el precio efectivo de la compraventa resultara inferior o menos onerosas las condiciones esenciales a las notificadas al inquilino, éste tiene el derecho de adquirir la vivienda del comprador, reembolsando el mismo precio de la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la casa vendida.

Para ejercitar este derecho el inquilino tiene de plazo 30 días desde la notificación que el nuevo adquirente de la vivienda ha de hacer al inquilino reflejando las condiciones esenciales en las que se efectuó la compraventa, pasados los cuales caducará este derecho.

El ejercicio de estos derechos por parte del inquilino tiene una serie de límites.
 
Uno de ellos es el caso de que la vivienda arrendada perteneciera también a otro propietario, es decir, un condueño; éste tendrá entonces preferencia para ejercitar estos derechos.

Otro ejemplo es el caso de que el propietario hubiera establecido con otra persona un pacto en virtud del cual se concede la opción a adquirir la vivienda en un plazo máximo de cinco años, debiendo tal pacto estar inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
 


Derecho de tanteo

Es la facultad que tiene el inquilino de adquirir la vivienda, en el caso de que el propietario tenga intención de venderla.

Para poder ejercitar este derecho es necesario que el propietario haya comunicado fehacientemente la decisión de vender dicha vivienda, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Esta decisión de venta por parte del propietario ha de ser un proyecto de venta definitivo, y no quedarse en una mera intención o promesa de venta.

El inquilino tiene de plazo para ejercitar este derecho 30 días naturales desde el día siguiente a la comunicación realizada por el propietario.

Los efectos de la notificación caducan a los 180 días naturales siguientes a la misma, pudiendo el propietario, tras este periodo, iniciar de nuevo la propuesta de venta.
 
 
 
 
Es un procedimiento judicial cuyo objeto es expulsar al inquilino de la vivienda por falta de pago, para que el propietario pueda volver a disponer de su uso, bien para su uso propio, bien para alquilarla de nuevo. Se tramita mediante un procedimiento breve, en el que sólo hay que demostrar que existe un contrato de arrendamiento y que no se está pagando la renta acordada según lo pactado. Si la deuda es inferior a 900 euros, no se requiere abogado o procurador.

La Ley, además, permite la acción de desahucio con la reclamación de las rentas debidas, cualesquiera que sean. El desahucio únicamente se plantea para reclamar el desalojo. Por lo tanto, en este juicio no se pueden plantear otras cuestiones.
 
En principio, se le deberá requerir que abone las cantidades que adeuda y una vez transcurridos dos meses se podrá presentar una demanda de desahucio. Si se desea demandarle directamente, sin requerirle ni esperar, también puede hacerse, si bien puede que el procedimiento termine si paga lo que debe antes de la celebración del juicio o si se pone a disposición del tribunal o del notario las cantidades que adeuda. La tardanza depende en principio de la saturación del juzgado.

Si una vez procedido el desahucio descubre daños en la vivienda, se deberá aplicar la mensualidad destinada a fianza para subsanar los mismos y, si no fuese suficiente, se deberá a acudir a los tribunales.
 


Subrogación en el alquiler de una vivienda

El que tenga derecho a continuar como inquilino deberá notificar por escrito al propietario dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento del inquilino que se ha producido el fallecimiento y quién es la persona que se subrogará en el arrendamiento, indicando la relación de parentesco con el inquilino. A la notificación deberá acompañar un certificado de defunción del Registro Civil y cualquier prueba que acredite que cumple los requisitos que establece la Ley para la subrogación.
 
 
 
 
En este caso, podrán subrogarse a este contrato las siguientes personas:
  • El cónyuge que conviviera con él.
  • Las personas que hayan convivido con él con una relación afectiva –independientemente de su orientación sexual- durante los dos años precedentes a su fallecimiento. Si la pareja ha tenido descendencia no hay plazos, es suficiente la convivencia.
  • Los descendientes sujetos a su patria potestad o tutela o los que hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su muerte.
  • Los padres o hermanos que hubiesen convivido con él los dos años anteriores de su muerte.

El alquiler se extinguirá si el propietario de la vivienda no recibe comunicación por escrito del fallecimiento, en un plazo de tres meses.
 
 
 
 
El arrendamiento se extingue por las siguientes causas:
  • Pérdida de la vivienda por causa no imputable al propietario.
  • Declaración de ruina de la vivienda.
 
El propietario podrá resolver el contrato de arrendamiento por cualquiera de las siguientes causas:
  • Impago de la renta por el inquilino.
  • Impago de la fianza o de sus actualizaciones.
  • Subarriendo o cesión sin consentimiento.
  • Causar el inquilino daños en la vivienda o realizar obras sin consentimiento del propietario.
  • Realizar el inquilino en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Dejar de destinar el inquilino la finca arrendada a vivienda permanente del mismo.
  • Incumplir el inquilino cualquier otra obligación que haya asumido en el contrato, a menos que el propietario prefiera exigir el cumplimiento de dicha obligación y continuar con el contrato.
 
El inquilino podrá resolver el arrendamiento en los siguientes casos:
  • Si el propietario no hace las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable.
  • Si el propietario perturba de hecho o de derecho la utilización de la vivienda.
 
 
 
La cesión del arrendamiento es aquel contrato mediante el cual el inquilino de una vivienda (cedente) transmite a un tercero (cesionario) los derechos y obligaciones que le corresponden como inquilino en virtud del contrato de arrendamiento pactado con el propietario.

Como consecuencia de la cesión, el inquilino o cedente queda desligado del contrato de arrendamiento, pasando el cesionario a ocupar su misma posición en el contrato frente al propietario.

Según el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el inquilino no puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero a menos que medie el consentimiento expreso y por escrito del propietario.

Si se produce la cesión del arrendamiento con el consentimiento del propietario, el cesionario queda subrogado en la posición contractual del inquilino (cedente) frente al propietario. Ello significa que el contrato de arrendamiento no se modifica, salvo en el hecho de que el inquilino queda sustituido por otra persona, que tendrá en todo caso los mismos derechos y obligaciones que tenía en inquilino.
 
 
 
 
Durante los cinco primeros años la renta sólo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente de la anualidad anterior la variación porcentual del Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses anteriores a la fecha de cada actualización. A partir del sexto año de duración, la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes.
 
 
 
 
El propietario podrá impedir la prórroga haciendo constar en el contrato de arrendamiento, al tiempo de celebrarse, que necesitará ocupar la vivienda para sí de forma permanente antes del transcurso de cinco años desde la celebración del contrato.

Aún en este caso, si el propietario no ocupa la vivienda para sí después de transcurrir tres meses desde la extinción del contrato, el inquilino puede elegir entre volver a ocupar la vivienda por un nuevo periodo de cinco años y recibir una indemnización por los daños que le haya causado el desalojo, o bien recibir del propietario una indemnización equivalente al importe de la renta correspondiente a los años de contrato que falten para completar los cinco.
 
 
 
 
La Ley de Arrendamientos Urbanos recoge de forma expresa que en los contratos de duración superior a cinco años, el arrendatario podrá desistir del contrato, y que las partes podrán pactar para este supuesto una indemnización a favor del arrendador.

Para los supuestos de contrato con duración inferior a cinco años no se dice expresamente nada, por lo que si se produce el desistimiento anticipado el arrendador podrá, aunque no se haya pactado en el contrato nada al respecto, exigir una indemnización por los perjuicios causados en base al incumplimiento contractual producido siempre que se pueda demostrar que estos han existido.
 
 
 
 
La duración del alquiler será pactada por las partes. Si fuera inferior a cinco años, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un mínimo de cinco años, salvo que el inquilino manifieste que no quiere renovarlo. Se entenderán celebrados por un año los alquileres en los que no se haya estipulado duración o sea indeterminada.

Si llegada la fecha de vencimiento, una vez transcurridos como mínimo los cinco años de duración, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino manifieste al propietario con un mes de antelación su voluntad de no renovar el contrato.

No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el propietario de ocupar la vivienda alquilada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.
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