El Consejo de Gobierno ha aprobado hoy el proyecto de Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, norma que refuerza el urbanismo como función pública e introduce, como principales novedades, la creación de instrumentos para dinamizar el mercado de suelo y medidas concretas para la protección del litoral andaluz.
El proyecto tiene como objetivos generales reforzar el papel de las administraciones en la actividad urbanística, propiciar el desarrollo sostenible de las ciudades andaluzas, facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda en las mejores condiciones posibles, fomentar la iniciativa privada y reforzar la colaboración interadministrativa y la participación ciudadana.
De acuerdo con estos principios, se establecen cuatro tipos de documentos básicos de planeamiento urbanístico: el Plan General de Ordenación Urbanística, marco general en el que se fijan las condiciones de desarrollo urbano del municipio; las Ordenanzas Municipales de Edificación y Urbanización; los Planes de Ordenación Intermunicipales, y las Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística. Estas dos últimas figuras son de nueva creación y responden al objetivo de ofrecer a los ayuntamientos pautas de ordenación supramunicipales.
El texto legal reconoce a los ayuntamientos la iniciativa de elaboración del Plan General y amplía sus competencias para la aprobación tanto del planeamiento de desarrollo como de aquellas modificaciones que no afecten a la ordenación estructural del municipio.
Por su parte, la Comunidad Autónoma mantiene sus competencias para la aprobación definitiva del planeamiento general y para la aprobación de aquellas modificaciones que afecten a la ordenación estructural, principalmente en los casos de cambios en la clasificación de los suelos, equipamientos públicos, infraestructuras, zonas verdes, centros históricos y suelos no urbanizables protegidos.
Junto a esta regulación del planeamiento, la futura ley creará nuevos instrumentos para dinamizar el mercado del suelo, tanto a través de la intervención pública como del fomento de la iniciativa privada en la actividad urbanística.
En cuanto a la intervención pública, se establece la cesión a los ayuntamientos del 10% del suelo urbanizado por parte de los promotores, para el desarrollo de los fines del Patrimonio Municipal de Suelo, cuyos fines serán, de forma preferente, los relativos a las políticas públicas de construcción y rehabilitación de viviendas. Al mismo tiempo, se crea como figura novedosa el Patrimonio Autonómico de Suelo, con los mismos fines que el Patrimonio Municipal, y se establece que los planes generales de las principales ciudades deberán garantizar suelo suficiente para viviendas de protección pública.
Respecto a los instrumentos para incentivar a la iniciativa privada, destaca la creación de las figuras del agente urbanizador, el agente edificador y el agente rehabilitador. El primero de ellos hará posible que los promotores privados sustituyan a los propietarios de suelo urbanizable en la ejecución del planeamiento ante la inactividad de estos últimos, a través de una concesión administrativa que podrá sacar a concurso el Ayuntamiento. El mismo procedimiento se utilizará para el agente edificador en el caso de suelo urbano ocioso y para el agente rehabilitador en la recuperación de edificios en ruina.
Protección del litoral
Junto con los anteriores preceptos, algunas de las más novedosas aportaciones del borrador se refieren a la protección del medio ambiente, el paisaje y los bienes naturales. Estos fines se introducen en los criterios para la clasificación de los terrenos, la tipificación de las infracciones y, sobre todo, en las nuevas medidas para la protección del litoral.
Los Planes Generales deberán contener la normativa para la protección y adecuada utilización del litoral, con delimitación de la Zona de Influencia, que será como mínimo de 500 metros a partir del límite interior de la ribera del mar, ampliable en función de las características del territorio, y en donde se deberá evitar la urbanización continua y la formación de pantallas de edificación.
Al mismo tiempo, en la franja de Servidumbre de Protección del Litoral –los 100 primeros metros desde el límite interior de la ribera del mar– sólo se permitirán los espacios libres de uso y disfrute público, prohibiéndose por tanto los usos privados no residenciales que sí se aceptaban en la Ley de Costas de 1988.
La participación ciudadana en la actividad urbanística se garantiza mediante la información pública de todos los proyectos en los que se tomen las principales decisiones en materia de planificación y ejecución urbanística. Se crea un Registro de Planeamiento público y se regulan los convenios urbanísticos, que se regirán por los principios de transparencia y de publicidad en sus procesos de tramitación y cumplimiento.
La gestión urbanística se agilizará mediante la simplificación del documento del Plan General, a través de la introducción de la figura del Suelo Urbanizable Ordenado, la posibilidad de revisión parcial del Plan General y la creación de las Juntas de Compensación para las reparcelaciones y de las Comisiones Provinciales de Valoración, en sustitución de los Jurados Provinciales de Expropiación.
Sanciones
En cuanto al apartado de disciplina, infracciones y sanciones, se refuerzan las actuaciones de inspección urbanística, tanto de los ayuntamientos como de la Administración autonómica. En caso de actividades sin licencia municipal, se faculta a la Administración para precintarlas, retirar la maquinaria, cortar el suministro de energía y tomar medidas para la reposición de la realidad física alterada, tales como la demolición, la reconstrucción o la reparcelación.
La competencia para iniciar y resolver los procedimientos sancionadores corresponde a los ayuntamientos. No obstante, existen cinco supuestos en los que podrá intervenir la Comunidad Autónoma ante una eventual inactividad municipal: actividades que se realicen sin instrumento de planeamiento preciso para su legitimación; parcelaciones ilegales en suelo no urbanizable; actividades que afecten a suelo no urbanizable de especial protección, bienes o espacios catalogados, zonas verdes, espacios libres, infraestructuras o demás reservas para dotaciones, y actividades que afecten a otras determinaciones de la ordenación estructural del planeamiento.
Las infracciones se tipifican en leves, graves y muy graves, oscilando las sanciones entre los 600 euros como valor mínimo y el 300% del valor de la obra o del bien alterado como valor máximo.