El Consejo de Gobierno ha acordado iniciar la tramitación del Anteproyecto de Ley de Retracto en Desahucio de Viviendas. La norma permite al Gobierno andaluz, por un lado, ejercer el derecho de compra preferente de los inmuebles incluidos en procesos de ejecución hipotecaria y, por otro, reforzar la protección de los consumidores en la compra de vivienda protegida.

La figura del retracto tiene como objetivos facilitar, mediante un alquiler social, la permanencia en sus hogares de las familias afectadas por desahucios; incrementar el parque público residencial de la Junta vinculado a las políticas sociales y asegurar una oferta residencial suficiente en manos de la Administración dirigida a personas en situación de vulnerabilidad.

Para llevar a cabo esta medida, el Anteproyecto establece la creación de unas áreas de retracto, en las que la Administración podrá intervenir y cuya delimitación corresponderá al Plan Autonómico de Vivienda. Se trata de zonas geográficas que se establecerán teniendo en cuenta la situación económica de las familias residentes, la necesidad de vivienda, la incidencia histórica de los desahucios y las características de los inmuebles ubicados en dichos ámbitos. Excepcionalmente, se podrá aplicar la fórmula del retracto fuera de estas zonas delimitadas siempre que esté debidamente justificado.

Además, el Plan Autonómico de Vivienda tendrá también que fijar los criterios socioeconómicos que han de cumplir las personas afectadas por un desahucio para poder activar la intervención de la Administración. Una vez ejercido el retracto, los afectados tendrán preferencia sobre el inmueble que ha sido su domicilio habitual, siempre que cumplan todos los requisitos.

La actuación de la Junta de Andalucía se pondrá en marcha al final del proceso de ejecución hipotecaria, una vez que se haya comunicado el lanzamiento, haya concluido la subasta judicial de la vivienda y ya se haya adjudicado. El derecho de retracto se ejercerá en un periodo de 60 días naturales contados a partir de la notificación de la transmisión de dicho inmueble. En el caso de que se haya producido la subasta pero la familia todavía permanezca en el domicilio, dicho plazo se aplicará a partir del día en que el juez determine la fecha de salida de los moradores del inmueble. Si la Administración no tiene conocimiento de la orden de desahucio, ésta podrá realizar la compra en el momento en el que tenga constancia de la misma. Tras el retracto, tendrá un mes para notificar la compra al Registro de la Propiedad.

El Anteproyecto fija como precio de la vivienda la cantidad estipulada por el juez, en resolución judicial, como valor de transmisión. Además de este importe, la Junta tendrá que abonar los costes asociados a la operación, así como cualquier otro gasto hecho en el inmueble.

Para facilitar el ejercicio del derecho de retracto, el nuevo marco normativo prevé una serie de obligaciones de información y notificación a la Junta para los diferentes estamentos y profesionales que intervienen en los procesos de desahucio. Los órganos judiciales que participen en estas ejecuciones hipotecarias deberán comunicar los documentos relativos a la transmisión de la vivienda en subasta judicial o las órdenes de lanzamiento. Por su parte, los registradores de la propiedad tendrán que informar del cambio de titularidad del inmueble y los notarios, de las operaciones de transmisión. Asimismo, las entidades financieras acreedoras del préstamo hipotecario asociado a estas viviendas tienen la obligación de avisar de su adquisición para que se pueda ejercer el derecho de retracto.

El Anteproyecto de Ley también reconoce el derecho del retracto a los ayuntamientos, previo acuerdo suscrito con la Administración autonómica.

Protección del comprador de vivienda protegida

El Anteproyecto también contempla modificar la Ley 13/2005 de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo con el fin de reforzar la protección de los adjudicatarios de esta tipología de inmueble mediante la ampliación de los supuestos sancionadores. En concreto, se ha introducido como sanción muy grave la no devolución por parte de los promotores de las cantidades entregadas a cuenta por los adjudicatarios de vivienda protegida en los casos de resolución del contrato de compraventa. Hasta ahora este supuesto no estaba tipificado como infracción.

Con esta medida, la Administración actuará a favor de los consumidores aplicando severas multas, entre 30.001 y 120.000 euros, a aquellos promotores que no cumplan con esta exigencia de devolver lo aportado por cada uno de los compradores.