Anteproyecto de Ley de Retracto en Desahucio de Viviendas

El anteproyecto de Ley de Retracto en Desahucio de Viviendas introduce como principal medida la de permitir al Gobierno andaluz el ejercicio del derecho de compra preferente de los inmuebles incluidos en procesos de ejecución hipotecaria. Además, modifica el régimen sancionador en materia de vivienda protegida para reforzar la protección de las personas consumidoras en las operaciones de adquisición.

La figura del retracto tiene como objetivos facilitar, mediante un alquiler social, la permanencia en sus hogares de las familias afectadas por desahucios. Con ello también se incrementa el parque público residencial de la Junta y se asegura una oferta suficiente de viviendas en manos de la Administración, para personas en situación de vulnerabilidad.

El texto establece la creación de unas áreas de retracto en las que la Junta podrá intervenir y cuya delimitación recogerá el Plan Autonómico de Vivienda. Estas zonas geográficas se fijarán en función de la situación económica de las familias residentes, la demanda de vivienda, las características de los inmuebles y la incidencia histórica de los desahucios en dichos ámbitos. Excepcionalmente y siempre que esté debidamente justificado, se podrá aplicar la fórmula del retracto fuera de ellos.

Además, el Plan Autonómico de Vivienda señalará los criterios socioeconómicos que deben cumplir las personas afectadas por un desahucio para activar la intervención de la Administración. Una vez ejercido el retracto, los afectados tendrán preferencia de alquiler sobre el inmueble que ha sido su domicilio habitual.

La Junta comenzará a ejercer el derecho de compra preferente al final del proceso de ejecución hipotecaria, una vez comunicado el desalojo y concluida la subasta judicial de la vivienda y su adjudicación. La medida se llevará a cabo en un periodo de 60 días naturales contados a partir de la notificación de la transmisión del inmueble al nuevo adjudicatario. En el caso de que se haya producido la subasta pero la familia todavía permanezca en el domicilio, dicho plazo se aplicará a partir del día en que el juez determine la fecha de salida de los moradores del inmueble. Si la Administración no tiene conocimiento de la orden de desahucio, podrá realizar la compra en el momento en el que tenga constancia de la misma. Tras el retracto, la Junta tendrá un mes para notificar la compra al Registro de la Propiedad.

El anteproyecto de ley fija como precio de la vivienda la cantidad estipulada como valor de transmisión por el instructor judicial mediante resolución. Además de este importe, la Junta abonará los costes asociados a la operación, salvo los derivados de la cancelación de hipotecas, que deberán ser asumidos por las entidades financieras.

El nuevo marco normativo prevé obligaciones de información y notificación a la Junta para los estamentos y profesionales que intervienen en los procesos de desahucio. Los órganos judiciales deberán comunicar los documentos relativos a la transmisión de la vivienda en subasta judicial o las órdenes de lanzamiento. Por su parte, los registradores de la propiedad tendrán que informar del cambio de titularidad del inmueble y los notarios, de las operaciones de transmisión. Asimismo, las entidades financieras acreedoras del préstamo hipotecario asociado a estas viviendas tienen la obligación de avisar de su adquisición para que se pueda ejercer el derecho de retracto. El anteproyecto reconoce también este derecho a los ayuntamientos, previo acuerdo con la Junta.

Por otra parte, el texto incluye una modificación de la Ley 13/2005 de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo para reforzar la protección de los adjudicatarios de los inmuebles mediante la ampliación de los supuestos sancionadores. De este modo, introduce como sanción muy grave, con multas de entre 30.001 a 120.000 euros, la no devolución por parte de los promotores de las cantidades entregadas a cuenta por los adjudicatarios en caso de resolución del contrato de compraventa. Hasta ahora este supuesto no estaba tipificado como infracción.

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