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Contrato de compraventa e hipoteca

Una vez has tomado la decisión de comprar una vivienda el siguiente paso es el de formalizar un contrato de compraventa:

Además, para garantizar la correcta información de los consumidores, así como los derechos y obligaciones de compradores y vendedores, Andalucía cuenta con el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía.

Programa Andaluz en Defensa de la Vivienda

Si necesitas asesoramiento, puedes acudir al servicio gratuito del Programa Andaluz en Defensa de la Vivienda. En cada provincia existe un punto de atención al ciudadano, donde atienden de 9 a 14 horas, mediante cita previa, de lunes a viernes:

El Programa consiste en un servicio público y gratuito que, a través de la red presencial de oficinas, presta apoyo a la ciudadanía mediante servicios de prevención, intermediación y protección.

A través de este servicio, se ofrece apoyo e información a los ciudadanos que necesiten respuestas relacionadas con la vivienda: hipotecas, impagos, situaciones de desahucio...:

Compromiso de compraventa

Contrato de compraventa

Una vez que el vendedor y el comprador de una vivienda llegan a un acuerdo, es habitual firmar un contrato previo en el que el comprador avanza una cantidad (las llamadas "arras" o fianza) a cuenta del total a pagar por la vivienda. Dicha cantidad se descuenta del precio final una vez se formaliza el contrato definitivo. Ten en cuenta lo siguiente:

  • La cuantía de la fianza puede llegar hasta el 10% del precio total de la vivienda
  • Si finalmente el comprador no firma el contrato podría perder la cantidad avanzada. Por ello es importante discutir la hipoteca antes de firmar un compromiso de venta
  • Si el propietario vende el piso a otra persona, el comprador tiene derecho a recibir hasta el doble de la cantidad avanzada, dependiendo del tipo de contrato de arras que hayan firmado

Puedes consultar información más completa en la web de la Consejería de Fomento y Vivienda:

La hipoteca

Si recurres a una entidad financiera para pagar la vivienda que vas a adquirir, debes informarte bien sobre todas las condiciones de la hipoteca. Es conveniente, además, que visites varias entidades para poder comparar las condiciones que te ofrece cada una de ellas, y poder optar por la que te resulte más conveniente. A continuación tienes los principales aspectos que deberías tener en cuenta:

  • Cantidad que solicitas
  • Tipos de interés (fijo o variable)
  • Plan de amortización
  • Comisión de apertura y estudio
  • Comisión de cancelación (parcial o total)

Si no conoces alguno o varios de estos conceptos, puedes consultar más sobre ellos en el enlace siguiente:

Ley para la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda

Con esta ley se garantiza la protección de las personas consumidoras y usuarias, regulando la transparencia y el acceso a la información que se les debe facilitar en la suscripción de préstamos o créditos hipotecarios sobre una vivienda.

Gracias a esta norma, entre otras cuestiones, se contempla que no se podrá obligar a la suscripción de productos o servicios accesorios no solicitados y se aumentan las cuantías de las sanciones.

Además, se especifica que las personas consumidoras y usuarias, que quieran concertar un préstamo hipotecario, tienen derecho a que las empresas prestamistas y los servicios de intermediación les entreguen, de forma obligatoria hasta su formalización, entre otra la siguiente documentación:

  • Ficha de Información Precontractual (FIPRE) o folleto informativo, en su caso
  • Documento de Información Precontractual Complementaria (DIPREC)
  • Ficha de Información Personalizada (FIPER) o documento con información previa al contrato, en su caso
  • Documento de Información Personalizada Complementaria (DIPERC)
  • Documento de información adicional a la FIPER, si procede
  • Anexos sobre los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés, si procede
  • Anexos sobre cláusulas suelo y techo, si procede
  • Oferta vinculante
  • Documento que recoja otros pactos o condiciones que se hayan acordado entre las partes, si procede

Accede a más información, en el texto íntegro de la Ley:

Cláusulas abusivas en las hipotecas

Consumo Responde dispone de una campaña informativa sobre las cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios, en línea con el auto del Tribunal Supremo del 9 de mayo indicando que las cláusulas suelo no son válidas si su inclusión en el contrato no fue absolutamente transparente, ya que provocan un desequilibrio de los derechos y obligaciones de las partes del contrato:

Realizar una subrogación de la hipoteca

Se trata de la posibilidad de asumir una hipoteca previa del vendedor:

Si las condiciones de esta hipoteca son interesantes para ti y la entidad financiera acepta el cambio, se puede acudir a esta posibilidad. En el documento privado se debe hacer constar que del precio total se deducirá el importe de la deuda asumida por el comprador.

Contrato de compraventa

Al menos tres días antes de firmar el contrato, como comprador, debes recibir los siguientes documentos:

  • Documento Informativo Abreviado y nota explicativa sobre el precio y las formas de pago
  • Licencias o actos administrativos para la utilización o la ocupación de la vivienda
  • Estatutos de la comunidad de propietarios
  • Seguros y garantías
  • Información sobre los bienes instalados en el inmueble
  • Libro del edificio
  • Acometidas de los suministros
  • Evacuación del inmueble en caso de emergencia
  • Certificación de hallarse al corriente en el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Si las obras de tu vivienda aún no han comenzado o se están desarrollando, comprueba que en el documento de compraventa aparece detallado:

  • La cuantía de la cantidad aportada
  • La entidad y póliza que garantiza este dinero
  • Código de cuenta cliente creado para la adquisición de esta vivienda

La forma del contrato de compraventa es libre, por lo que un contrato privado es válido. No obstante, conviene estudiar con detenimiento todos estos documentos. Además, es aconsejable que solicites que el contrato se eleve a escritura pública. Igualmente, es una buena idea utilizar la escritura ante notario para hacer la compra.

Más información

¿Aún tienes dudas?

Si tienes cualquier duda o necesitas más información puedes llamar al teléfono 955 062 627 o escribir al correo informacion@juntadeandalucia.es

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