Junta de Andalucía

Vender tu vivienda libre

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Antes de poner en venta tu vivienda deberías, a nivel monetario, hacer tres cosas:
  • Comprobar las condiciones de amortización de tu hipoteca, sobre todo en lo relativo a las comisiones de cancelación o de amortización anticipada de la hipoteca. Quizás pueda resultarte más interesante hacer una subrogación de la hipoteca y que sea asumida por el futuro comprador. En definitiva se trata de que tengas claro a qué gastos en relación a la hipoteca tendrás que hacer frente al vender tu casa.
  • Establecer el precio de la vivienda o, mejor dicho, su precio de venta. Para ello, deberías tener en cuenta el mercado actual, por cuánto se venden las viviendas similares en tu zona o en otras zonas, podrías acudir a un tasador o solicitar a una inmobiliaria que determine su precio de venta.
  • Estimar los costes de la venta dado que vender tu casa por una determinada cantidad no significa que obtendrás todo lo que pidas al comprador, dado que hay una serie de gastos a los que siempre debe hacer frente el vendedor:
    • Los costes y gastos de cancelación o subrogación de tu hipoteca.
    • La comisión por venta de la Agencia Inmobiliaria (si finalmente accedes a utilizar sus servicios).
    • Impuestos -sujetos a diversas hipótesis, por ejemplo si vas a reinvertir o no el importe de la venta en otra vivienda-. Especialmente relevante es el impuesto de plusvalía que puede alcanzar una cuantía considerable si la diferencia entre el precio al que la compró y al que la vende (plusvalía) es importante.
    • Otros gastos (anuncios publicitarios, abogado, puesta al día en gastos u obligaciones atrasadas, gestora, registro, reparaciones...).
 
Si, además, vas a vender tu vivienda actual para comprar otra que se convertirá en tu nueva residencia habitual deberías tender en cuenta un cuarto aspecto económico que acabará siendo, para ti, el más importante: la compra de la nueva casa y que puede implicar un nuevo préstamo hipotecario, además de gastos de compraventa y escrituración de la vivienda, sin contar con los gastos derivados del traslado y la mudanza y cualquier otro gasto asociado a una nueva vivienda (alta de servicios, comunidad, etc).
 
 
 
 
Además de hacer cálculos acerca de las ventajas económicas que obtendrás de la venta de la vivienda y poner un precio lógico para esa venta, deberás tener localizada toda la documentación relacionada con la casa, dado que todos son necesarios para realizar una compraventa inmobiliaria:
  • Escritura de compraventa
  • Datos del Registro de la Propiedad
  • Último recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
  • Estatutos de la Comunidad (si existe el documento)
  • Certificado de Deuda Pendiente (si existe hipoteca aún)
  • Cancelación Registral de la hipoteca (si ya se terminó de pagar pero en el Registro no consta ‘libre de cargas’. Esto lo tiene que pagar el vendedor)
 
 
Una vez que has decidido, tras hacer números, vender tu casa actual, debes ponerla en venta. Para ello puedes poner anuncios en portales web que se dedican a anunciar viviendas en venta; puedes pagar clasificados en la sección inmobiliaria de diarios y prensa especializada en compraventa; puedes colgar un cartel de ‘Se Vende’ de alguna ventana de la vivienda; o puedes dirigirte a una o varias inmobiliarias que harán prácticamente todo el trabajo por ti a cambio de una comisión.
 
Si deseas conocer las ventajas e inconvenientes de cada vía de compraventa de viviendas, puedes consultar Dónde y Cómo buscar la vivienda, del Portal Web de la Consejería de Fomento y Vivienda.
 
 
 
 
Si ya tienes la vivienda en venta, ahora comenzarán las visitas de los compradores a los que pueda interesarles tu casa.
 
Los compradores se fijarán, además de, por supuesto en el precio, en el estado de la vivienda y lo compararán con otras visitas que realicen a otras casas en venta de la zona, quedándose, siempre, a menos que exista una diferencia de precio considerable, con aquella que les haya dejado mejor impresión.
 
Esto no significa que tengas que hacer costosas remodelaciones en la vivienda que quieres vender, sobre todo porque, probablemente, no recuperarás con la venta la inversión. Bastará con pequeñas obras y reparaciones que resulten necesarias y que no suponga un desembolso elevado de dinero previo a la venta pero que eviten que el comprador solicite una rebaja en el precio, posiblemente lógica ante los desperfectos.
 
Además, siempre es importante que la casa esté lista para ser mostrada: límpiala a fondo (suelos, baños y cocina, muebles, lámparas, ventanas…todo), pinta si es necesario, ordénalo todo, evita que haya demasiados muebles y adornos que dan sensación de recargado, despéjalo todo y así, de paso, harás limpieza de cosas inservibles antes de mudarte a tu nueva casa. Nunca olvides que una casa entra por los ojos y que todos opinarán sobre ella.
 
A la hora de enseñar la casa, abra las ventanas para que entre luz natural si es de día o ilumine bien todas las habitaciones si la visita es hacia la tarde-noche; evita y controla, en la medida de lo posible, los ruidos molestos; si tienes animales de compañía, no los dejes sueltos mientras el posible comprador esté allí.
 
Aparte de tener la casa perfecta para las visitas, también puede complacer de otros modos a los potenciales compradores: si ha puesto la casa en venta a través de una inmobiliaria, es recomendable que no estés presente durante la visita, para evitar que el comprador sienta que, en cierto modo, está invadiendo tu intimidad; intenta amoldarte a los horarios en los que los compradores puedan visitar la casa: piensa que, quizás, por sus trabajos o por su vida personal no pueden ir a horas ‘razonables’ a ver tu casa; si tú mismo te encargas de la venta de tu casa, es una buena idea ofrecer a los compradores información sobre la zona (transportes, colegios, etc).
 
Y cuando encuentres al comprador perfecto, véndela.
 
 
 
La mayor parte de las veces, un posible comprador intentará renegociar el precio de la vivienda: escucha las ofertas y pregunta por las razones de las más que seguras rebajas que el futuro comprador quiere hacer en el precio antes de rechazarlas de plano. Quizás puedas renegociar en beneficio de ambos.
 
Tras llegar a un acuerdo con alguno de los compradores que han visitado la casa, empieza todo el papeleo necesario para finalizar la compraventa de la vivienda. Aquí empiezan los trámites legales de la venta.
 
 
 
Lo primero es firmar un acuerdo de compraventa, en el que constará el acuerdo al que has llegado con el vendedor con respecto al precio de la vivienda y las condiciones de pago. A este acuerdo se anexa una nota registral, que puedes solicitar en el Registro de la Propiedad, y en la que se indica que la “finca está libre de cargas”, el nombre del propietario y las características de la vivienda.
 
 
 
 
A veces, el acuerdo de compraventa se puede acompañar con un contrato de arras, dinero que luego se descuenta del precio de la vivienda.
 
El contrato de arras es un contrato privado, que funciona como precontrato, donde se pacta la reserva de la compraventa de una vivienda, mediante el que se entrega como prueba una cantidad de dinero como señal.
 
Las arras pueden ser de tres tipos:
  • Confirmatorias. Son arras que se utilizan como parte del pago del precio total. Si una de las partes no cumple, la otra parte puede exigir bien el cumplimiento de contrato, bien su resolución e indemnización por daños y perjuicios.
  • Penitenciales. Son arras que el comprador perderá si no realiza la compra, o que el vendedor pagará el doble al comprador si es él quien desiste de vender.
  • Penales. Son como las penitenciales, pero, en este caso el que ha desistido en la ejecución del contrato, no se desliga de la obligación incumplida que puede ser exigida con obligatoriedad. Existe analogía con la cláusula penal por lo que se le aplicará su normativa (indemnización por daños y perjuicios).
 
 
 
Posteriormente, una vez ya se ha firmado el acuerdo de compraventa y las arras, se deberá hacer el definitivo contrato de compraventa.
 
Este contrato es un documento por el que la parte vendedora se obliga a entregar el bien inmueble de su propiedad a la parte compradora, y ésta se obliga a pagar por tal bien, un precio cierto en dinero o signo que lo represente.
 
En este documento se debe incluir, al menos:
  • La correcta identificación de ambas partes: por la parte del vendedor (particular o empresa) deben expresar su nombre o razón social, DNI o NIF, dirección y en su defecto su representante con los poderes notariales.
  • Último recibo del IBI y Certificado conforme que está al corriente de todos los pagos inherentes a la vivienda (luz, gas y agua)
  • Nota registral donde se especifican las características del inmueble, mejor acompañado de planos, y donde aparece el nombre del propietario.
  • El precio tanto en cifras (números) como en letras. Especificar la cuantía, que se entrega como paga y señal, igualmente expresada en cifras y en letras. También se especificará la manera de pago (mensualidades etc.).
  • Títulos de propiedad del vendedor.
  • Estatutos de la comunidad.
 
Se puede realizar un contrato privado entre las partes, que es vinculante y válido entre ellos, pero es recomendable que se eleve a escritura pública, es decir que se suscriba un documento notarial y que posteriormente se inscriba en el Registro.
 
 
 
 
Es el modo en el que el contrato de compraventa se convierte en algo formal y oficial, firmado ante notario, y que da como resultado la Escritura Notarial de la vivienda. Es el notario quien da fe pública de que todo lo recogido en este contrato es conforme a derecho.
 
Estas escrituras, después de liquidar gastos e impuestos correspondientes, serán llevadas al Registro de la Propiedad para darle publicidad a la escritura y a la compraventa y verificar el cambio de titulares. Esta inscripción es obligatoria.
 
La tramitación de los documentos ante el notario, el pago de los impuestos y gastos correspondientes, así como las gestiones previas y posteriores suele llevarse a cabo por un gestor administrativo que asegura realización correcta y en los plazos legales de todos los trámites
 
El original de la escritura de compraventa una vez liquidados los gastos e inscrita en el Registro será para el comprador.

 

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