Junta de Andalucía

Una vez en casa

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Ya tienes tu vivienda en propiedad y te han hecho entrega de las llaves. Ahora, sólo tienes que dar de alta los servicios que necesites, cambiar tu dirección en el DNI y empadronarte en la nueva vivienda, amueblarla e irte a vivir.
 
 
 
 
Si tienes una hipoteca sobre la vivienda tendrás que contratar obligatoriamente un seguro contra incendios en el que figurará como primer beneficiario la entidad acreedora dónde haya formalizado su hipoteca, y tendrás que contratarlo por el valor de la vivienda, según tasación, descontando el valor del suelo.
 
 
También puede resultar interesante y conveniente contratar un seguro multirriesgo del hogar, que proteja el inmueble contra diversos accidentes domésticos (entrada de agua, robo, daños a terceros, etc.) y que resulta relativamente asequible.
 
 
Muchas veces las entidades financieras obligan a contratar seguros de vida con las hipotecas que ofrecen, una práctica cada vez más común y que suele encarecer las hipotecas. Con este tipo de seguros los bancos cubren el riesgo de fallecimiento del titular del préstamo, ya que es la aseguradora quien se encarga de cancelar (pagar) el préstamo hipotecario (lo que quede por pagar) evitándose, con ello, el impago por parte de los herederos y, de paso, no teniendo que hacer responsables de una deuda ajena a estos.
 
 
 
 
Para que la vivienda que has comprado sea habitable, aún tienes que dar un paso más: dar de alta los servicios necesarios para poder vivir en ella.
 
 
Para ello necesitas la licencia de primera ocupación. Te la proporcionará tu promotor, directamente o a través del intermediario con el que hayas contado para realizar la compra.
 
 
 
Para poder habitar tu vivienda de segunda mano tendrás que darte de alta en los servicios necesarios: agua, gas, electricidad, teléfono.
 
 
Pero si además quieres hacer reformas en la vivienda, ten en cuenta:
  • En el caso de que tengas que efectuar reformas en la vivienda que has comprado, debes solicitar en el ayuntamiento el permiso de licencia de obra correspondiente.
  • Además, algunos municipios tienen establecido un control de calidad para edificios antiguos, por lo que debes solicitar, también, un certificado de habitabilidad realizado por un arquitecto o aparejador.
 
Esta documentación tienes que presentarla al Servicio Territorial de Arquitectura y Vivienda. El certificado obtenido tiene una caducidad de 10 años.
 
 
 
 
Siempre y cuando la vivienda que hayas comprado sea nueva, si aparecen defectos tienes unos plazos para reclamar contra las personas físicas o jurídicas que intervinieron en el proceso de la edificación, plazos que dependerán del tipo de daños y que aparecen en la Ley 38/1999, de 5 noviembre, de Ordenación de la Edificación:
  • 10 años para los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
  • 3 años para daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
  • 1 año por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. En este caso será directamente el constructor el que responda. Se establece también la existencia de unos seguros obligatorios para responder de este tipo de daños.
 
Si detectas daños en la vivienda lo primero que tienes que hacer es comunicárselos a la empresa al objeto de que la misma los subsane. Si pasado un plazo prudencial los arreglos no se han efectuado puedes solicitar la hoja de reclamaciones a la empresa al objeto de que quede constancia escrita de tu reclamación.
 
 
Si presentas la hoja la empresa tiene la obligación de contestarte en el plazo de 10 días desde que presentes la reclamación. Si no te contestan o la contestación que te ofrecen no es considerada como correcta puedes remitirla reclamación a la Delegación del Gobierno de la Junta de Andalucía en tu provincia, al objeto de que se intente llegar a un acuerdo con la empresa a través de la realización de una mediación o un arbitraje.
 
 
Si lo deseas puedes presentar la hoja de reclamaciones también en una Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC) o en una asociación de consumidores y usuarios.
 
 
Si la vía administrativa no logra solucionar el problema tan sólo quedaría acudir a los tribunales de justicia que sí pueden imponer una solución a las partes, cosa que no puede hacer la Administración.
 
 
Recuerda que ante un incumplimiento contractual del vendedor o ante la aparición en la vivienda de vicios o defectos ocultos, el comprador podrá instar judicialmente la resolución del contrato o reclamar su cumplimiento o reparación, con indemnización en ambos casos, de los daños y perjuicios que le hubieren sido ocasionados.
 
 
Si se trata de una vivienda de segunda mano es muy importante que hayas hechos una revisión de las partes más visibles antes de comprarla, ya que después es difícil reclamar ante posibles defectos. Y si es necesario consulta con un profesional acerca del estado de las instalaciones y de la estructura de la vivienda.
 
 
Si la vivienda de segunda mano que adquieres tiene menos de 10 años, puedes exigir responsabilidades a la promotora, a la constructora y al arquitecto, manteniendo los mismos derechos que tenía el primer propietario.
 
 
Si la casa tiene más de 10 años, dispones de una garantía de seis meses, durante los cuales la persona que te la ha vendido está obligada a responder de los vicios leves y ocultos y repararlos.
 
 
Puedes hacer todas las reclamaciones derivadas o que se sustenten en el propio contrato de compraventa que suscribiste en su día.
 
 
 
 
Comprar una vivienda no sólo implica los gastos derivados de la adquisición en sí, sino que hay que equipar la casa: amueblar el piso para poderlo hacer habitable y sumarle los gastos en elementos tecnológicos, decorativos, de menaje y textil.
 
 
Amueblar una casa depende siempre de los gustos personales de cada uno, así como de sus necesidades y también del dinero del que dispongas para ello, por lo que las posibilidades son prácticamente infinitas.
 
 
De cualquier forma, según un estudio realizado en Andalucía por la Federación Andaluza de Consumidores y Amas de Casa Al-Ándalus, llegaron a la conclusión de que amueblar un piso de unos 70 m2 supone un desembolso medio de unos 14400€, siendo la cocina la siendo la cocina la estancia más cara, y sin contar el gasto en tecnología (TV, DVD, ordenador, etc), que supondría un desembolso extra entre los 4000€ y los 24000€.
 
 
Por tanto, siempre deberás tener en cuenta que hacer de tu casa un espacio habitable también necesita dinero, y que con la hipoteca no se acabaron tus gastos.
 
 
 
 
Si no se trata de tu primera vivienda y con la compra de tu nueva casa lo que vas a hacer es un cambio de residencia habitual, tendrás que tener en cuenta los gastos derivados de la mudanza y los traslados.
 
 
Tienes dos opciones: hacer tú mismo la mudanza o contratar una empresa especializada en mudanzas y traslados. Lo primero es lo más barato.
 
 
Si decides hacer por ti mismo la mudanza, lo primero que deberías hacer es un inventario de todo lo que tienes y vas a trasladar a tu nueva casa y, posteriormente, embalar muebles y enseres, alquilar un vehículo para la mudanza (a menos que tú o algún conocido disponga de uno) y cargar y descargarlo.
 
 
Si, por el contrario, decides contratar una agencia especializada en mudanzas, es recomendable que sea fiable, que se encuentre legalmente establecida y que tenga prestigio reconocido. El coste de la mudanza dependerá del tamaño del camión que se necesite, el número de empleados a los que haya que implicar, el peso de lo transportado y la distancia entre vivienda de origen y de destino. Aunque estas empresas suelen exigir el pago por anticipado, legalmente el consumidor no tiene por qué pagar mientras el servicio no se haya completado. Lo mejor es que llegues a un acuerdo con la agencia que suele consistir en pagar una parte por anticipado y el resto una vez terminado el trabajo.
 
 
 
 
Como la vida de un crédito hipotecario suele ser muy larga, hay ocasiones en que los créditos se firman con unas condiciones que posteriormente ya no son tan buenas como cuando se firmó la hipoteca. En esos casos existen dos posibilidades:
 
 
La primera es hablar con nuestra entidad financiera para intentar mejorar las condiciones del crédito. Es lo que se denomina novación del crédito.
 
 
Si la entidad financiera no mejora las condiciones del crédito existe la posibilidad de la subrogación. Por medio de esta figura se puede intentar mejorar las condiciones de un crédito hipotecario, siempre que otra entidad financiera quiera ofrecer un mejor tipo de interés. La subrogación de una hipoteca conlleva una serie de gastos que son muy inferiores a los relativos a la constitución de una hipoteca nueva. No obstante, se deben hacer las cuentas para ver si compensa hacer el cambio. Si se decide realizar la subrogación habrá que abonar, si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca, la comisión de cancelación.
 
 
Además habría que pagar los gastos correspondientes a la notaría, el registro de la propiedad y la gestoría que se encargará de hacer todos los trámites.
 
 
Si te decides por la subrogación, la entidad financiera que esté dispuesta a subrogarse te presentará una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Si aceptas la oferta le estás concediendo tu autorización a la entidad financiera para que se lo notifique a la entidad con la que tienes el crédito inicial y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.
 
 
Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega, formaliza con el hipotecado una novación modificativa del préstamo hipotecario. En caso contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará con que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad.
 
 
No obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado porque la entidad acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada o se negase por cualquier causa a admitir su pago, bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. A tal fin, el notario notificará de oficio a la entidad acreedora, mediante la remisión de copia autorizada de la escritura de subrogación, pudiendo aquélla alegar error en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes.
 
 
 
  1. Notificar la nueva dirección al Ayuntamiento. Cada vez más ayuntamientos permiten realizar este trámite on line.
  2. Para evitar molestias, debes darte de baja de servicios municipales que dejes de usar, cambia la dirección de tu residencia habitual para que llegue la correspondencia y haz los cambios pertinentes en otras administraciones y compañías de servicios (luz, agua, gas, teléfono fijo y móvil, Internet…).
  3. Es obligatorio actualizar la dirección que consta en documentos oficiales (DNI, pasaporte, carné de conducir, etc.). Este trámite es gratuito si el DNI no está caducado y se hace por modificación de datos.
  4. Notifica también el cambio de domicilio en cualquier asociación, entidad, organización, etc, en la que estés inscrito o registrado para que la correspondencia te llegue sin problemas.

 

 
 
La deducción por inversión en la vivienda habitual es el 10,05% (porcentaje estatal) y 4,95% (porcentaje autonómico) de las cantidades satisfechas en el año fiscal que corresponda por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente (15% en total).
 
La base máxima de esta deducción será de 9.015,18 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses y demás gastos derivados de la misma.
 
La compra de la vivienda desgrava mientras se esté pagando la hipoteca y siempre y cuando sea tu vivienda habitual. Además, tienes que irte a vivir a ella en el plazo máximo de un año desde que la compraste y residir allí un mínimo de 3 años.
 
También puedes deducir de tu Declaración de la Renta:
  • Las plazas de garajes (un máximo de dos) adquiridas con la vivienda (y compradas a la vez), siempre que estén en el mismo edificio o completo inmobiliario, se entregasen en el mismo momento que la vivienda y las utilices tú (si las alquilas no puedes deducirlas).
  • Los anexos o cualquier otro elemento ajeno a la vivienda (trasteros, jardines, parques, piscinas, instalaciones deportivas), siempre que se adquieran a la vez que ésta.

 

 
 
No dejes de pagar nunca la mensualidad correspondiente a la hipoteca (si la tienes) para evitarte problemas legales con tu entidad financiera.
 
 
De igual modo, las facturas por servicios varios (teléfono, luz, gas, agua…) deberás pagarlas en los plazos establecidos por las compañías y en la forma en que hayas pactado con las mismas, para evitar cortes por impagos, denuncias y similares.
 
 
Por último, es importante que hagas frente mensualmente a los gastos de comunidad de tu edificio o urbanización, dado que, con ese dinero que pagan todos los vecinos de un inmueble, se hacen frente a los gastos comunes.
 
 
Del mismo modo, siempre deberás abonar la cantidad que te corresponda en concepto de derramas, que son para el beneficio de todos los que viven en el inmueble y que son tu responsabilidad, igual que son responsabilidad de cada uno de tus vecinos. 
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