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Sesión de 28/07/2015

El Gobierno andaluz aprueba el proyecto de la ley contra los abusos en la contratación de préstamos hipotecarios

La norma incorpora nuevas fórmulas de arbitraje extrajudicial e instrumentos de información y asesoramiento para reforzar la lucha contra los desahucios

Miguel Ángel Vázquez, portavoz del Gobierno de la Junta

Miguel Ángel Vázquez, portavoz del Gobierno de la Junta

El Consejo de Gobierno ha aprobado el proyecto de Ley de Protección de los Derechos de las Personas Consumidoras y Usuarias en la Contratación Hipotecaria sobre la Vivienda. La norma tiene como principales objetivos acabar con los abusos en estas operaciones financieras y asegurar que la ciudadanía conozca en todo momento los derechos que le corresponden, ante qué productos se encuentra y cómo y dónde puede hacer valer las garantías que ofrece la Administración andaluza.

El texto ya fue remitido al Parlamento andaluz el pasado mes de enero pero no llegó a tramitarse al concluir la legislatura. Su nueva redacción mantiene el mismo contenido y añade medidas de refuerzo para facilitar soluciones extrajudiciales a los desahucios y diseñar un sistema integral de información y asesoramiento a las personas afectadas.

En relación con la primera de estas novedades, el proyecto prevé la creación de una sección específica en la Junta Arbitral de Consumo de Andalucía, con la denominación de Tribunal Arbitral Andaluz para Ejecuciones Hipotecarias y Desahucios. A través de este instrumento se impulsará la mediación extraprocesal previa o simultánea con cualquier procedimiento de ejecución judicial o notarial, a fin de lograr soluciones consensuadas para que las personas afectadas puedan mantener la propiedad de la vivienda y, subsidiariamente, la posibilidad de su uso.

Las entidades que otorguen préstamos para adquisición de vivienda deberán incluir en las condiciones generales o específicas de contratación la adhesión al Sistema Arbritral de Consumo de Andalucía, en el que las personas consumidoras y usuarias pueden tener información sobre las mismas.

En la misma línea de reforzar la defensa de los intereses de las personas consumidoras y usuarias, el proyecto de ley incorpora la creación del sistema andaluz de información y asesoramiento integral en materia de desahucios, tanto en los casos de ejecución hipotecaria como en los de impago de las rentas de alquiler.

El sistema prestará atención singularizada y prioritaria a colectivos en situación de emergencia social y económica, como las víctimas de violencia de género, las personas con dificultades por motivos de exclusión social y las que no pueden afrontar los pagos de las cuotas hipotecarias y de los contratos de arrendamiento por causas sobrevenidas.

Independientemente de estas dos novedades, se mantiene el contenido del texto que ya fue remitido al Parlamento de Andalucía el pasado mes de enero. Entre otros aspectos, establece medidas frente a las cláusulas abusivas partiendo del respeto a la legislación estatal en la materia; impone nuevos deberes a las empresas prestamistas; garantiza derechos en materia de información y transparencia para las personas prestatarias; incrementa la transparencia de las comunicaciones comerciales y la publicidad, y establece la elaboración del ‘Contrato Hipotecario de Confianza’ con la participación de la Junta y de las asociaciones de consumidores, entre otras.

Información previa

La futura ley ampliará la información previa al contrato y la personalizada, a través de dos nuevos documentos adicionales a los exigidos por la normativa estatal: el de Información Precontractual Complementaria y el de Información Personalizada Complementaria, que, entre otros contenidos, recogerá una tabla de oscilaciones de los tipos de interés. Los datos de relevancia precontractual deberán estar disponibles para el consumidor en la web o en las oficinas de la entidad financiera, sin que sea preciso solicitarlos.

Respecto a la publicidad y comunicaciones comerciales, cuando se indique el tipo de interés o coste del préstamo, se establece la obligación de facilitar información básica. Para que puedan compararse ofertas de diferentes entidades, se tomará como referencia una hipoteca de 150.000 euros a 25 años. Asimismo, las entidades deberán advertir de la existencia de cláusulas suelo y techo, del posible riesgo de perder la vivienda en caso de incumplimientos, de si la garantía alcanza al resto de bienes del consumidor y de si las condiciones ofertadas están vinculadas a la contratación de servicios adicionales.

Las medidas para aumentar la transparencia en la información se completan con la creación del Índice de Documentos de Entrega Preceptiva, en el que se relacionará toda la documentación que las empresas prestamistas deben poner a disposición del consumidor hasta que suscriba el crédito.

Igualmente novedoso es el reconocimiento de la persona avalista como sujeto protegido, lo que supone que tendrá acceso a la misma información que quien suscribe el préstamo, además de recibir notificación de cualquier cambio que se produzca una vez cerrada la operación. Para ello, las entidades deberán contar en cada oficina con un servicio telefónico gratuito y una persona responsable de informar a los interesados.

En relación con las explicaciones necesarias en la contratación del préstamos, deberá quedar identificada la persona de la entidad que las facilite. Si la información se pone a disposición a través de un medio no presencial, deberá indicarse de forma visible un número de teléfono gratuito en el que se puedan obtener las explicaciones adecuadas.

La norma también fija la obligación de realizar una evaluación de la solvencia tanto del avalista como del consumidor contratante, así como de informarles del resultado por escrito y en un plazo de cinco días hábiles. La persona interesada podrá solicitar que se revise la evaluación en caso de que detecte algún error o se le haya denegado el préstamo. Asimismo, tendrá derecho a aportar la tasación del bien inmueble siempre que sea certificada por un tasador homologado de conformidad con la Ley del Mercado Hipotecario y no esté caducada.

Más protección y transparencia

En cuanto a los productos o servicios accesorios (como seguros de vida o de la propia casa), la norma establece que no podrá obligarse a suscribirlos si no se han solicitado. Sí podrán ofrecerse cuando conlleven mejoras en las condiciones del préstamo, en cuyo caso deberá informarse por escrito de las alternativas si no se suscribe. La entidad también informará del precio de los mismos, que no podrá superar el de mercado.

La persona interesada tendrá derecho a examinar y disponer de una copia de la escritura pública en el despacho del notario elegido por ella. El contenido de la escritura pública se ajustará a lo reflejado en la oferta vinculantes y las posibles discrepancias deberán ser subsanadas. En este supuesto, y si la entidad no las corrige, la persona prestataria podrá desistir de la operación.

Otra previsión destacada es la elaboración del ‘Contrato Hipotecario de Confianza’ por parte de la consejería competente en el área de consumo y con la participación voluntaria de las organizaciones de personas consumidoras y usuarias, empresariales y sindicales y sociales más representativas del sector, así como del Colegio Notarial de Andalucía. Las entidades financieras podrán utilizar este modelo de contrato, que supondrá la garantía de los participantes en su elaboración para que no se incluyan cláusulas abusivas.

Por último, el proyecto modifica y endurece el actual régimen sancionador recogido en la Ley de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía. La norma introduce nuevas sanciones e incrementa las cuantías vigentes, especialmente las correspondientes a las infracciones muy graves, que podrán alcanzar hasta el millón de euros y el décuplo del valor de los beneficios ilícitos obtenidos o de los perjuicios causados por la infracción.

Junto con el proyecto de Ley de Retracto en Desahucio de Viviendas, que actualmente se elabora y facilitará a la Administración el derecho de compra preferente de los inmuebles afectados, el texto aprobado hoy completará el marco normativo más avanzado sobre esta materia en el conjunto de las comunidades autónomas.

Esta producción legislativa se inició en 2013 con la Ley de la Función Social de la Vivienda (ahora parcialmente suspendida por el Tribunal Constitucional como consecuencia del recurso del Gobierno de España) para hacer frente a un problema que sigue teniendo una gran incidencia en Andalucía. De acuerdo con los datos del Consejo General del Poder Judicial, los desahucios de inmuebles en la comunidad aumentaron durante 2014 un 11,6% respecto al ejercicio anterior y alcanzaron la cifra total de 10.344. El 51,1% de los mismos derivó de ejecuciones hipotecarias. Los practicados en el primer trimestre de este año sumaron 2.857, lo que supone un repunte del 8,5% respecto al mismo periodo de 2014.

 

 
 

Acuerdos adoptados

  • Acuerdo proyecto Ley para la Protección de los Derechos de las Personas Consumidoras y Usuarias en la Contratación Hipotecaria sobre la Vivienda

 

Otros documentos

  • Expediente acuerdo proyecto Ley para la Protección de los Derechos de las Personas Consumidoras y Usuarias en la Contratación Hipotecaria sobre la Vivienda

 

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