Boletín Oficial de la Junta de Andalucía - Histórico del BOJA Boletín número 214 de 03/11/2005

Para general conocimiento, una vez se ha procedido al depósito y publicación en el Registro Autonómico de Instrumentos de Planeamiento, de Convenios Urbanísticos y de los Bienes y Espacios Catalogados de la aprobación definitiva del expediente correspondiente al Plan Especial para declaración de interés público para la instalación de nave destinada a venta, en San José del Valle, y en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 41 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, se hace público que la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cádiz, constituida legalmente en sesión ordinaria de fecha 21 de julio de 2005, ha acordado lo siguiente:

Primero. Aprobar definitivamente el expediente correspondiente al Plan Especial para declaración de interés público para la instalación de nave destinada a venta, tramitado por el Ayuntamiento de San José del Valle a instancias de don Esteban Jesús Pereira, y aprobado provisionalmente el 10 de mayo de

2005, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 33.2.a) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Segundo. La presente autorización no excluye a las demás que por norma legal o reglamentaria se establezcan y la necesidad de que para el comienzo de las obras hayan sido concedidas, y así mismo, que en cuanto a garantías y prestación compensatoria se estará a lo dispuesto en los apartados 4.º y

5.º del artículo 52 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Poner de manifiesto al Ayuntamiento, caso de que a la actuación que ahora se autoriza le fuese de aplicación lo preceptuado en el artículo 67 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, y artículo 81 del R.D. 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad, la cualidad de indivisible e inedificable de la finca.

Tercero. El presente acuerdo se notificará al Ayuntamiento de San José del Valle y a cuantos interesados consten en el expediente administrativo, publicándose en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía, junto con el contenido del articulado del instrumento de planeamiento aprobado, previo depósito de dicho instrumento en el Registro Autonómico de Instrumentos de Planeamiento, Convenios Urbanísticos y Bienes y Espacios Catalogados, todo ello de conformidad con lo previsto en los artículos 40 y 41 de la citada Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Contra la presente Resolución, que pone fin a la vía administrativa, cabe interponer recurso contencioso- administrativo en el plazo de dos meses, contados a partir del día siguiente al de su notificación ante la correspondiente Sala de lo

Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía y con cumplimiento de los requisitos previstos en la Ley 29/1998, de 13 de julio, de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

Lo que le comunico para su conocimiento y efectos consiguientes.

1. Descripción de los terrenos.

Situación, emplazamiento y delimitación

Municipio: San José del Valle (Cádiz).

Naturaleza de la finca: Rústica.

Finca núm. 1011 del Registro de la Propiedad de Jerez de la Frontera núm. 2.

Localización y linderos de los terrenos: Sita en el municipio de San José del Valle (Cádiz), finca formada por los lotes B y E procedente de la denominada Finca Majadal del Granado, con cabida de veinticinco hectáreas, cincuenta y nueve áreas y cincuenta centiáreas, equivalentes a 57,234 aranzadas.

La finca resulta de la agrupación de las fincas: Rústica Lote letra E (inscrita en el Registro de la Propiedad núm. 2 de Jerez de la Frontera, al tomo 1424, libro 3, folio 190,

número 202, inscripción 1.ª) y Rústica Lote letra B (inscrita en el Registro de la Propiedad núm. 2 de Jerez de la Frontera, al tomo 1424, libro 3, folio 181, número 199,

inscripción.ª).Se configura en cuatro parcelas: Parcela E-1 (lindante al Norte, las parcelas K y L, también en línea de

150 m con camino que la separa de la parcela I, y con la parcela J; Sur, finca Montejaqueña; Este, lote letra F; y Oeste, finca Montejaqueña y parcela letra L); Parcela E-2 (lindante al Norte, con la carretera de Jerez-Cortes; Sur, las parcelas K y L; Este, parcela H; y Oeste, con la finca

Montejaqueña); Parcela E-3 (lindante al Norte, finca La Arenosa y lote letra D; Sur, carretera Jerez-Cortes y trozo de parcela segregada, camino por medio; Este, dicha parte de parcela segregada, camino por medio; y Oeste Lote letra D y carretera Jerez-Cortes); y Parcela B (linda, Norte, con el lote letra A, de esta misma división, y con la C. del Rayo; Sur, con el lote letra C, de esta división, y finca Malduerme; Este, con C. del Rayo; y Oeste, con camino que la separa de Malduerme).

Actualmente la finca en cuestión no se destina a uso alguno.

Los propietarios de la parcela descrita son don Anastasio García Cuevas y don José García Cuevas, padre y tío del promotor, los cuales están de acuerdo con el presente

proyecto, mostrando su plena conformidad con la actividad proyectada en el documento que se adjunta (documento núm. 5) y en el que constan sus datos personales.

La citada parcela cuenta con una superficie de veinticinco hectáreas, cincuenta y nueve áreas y cincuenta centiáreas, ello según escritura (documento núm. 3), y de treinta y cuatro mil quinientos cuarenta metros cuadrados con doce decímetros cuadrados según medición (documento núm. 6).

Situación respecto del núcleo de población: De la medición efectuada, resulta que el núcleo de población más cercano se encuentra a más de un kilómetro de la parcela objeto del proyecto (documento núm. 12).

Edificaciones próximas: Las edificaciones situadas en el entorno de 1 kilómetro de la finca en cuestión no tienen uso actualmente, siendo la mayoría de ellas pequeñas naves (entre las que se incluye una antigua cochinera) que a día de hoy no tienen utilidad, asimismo una de las edificaciones

contempladas en la medición está, al parecer, en fase de construcción en el momento de la medición practicada.

Las citadas edificaciones se encuentran dentro de un radio de

500 metros, no provocando por ello riesgo de formación de núcleo de población alguno, pues el proyecto de explotación que se propone no es susceptible de generar demanda de

infraestructuras o servicios colectivos impropios de la naturaleza de la clase de suelo en el que se asienta (como se justifica en el apartado oportuno), ello ni por sí misma ni por su situación respecto a otros asentamientos.

Viarios y acceso existentes: La parcela cuenta en la

actualidad con un acceso consistente en camino particular de seis metros de ancho propiedad de parcela colindante, de la cual son copropietarios los titulares de la finca objeto de nuestro proyecto. El citado camino procede de la carretera Jerez-Cortes, proyectándose la adecuación del mismo para una correcta comunicación con la zona de aparcamientos prevista para la venta en cuestión, sin que ello suponga una mejora sustancial del citado camino.

Existe servidumbre de paso que grava la finca en la que se sitúa el camino de referencia (como se acredita mediante la nota simple registral que se adjunta como documento núm.).

Topografía de los terrenos y del entorno próximo: Se ha practicado levantamiento taquimétrico de la superficie total de la parcela, mostrando una topografía de carácter suave, siendo la del entorno próximo de similares características (documento núm. 6).

Elementos significativos del paisaje: En el entorno próximo los cultivos principales son los tradicionales de secano, si bien el suelo vinculado a nuestro proyecto no se destina a fin alguno en la actualidad, ni siquiera al de cultivo.

Caracterización física y jurídica de los terrenos

La actuación proyectada se implanta en el municipio de San José del Valle, en suelo No Urbanizable (Protegido de Interés Ambiental y Paisajístico), cuyo régimen se encuentra regulado en el Título VIII del Planeamiento vigente del municipio de San José del Valle.

Usos de los terrenos: Como ya se ha afirmado, actualmente los terrenos vinculados a la explotación proyectada no se destinan a uso alguno.

Usos de los terrenos próximos: Algunos de los suelos del entorno próximo a la parcela en la que se sitúa el presente proyecto se destinan en la actualidad a uso de cultivo.

Edificaciones existentes: En la parcela objeto del presente proyecto no existe edificación alguna, si bien existe un pozo, que cuenta con las autorizaciones oportunas y que será

utilizado para dotar al proyecto de servicio, así como un depósito de agua sin utilidad actual.

Emplazamiento de las edificaciones propuestas:

Las edificaciones propuestas se emplazarán de conformidad a los documentos núms. 13 y 14, de manera que se respeten las separaciones a linderos, a otras edificaciones y demás zonas de protección.

Las separaciones serán: A linderos de 25 metros, a

edificaciones cercanas 50 metros, al arroyo 175 metros, a la carretera 61 metros.

Acometida de infraestructuras:

El abastecimiento del servicio eléctrico se acometerá desde el poste con transformador de transporte de energía eléctrica existente en la zona de rodeo colindante (copropiedad de los titulares).

El abastecimiento de agua se realizará desde un pozo existente en la parcela objeto del presente proyecto, con la única finalidad de lavado, previéndose la utilización de agua envasada para el consumo humano.

En cuanto al saneamiento, las aguas pluviales serán recogidas con corchones, siendo el trazado de las instalaciones

enterrado, disponiendo de arquetas en los encuentros de colectores y cambios de dirección de éstos. Las zanjas que se abran para enterrar los colectores tendrán un anchura igual o mayor que el diámetro más 40 cm e irán sobre solera de

hormigón en masa que se dispondrá en el fondo de la zanja. El agua de la red de saneamiento se dirigirá a depuradora con funcionamiento por oxidación total a baja carga.

Por lo demás decir que nuestra propuesta garantizará la ausencia de impacto negativo sobre la estabilidad y

erosionabilidad del suelo, teniéndose en consideración la protección de la topografía, cauces, plantación, etc., a fin de conservar la estructura del paisaje tradicional.

Plazos de inicio y terminación de las obras

Las obras se iniciarán de manera inmediata y a la mayor brevedad posible, tras la obtención de las autorizaciones oportunas, estableciéndose un plazo aproximado de ejecución de cinco meses, desarrollándose en una sola fase.

2. Justificación y fundamentación de utilidad pública o interés social.

La actuación proyectada en suelo no urbanizable reúne una serie de circunstancias que motivan y fundamentan la

aprobación del presente proyecto.

La actividad proyectada consiste en la prestación de un servicio turístico recreativo altamente demandado en la zona y, concretamente, en el municipio de San José del Valle, que

conllevará al mismo tiempo el fomento de los atractivos turísticos que las diversas partes del municipio pueden ofrecer al visitante.

Esta localidad, así como sus alrededores, vive un proceso de evolución a distintos niveles, mostrando una realidad

socioeconómica distinta y cambiante, prueba de ello es su independencia respecto de Jerez de la Frontera. Es por esto que San José del Valle requiere cada vez más todo tipo de infraestructuras, instalaciones y servicios. Dentro de estas necesidades se encuadra la de dotar al municipio de un

servicio turístico recreativo como el que es objeto del presente proyecto (así lo califica el propio planeamiento general).

Se trata de una actividad que dará servicio a la alta demanda existente en la zona, y no sólo a un sector centralizado de la población, sino a todo tipo de entidades, colectivos o grupos que requieran una instalación y servicio de las

características descritas (como pueden ser empresas, colegios, cofradías, asociaciones, turismo en general...), dotando así a la localidad de San José del Valle de un establecimiento que sirva a sus ciudadanos, atrayendo al mismo tiempo a usuarios de otros municipios, lo cual supondrá un incremento en la actividad económica de la localidad contribuyendo a un aumento del nivel de vida.

Por ello, y por todo lo expuesto a lo largo del presente documento, entendemos plenamente justificada la utilidad pública e interés social del objeto de nuestro proyecto. Igualmente procede su implantación en suelo con régimen no urbanizable, y ello debido a circunstancias que se

desarrollarán más adelante en su apartado correspondiente.

Otra característica de esta actividad es su compatibilidad con el régimen de la categoría de suelo en la que se proyecta, como bien se justifica en el apartado XIV del presente

proyecto, al cual nos remitimos.

Finalmente, y una vez más, afirmar que no se correrá el riesgo de que la actuación induzca a la formación de nuevos

asentamientos, como ya se ha expuesto a lo largo de este documento y como se ampliará en un apartado posterior.

3. Compatibilidad con el régimen urbanístico de la categoría de suelo.

La actuación proyectada se implanta en el municipio de San José del Valle, en suelo No Urbanizable (protegido interés ambiental y paisajístico), cuyo régimen se encuentra regulado en el Título VIII del Planeamiento General del municipio de San José del Valle.

La normativa urbanística local regula (artículo 8.2.1.2.b).1.) como uso compatible en esta clase de suelo el Turístico- Recreativo, según lo dispuesto en el artículo 7.2.4 del mismo cuerpo referido exclusivamente a las categorías b), c) y d); donde se recoge la actividad de "venta" en la cual se enmarca nuestro proyecto.

La finca en la cual se proyecta la actividad reúne la

condición de parcela mínima correspondiente de conformidad con el artículo 8.3.4 del Planeamiento de San José del Valle: la parcela mínima exigida es de 10.000 m, siendo la superficie total de la finca de veinticinco hectáreas, cincuenta y nueve áreas y cincuenta centiáreas, ello según escritura (documento núm. 3), y de treinta y cuatro mil quinientos cuarenta metros cuadrados con doce decímetros cuadrados según medición

(documento núm. 6).

Igualmente, el proyecto cumple con las restantes condiciones urbanísticas de aplicación (art. 8.3.4):

- Separación mínima a linderos (25 m): El proyecto cumple con la citada separación.

- Separación mínima a núcleo de población (500 m): Como se ha afirmado, tras la medición practicada, el núcleo de población más cercano queda a más de un kilómetro de separación.

- Edificabilidad máxima (0,03 m/m): El proyecto cumple con la citada edificabilidad.

- Altura máxima: 1 planta y 3,5 m: El proyecto cumple con la citada altura.

- Ocupación máxima (5%): El proyecto cumple con la citada ocupación.

- La instalación se dotará de aparcamiento adecuado a sus características.

4. Compatibilidad con las determinaciones sectoriales.

La finca objeto del presente proyecto linda con la carretera de Jerez-Cortes, por lo que se respetará lo dispuesto por la legislación sectorial al respecto. Así, y de conformidad con la Ley 25/1988, de 29 de julio, de Carreteras, se respetarán las zonas de dominio público, servidumbre, afección y la línea límite de edificación de la citada carretera.

Igualmente, la finca linda con un arroyo, por lo que se respetará lo dispuesto por la legislación sectorial al

respecto, debiéndose especificar que la actuación proyectada dista en mucho del cauce citado, respetándose en todo caso la zona de servidumbre y de policía de los márgenes del arroyo de conformidad con el Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Aguas.

5. No inducción de formación de nuevos asentamientos.

La actividad que se proyecta implantar no inducirá a la formación de nuevos asentamientos. Como ya se ha manifestado, el núcleo de población más cercano se encuentra a más de un kilómetro de la parcela objeto del proyecto, como se ha comprobado tras la medición realizada. Asimismo, las

edificaciones más cercanas a la finca en cuestión (siendo la mayoría de ellas pequeñas naves sin utilidad) no se destinan a uso alguno en el momento actual, no provocando riesgo de formación de núcleo de población, pues el proyecto de

explotación que se propone no es susceptible de generar demanda de infraestructuras o servicios colectivos impropios de la naturaleza de la clase de suelo en el que se asienta, ello ni por sí misma ni por su situación respecto a otros asentamientos.

Así, y de conformidad con el Planeamiento General de San José del Valle, la actuación proyectada no dará lugar a ningún asentamiento que genere relaciones o necesidades de servicios, equipamientos o infraestructuras comunes o de dependencia entre edificaciones, equiparables a las propias de suelo urbano.

No se ejecutarán obras tales como apertura de caminos (ni se procederá a la mejora de carácter sustancial del ya

existente), instalación de redes de abastecimiento de agua potable (pues el abastecimiento de agua se realizará desde un pozo existente en la parcela y no para consumo) o instalación de redes de abastecimiento de energía eléctrica (el

abastecimiento del servicio eléctrico se acometerá desde el poste con transformador de transporte de energía eléctrica existente).

Finalmente, decir que no existen en la zona de actuación instalaciones comunales de centros sociales, sanitarios, deportivos o similares, para el uso privativo de los usuarios de las parcelas.

6. Obligaciones asumidas por el promotor.

- Deberes legales.

El promotor del presente proyecto, don Esteban Jesús García Pereira, así como los titulares de la finca objeto del mismo, don Anastasio García Cuevas y don José García Cuevas, asumen y se comprometen a cumplir los deberes legales que se derivan del régimen correspondiente al suelo que se vincula a la actividad proyectada.

De este modo, se destinará el citado suelo al uso descrito en este documento y previsto por la ordenación urbanística, conservando y manteniendo el mismo, así como sus valores, ello de conformidad con la normativa de aplicación.

- Garantía.El promotor y propietarios de la finca se

comprometen a cumplir lo dispuesto en el artículo 52.4 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía respecto al

aseguramiento de la prestación de garantía por cuantía mínima del diez por ciento de la inversión requerida para

materializar la actuación proyectada.

- Prestación compensatoria.

El promotor se compromete a abonar la cuantía correspondiente a la prestación compensatoria prevista en el artículo 52.5 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, cuyo importe será de hasta el diez por ciento del total de la inversión a realizar para la implantación efectiva de la actividad, con exclusión de la correspondiente a maquinaria y equipos.

7. Licencia urbanística municipal.

Dentro del plazo de un año, a partir de la aprobación del presente Proyecto de Actuación, se solicitará la

correspondiente licencia de obra, ello de conformidad con lo dispuesto por la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía sobre la caducidad de la autorización de actuación de utilidad pública.

Cádiz, 18 de septiembre de 2005.- El Delegado, Pablo Lorenzo Rubio.

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