Junta de Andalucía

La hipoteca como medio de financiación de la compra

Imprimir Imprimir
Volver
En caso de que te decidas por la financiación de la operación por una entidad financiera lo normal es acudir a la figura de la hipoteca.
 
 
Al hablar de una hipoteca en realidad se hace referencia a un contrato de préstamo de dinero cuya devolución queda garantizada por un bien inmueble, normalmente el propio inmueble que se adquiere. Al asegurarse quien presta el dinero que si no se devuelve lo recuperará subastando el inmueble, los intereses que solicita suelen ser más bajos que los que exige para los prestamos que sólo tienen una garantía personal.
 
 
Si debes acudir al préstamo con garantía hipotecaria lo primero que debes hacer es solicitar condiciones a varias entidades financieras. Cuantas más entidades visites mejor, ya que lograr las mejores condiciones posibles puede llegar a ser económicamente importante.
 
 
Una vez seleccionada la mejor oferta se debe intentar negociar con la entidad correspondiente una mejora adicional ya que las entidades pueden mejorar a veces las condiciones aunque a cambio soliciten algunas contraprestaciones tales como domiciliar nóminas o recibos.
 
 
Las principales condiciones que deben pactarse con la entidad antes de continuar adelante con la operación son las siguientes:
 
Cantidad que se prestará. Las entidades no dan siempre el 100% del valor de tasación del inmueble (es habitual que se abone tan sólo el 80%) y que, además, junto con el precio de la vivienda hay que afrontar otros gastos adicionales. Considera que el valor de tasación no siempre coincide con el valor de mercado.
 
Tipo de interés fijo o variable. Los tipos variables son en principio más bajos que los fijos pero, como su propio nombre indica, esta situación puede cambiar y pueden aumentar mucho en el futuro (aunque también podrían disminuir). El tipo fijo es más caro al principio pero da una seguridad total sobre las cantidades a pagar en el futuro. Si te decides por el tipo variable pasado un tiempo (normalmente 6 o 12 meses) se procederá a la revisión del tipo de interés aplicable. Para fijar este tipo de interés se tendrán en cuenta básicamente dos componentes:
  • Índice de referencia. Para fijar el dinero que debes pagar existen unas referencias oficiales y recomendadas para préstamos hipotecarios publicados por el Banco de España, que van variando en función de la evolución de los tipos de interés. El más conocido es el Euribor que es el tipo al que las entidades financieras se prestan entre sí en el mercado interbancario del euro. Otros índices existentes son el IRPH de bancos, el IRPH de cajas, el índice CECA, etc.
  • Diferencial. A este índice básico las entidades le suelen añadir algún tanto por ciento adicional. Así, si te ofrecen el índice euribor y un diferencial del 0.75, si el euribor en ese momento está a 3.25 el interés final que tendrá que pagar será del 4 %. Pero ten en cuenta que en la próxima revisión del tipo de interés si el euribor hubiese subido al 4 % pasaría a pagar el 4.75 %.
  • Redondeo. Puede ser relativamente importante desde el punto de vista económico que el redondeo de la suma entre el índice de referencia y el diferencial se haga al alza o a la baja. Pide a tu entidad financiera que el redondeo se haga a la baja.
 
Plazo de amortización. Cuanto mayor sea el plazo de devolución del dinero mayor será la cantidad de intereses que abones. Las hipotecas se están dando a plazos cada vez mayores. Aunque el efecto de reducción de las cuotas mensuales es muy importante, a mayor plazo de amortización mayor será la cantidad de intereses totales que pagues. Suma los intereses totales que tendrías que pagar con distintos plazos de amortización y decide en consecuencia.
 
 
Comisión de apertura y estudio. La suelen cobrar las entidades financieras por los gastos generales que les ocasiona la operación. Suele ser un tanto por ciento sobre el total del crédito. Ten en cuenta que se trata de un dinero del que deberás disponer en el momento de la compra y no en el futuro.
 
 
Comisiones de cancelación total y parcial. Se aplica en caso de que quieras cancelar parcial o totalmente la hipoteca de manera anticipada. También es un tanto por ciento de la cantidad que amortizas. Por ley, en los préstamos a interés variable, la comisión por amortización está limitada al 1% sobre el capital pendiente de amortizar. Para préstamos a interés fijo la comisión puede ser más alta. Si tienes pensado en el futuro ir pagando cantidades anticipadamente intenta negociar con la entidad financiera para que te reduzca al máximo la comisión de cancelación parcial.
 
 
Cuando te decidas a realizar una amortización anticipada el banco le preguntará si prefiere reducir cuota o plazo. Si decide reducir cuota sepa que pagará menos todos los meses, lo cual le resultará atractivo, pero el tiempo de amortización total de la hipoteca no variará. Si por el contrario reduce plazo seguirá pagando lo mismo todos los meses pero el tiempo restante para terminar de pagar la hipoteca se habrá reducido. Aunque aparentemente esto no es muy atractivo, piensa que los intereses totales que pagarás serán menores, con lo cual, si puedes permitirte seguir pagando la misma cuota, es preferible amortizar plazo.
 
 
Comisión de subrogación. Tienen por ley un tope máximo del 1% del préstamo. Permite el cambio de hipoteca de una entidad financiera a otra, con la posibilidad de variar el tipo de interés, y mantener las condiciones en cuanto a plazo e importe pendiente de amortizar.
 
 
La entidad financiera tiene que estar de acuerdo para que se lleve a efecto la subrogación de la hipoteca. Para saber si en conjunto, considerando los tipos de interés comisiones, etc, interesa más una oferta u otra es muy útil fijarse en la TAE (Tasa Anual Equivalente) o coste efectivo del préstamo. Debes comparar las distintas TAE que serán las que realmente indiquen lo que tendrás que pagar en conjunto por la hipoteca. Y no olvides nunca que esta comisión de subrogación puede ser negociable y que las entidades financieras la pueden reducir, o incluso eliminar, según el cliente de que se trate. Intenta siempre negociar las mejores condiciones posibles.
Volver
Consejería de Fomento y Vivienda de la Junta de Andalucía - Todos los derechos reservados. Avenida Diego Martínez Barrio, 10. 41071, Sevilla