Boletín Oficial de la Junta de Andalucía - Histórico del BOJA Boletín número 1 de 3/1/2006

Para general conocimiento se hace pública la Resolución que la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Almería, en su sesión ordinaria de fecha 13 de julio de 2005 adoptó en relación al expediente PTO 122/04 sobre modificación puntual Sector S-RT2 de las Normas Subsidiarias de planeamiento del término municipal de Huércal de Almería (Almería), siendo promotor el Ayuntamiento. Conforme establece el art. 41.2 de la ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, se comunica que con fecha 1.12.2005, y con el número de registro 889 se ha procedido al depósito del instrumento de planeamiento de referencia en el Registro Autonómico de Instrumentos de Planeamiento, de Convenios Urbanísticos y de los bienes y Espacios Catalogados dependiente de la Consejería de Obras Públicas y Transportes.

En virtud de lo establecido por el artículo 41.1 de la Ley

7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía, se hace público el contenido de:

- La Resolución de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Almería de fecha 13 de julio de

2005, por la que se aprueba definitivamente la Modificación Puntual del Sector S-RT2 de las Normas Subsidiarias de Planeamiento del término municipal de Huércal de Almería. (Anexo I).

- Las Normas Urbanísticas del referido instrumento de planeamiento. (Anexo II).

ANEXO I

APROBACION DEFINITIVA DE LA MODIFICACION PUNTUAL SECTOR S-RT2 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO DEL TERMINO MUNICIPAL DE HUERCAL DE ALMERIA (PTO 122/04)

R E S O L U C I O N

Reunida la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Almería, en sesión celebrada el día 13 de julio de 2005, ha examinado el expediente núm. PTO-122/04 sobre Modificación Puntual Sector S-RT2 de las Normas Subsidiarias del municipio de Huércal de Almería (Almería), siendo promotor el Ayuntamiento, resultando del mismo los siguientes

H E C H O S

Objeto y descripción.

El objeto del expediente que se analiza es el aumento de número de viviendas, aumento de la edificabilidad y cambio de la ordenanza de aplicación en el sector S-RT2, aplicándose estas modificaciones exclusivamente a la parcela 13-2 del Plan Parcial, perteneciente al Patrimonio municipal de suelo y dedicadas a vivienda protegida:

- Aumento de edificabilidad, pasando de 3.719,04 m2 a 5.595,04 m2 (1.876 m2).

- Aumento del núm. de viviendas pasando de 26 a 60 (34 viviendas).

- Cambio de tipología unifamiliar SU-R3 Ensanche semi- intensivo a plurifamiliar SU-R2 Ensanche intensivo-intensidad

1.

- Cambio de calificación de parte de la parcela, pasando de

4.406 m2 de suelo residencial a 3.283,3 de suelo residencial y

1.122,7 m2 de espacio libre de uso público.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I. Competencia y procedimiento.

I. El artículo 31.2.B.a) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía cohonestado con el artículo 10 del mismo cuerpo legal, establece que corresponde a la Consejería de Obras Públicas y Transportes: "La

aprobación definitiva de los Planes Generales de Ordenación Urbanística, los Planes de Ordenación Intermunicipal y los Planes de Sectorización, así como sus innovaciones cuando afecten a la ordenación estructural"; previsión legal

desarrollada por el art. 13.2.a del Decreto 193/2003, de 1 de julio, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo, a cuyo tenor: "Corresponde a la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo: aprobar los Planes Generales de Ordenación Urbanística y sus revisiones, así como las

modificaciones cuando afecten a ordenación estructural y las adaptaciones que conlleven modificaciones del referido

alcance".

II. La Ley 7/2002, de 17 de diciembre, regula en sus artículos

31, 32 y 33 las competencias y procedimiento para la

formulación y aprobación de los instrumentos de planeamiento.

II. Valoración.

Según el art. 59.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía, el contenido urbanístico lucrativo de un terreno se expresa mediante el aprovechamiento subjetivo, al que su propietario tendrá derecho mediante el cumplimiento de los deberes urbanísticos. Si bien el espíritu del artículo 36.2.a).1.º y 2.ª es claro, en el sentido de que cualquier innovación del planeamiento mantenga y aumente la calidad de vida de la población al no permitir el incremento del aprovechamiento en detrimento de las dotaciones y exigir una justificación de la mejora en el bienestar de la población mediante el mejor cumplimiento de los estándares, deberá establecerse el criterio interpretativo con respecto a la aplicación de esta exigencia dependiendo de la clase de suelo y el tipo de modificación (que afecte al uso, la densidad o a la edificabilidad global) y de la cuantía de la misma.

La cuantía del aumento de cesiones para dotaciones vendrá determinada por el análisis concreto de cada uno de los posibles casos, y teniendo en cuenta lo determinado por el art. 9 y su aplicación, para el caso de las innovaciones, en el art. 36.2.2.ª, deberá establecerse con carácter previo el estándar previsto por el plan vigente y el criterio de

medición del mismo (este estándar se establece en función del número de viviendas, siendo el cómputo de éstas por limitación en número o por módulos de 100 m2 construidos). El criterio deberá mantenerse, pero ajustándolo, en cualquier caso, a los mínimos establecidos por la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía en su art. 17.

El aumento de edificabilidad, ya sea con el mismo uso y tipología o con otros, implicará un aumento de las cesiones para dotaciones que como mínimo será en la misma proporción en la que aumenta la edificabilidad, y siempre teniendo como mínimos los establecidos en el art. 17.

El aumento de aprovechamiento demandará asimismo una mayor previsión en cuanto a los sistemas generales previstos, lo que implicará su aumento para mantener el estándar ya establecido por el planeamiento que se innova, y que en cualquier caso cubrirá los mínimos establecidos en el art. 10.1 de la Ley

7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

En el expediente se justifica el aumento de cesiones

proporcionalmente al aumento de edificabilidad manteniendo el estándar existente en el sector (41,32 m2/100m2t). Asimismo, estas cesiones se incrementan para compensar el aumento de número de viviendas previendo la dotación de 5 m2 por cada habitante de incremento que se produce.

Como justificación de la modificación se indica que el objeto es la creación de un mayor numero de viviendas protegidas, ya que como se ha indicado anteriormente, la parcela pertenece al patrimonio municipal de suelo.

Sin embargo, dado que la modificación se produce considerando el suelo como urbanizable con Plan Parcial aprobado, y

teniendo en cuenta que este suelo se encuentra urbanizado e incluso edificado en su mayor parte, se opta por dar la consideración al ámbito del sector como suelo urbano al cumplirse lo establecido en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía al respecto.

En su virtud,

La Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y

Urbanismo acuerda: la Aprobación Definitiva de la Modificación Puntual Sector S-RT2 de las Normas Subsidiarias del municipio de Huércal de Almería (Almería).

En virtud de lo preceptuado en el artículo 41.2 de la Ley

7/2002, de 17 de diciembre, la publicación en BOJA de los acuerdos de aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento que correspondan a la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, requiere el previo depósito en el registro del Ayuntamiento, así como en el de la Consejería de Obras Públicas y Transportes.

Contra la presente Resolución, que pone fin a la vía

administrativa, podrá interponerse recurso contencioso- administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente a aquél en que tenga lugar la notificación o publicación de la presente resolución, tal y como prevé el artículo 22.4 del Decreto 193/2003, de 1 de julio, en relación con el artículo 46 de la Ley 29/1998, de

13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso- Administrativa.

Almería, 13 de julio de 2005.- VºBº El Vicepresidente, Luis Caparrós Mirón. El Secretario de la Comisión, Mariano Díaz Quero.

ANEXO II

MODIFICACION PUNTUAL DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE

PLANEAMIENTO DE HUERCAL DE ALMERIA EN EL AMBITO DEL SECTOR S- RT2.

1. Memoria informativa.

1.1. Antecedentes.

A requerimiento del Excmo. Ayuntamiento de Huércal de Almería se redacta la presente Modificación de las Normas Subsidiarias de Huércal de Almería en el ámbito de la parcela 13-2

perteneciente al Plan Parcial del Sector S-RT2 de ese mismo municipio. Parcela que es de propiedad municipal y procede de la cesión del aprovechamiento lucrativo del des-arrollo de dicho sector.

Dicho Plan Parcial fue aprobado definitivamente el 30 de septiembre de 1999 (BOP de 17 de abril de 2000) con una modificación puntual de ese mismo Plan Parcial con aprobación de fecha 20 de septiembre de 2001 (BOP 210 de 30.10.2001). El proyecto de compensación y el de urbanización tienen

igualmente aprobación definitiva, con fechas 25.01.2002 y

26.11.2001, respectivamente.

Con motivo de un acuerdo entre Ayuntamiento y Delegación de Obras Públicas y Transportes para la construcción de viviendas en régimen de protección, se acuerda por la Corporación ofrecer la parcela indicada ya que, aparte de ser de propiedad municipal, tiene las dimensiones y disponibilidades necesarias para esta operación.

Las determinaciones urbanísticas del Proyecto de Reparcelación para esta parcela son las siguientes:

Superficie: 3.576 m2

Edificabilidad: 1,04 m2/m2 3.719,04 m2

Densidad: 26 viv.

Con objeto de adecuarla a las condiciones del convenio, le correspondería una intensidad de uso superior al que

urbanísticamente le corresponde, por lo que se ve la necesidad de realizar esta Modificación Puntual de las Normas

Subsidiarias municipales. Se pretende asignar a esta parcela no solo un número de viviendas superior al inicialmente establecido, sino también una mayor edificabilidad y de un cambio de la ordenanza de aplicación.

Las condiciones de proporcionalidad vigentes entre usos lucrativos y las dotaciones y servicios públicos para este Sector son las indicadas en el Plan Parcial aprobado y que se resumen en las siguientes determinaciones:

Superficie: 138.197 m2

Edificabilidad: 0,55 m2/m2 76.005 m2

Densidad: 32,63 viv/Ha. 451 viv.

Cesiones: Zonas Verdes 7.921 m2

Espacios libre 6.750 m2

SIPS 16.732 m2

Total cesiones 31.403 m2

1.2. Fines y objetivos.

1.2.1. Finalidad.

La Modificación Puntual que se pretende realizar afecta únicamente a una parcela de propiedad municipal, y supone la alteración de tres determinaciones del planeamiento superior que le afectan directamente:

a) Por un lado se pretende aumentar la edificabilidad total de

3.719,04 m2 a 5.595,04 m2, lo cual supone un aumento de 1.876 m2.

b) Para incrementar el número de actuación se aumenta el número de viviendas de 26 a 60 viviendas, lo que supone un aumento de 34 viviendas.

c) Por otro lado, por la necesidad de realizar viviendas plurifamiliares, se cambia la ordenanza existente (SU-R3 Ensanche Semi-intensivo con uso residencial unifamiliar), a otra de las ordenanzas contempladas que mejor se ajuste a lo que se pretende edificar. En este caso se opta por la SU-R2 (Ensanche Intensivo - Intensidad 1) que ya se permitía en la ficha correspondiente de las Normas Subsidiarias, aunque sólo para determinadas parcelas, y que se adecua mejor a la

edificación prevista.

A cambio de esto se realizarían las cesiones de equipamiento necesarias para que, al menos, se mantengan los estándares de calidad asignados inicialmente a este Sector.

Durante el análisis de la parcela 13-2, que consta con unas condiciones de superficie y edificabilidad según el Plan Parcial aprobado y el proyecto de Reparcelación

correspondiente, se ha detectado un error material en la determinación de la superficie. Resulta que la que

inicialmente iba a ser una única parcela en esta manzana, la núm. 13, con una superficie total de 8.356 m2 fue dividida en tres en el Plan Parcial definitivo (parcela 13-1: 3.120 m2, parcela 13-2: 3.576 m2 y parcela 13-3: 830 m2), siendo la parcela central 13-2 de cesión lucrativa. En esta operación de segregación resulta que la suma de las parcelas resultantes es inferior a la parcela inicial y que esta diferencia coincide con la dimensión asignada a la parcela 13-3, esto es

exactamente 830 m2, que seguramente se restó dos veces. Realizada una nueva cuantificación de las superficies

dibujadas en plano, se constata que la superficie errónea es la correspondiente a la parcela 13-2 que realmente presenta

4.406 m2, aunque sin variar el resto de parámetros, como son edificabilidad total y número de viviendas.

Las condiciones de ordenación para esta parcela 13-2 con la corrección del error material, serían las siguientes

Situación inicial Situación rectificada

Superficie parcela 3.576 m2 4.406 m2

Edificabilidad 1,04 m2/m2 0,844 m2/m2

Superficie edificable 3.719,04 m2 3.719,04 m2

Viviendas 26 viv. 26 viv.

Esta rectificación debe llevarse a cabo igualmente en el proyecto de reparcelación correspondiente, donde se haga constar las condiciones reales de esta parcela.

1.2.2. Objetivos.

Los objetivos de la presente Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana, resultan ser los siguientes:

a) Conseguir una relación ecuánime entre los usos e

intensidades que se modifican y los equipamientos existentes. Con este motivo los incrementos de edificabilidad y densidad previstos vienen acompañados de una cesión de parte de la superficie de la parcela para un incremento de equipamiento, que sea adecuado a los nuevos usos previstos.

b) Conseguir unas mejores condiciones de acceso a la vivienda para la población, ya que la realización de viviendas

protegidas redunda en el interés general y por lo tanto en el bienestar de la población, sin menoscabar los estándares de ordenación del Plan Parcial.

c) Conseguir que las nuevas cesiones establecidas como

consecuencia de esta Modificación de las Normas Subsidiarias, sean adecuadas al buen uso por parte de la colectividad. Por este motivo, y debido a la escasa entidad de la parcela de cesión, se entiende como más provechoso que ésta sea destinada al uso preferente de este sector, es decir, Zona Verde, en superficie al menos equivalente al total de cesiones

características para este sector.

2. Memoria justificativa.

1.1. Conveniencia y oportunidad.

El Excmo. Ayuntamiento de Huércal de Almería considera

conveniente la tramitación del presente expediente de

modificación Puntual ya que, basado en los objetivos

anteriormente citados, permitirá conseguir unas condiciones de ordenación preferibles para los intereses generales y del municipio.

La oportunidad de la modificación se justifica en la voluntad expresada por la Corporación y consistente en que dichos terrenos tengan una viabilidad adecuada para su desarrollo corrigiendo y ajustando la ordenación planteada en la

Modificación anterior, que permite así una ordenación más flexible y adecuada a los intereses de la Corporación, único titular de las parcelas afectadas.

1.2. De sus determinaciones.

La Modificación Puntual supone una modificación de elementos correspondientes a la Ordenación Estructural del Término Municipal, una vez que se produce un cambio en el uso y destino de la parcela municipal de aprovechamiento lucrativo, escindiéndose en dos: una con mayor aprovechamiento lucrativo y otra, también de titularidad municipal, pero que al ser destinada a espacios libres y zona verde, tiene un uso

público.

La propuesta realizada en esta Modificación de las NN.SS., suponen, para parcela 13-2 considerada, los siguientes

resultados:

Situación inicial Situacion modificada

Superficie

parcela 4.406 m2 3.283,30 m2 (-1.122,70 m2)

Superficie

edificable 3.719,04 m2 5.595,04 m2 (+ 1.876 m2) Edificabilidad 0,844 m2/m2 1,704 m2/m2

Viviendas 26 viv. 60 viv (+ 34 viv.) Ordenanzas SU-R3 SU- R2

Superficie

zona verde 0 m2 1.122,70 m2 (+ 1.122,70 m2)

Estas modificaciones de la parcela suponen, que en la

totalidad del ámbito del Sector S-RT2, obtenemos la siguiente situación final:

Superficie 138.197 m2

Edificabilidad 0,56355 m2/m2 77.881 m2 (+ 1.876 m2) Densidad 35,095 viv/ha. 485 viv. (+ 34 viv) Cesiones Zona

verde 9.043,70 m2 (+ 1.122,70 m2) Espacios Libre

6.750 m2

SIPS 16.732 m2

Total cesiones 32.525,70 m2 (+ 1.122,70 m2)

La modificación propugnada supone un incremento de

edificabilidad en el entorno del 2,468%, de densidad de viviendas de 7,539% y de cesiones del 3,575%.

Para comprobar la adecuación de estos parámetros, deben justificarse que pese al aumento de la intensidad de uso y, por consiguiente, de población, se mantiene o mejora los estándares existentes. Partiendo de un aumento de viviendas y edificabilidad uniformes del 2,468% (1.876 m2 de

edificabilidad y 11 viviendas), supone que el aumento de cesiones debe ser igualmente del 2,468% (775 m2).

Para las 23 viviendas restantes, hasta llegar a las 3

previstas, no existen paramentos objetivos que permitan cuantificar las cesiones correspondientes, aunque queda claro que deben respetarse que el aumento de habitantes cumple el estándar de 5 m2 de espacios libres por habitante. De todas formas si tomamos como única consideración la de este

parámetro no se incluirán el resto de cesiones rotacionales, que igualmente debe ser tenido en cuenta.

El cálculo de diferentes hipótesis con la modificación de los parámetros de edificabilidad y número de viviendas, nos llevan a la conclusión que la edificabilidad supone una repercusión del 80% sobre el aumento de población y el número de viviendas del 20% restante.

Con estos datos, se considera que el incremento de las 23 viviendas restantes son un aumento del 5,071% de la densidad, y que por consiguiente debe ser del 1,0142% de las cesiones, es decir, 318,50 m2 de cesiones más.

Por otro lado el cambio de ordenanza de aplicación supone igualmente un cambio de las condiciones de intensidad de uso en el ámbito del Sector. Esta ordenanza tiene las siguientes condiciones de edificación:

1. Línea de edificación. Será coincidente con la alineación a vial en la fachada a la calle, admitiéndose patios abiertos a fachadas por encima de la Planta Baja.

Siempre que se actúe por frentes de manzana completos,

mediante la tramitación de Estudios de Detalle, se permitirá la ejecución de retranqueos en Planta Baja respecto a la alineación oficial.

Los patios abiertos a fachada se permiten en las condiciones establecidas en estas Normas.

2. Separación a linderos. La edificación se situará de modo que su separación a lindero sea nula, sin perjuicio de los retranqueos derivados de los patios de luces, y los

obligatorios por servidumbres de luces, profundidad de la altura máxima y fondo máximo edificable.

3. Posición de las plantas bajo rasantes. Los sótanos podrán ocupar el 100% de la superficie de la parcela.

4. Ocupación. No se fijan porcentajes de ocupación en plantas, debiendo cumplir todos los parámetros de Condiciones de la Edificación, estando limitada la ocupación de las plantas altas por el fondo máximo.

5. Fondo máximo. La profundidad máxima edificable de las plantas altas se establece en 20 metros tomados a partir de la alineación oficial de la fachada.

Del cumplimiento del fondo máximo, se exceptúan los edificios de uso público o colectivo que el Ayuntamiento estime de carácter singular.

6. Edificabilidad. En este caso la edificabilidad será la que le corresponde por la aplicación de esta Modificación.

7. Altura y número de plantas. El número máximo de plantas de la edificación se fija en tres plantas (3P= PB + 2p), con una altura máxima de 10,00 metros.

Los parámetros de altura no afectan a los edificios

preexistentes, no obstante, en los casos de ampliación de volumen o de techo edificable, en la sustitución y en la nueva construcción, habrán de observarse los parámetros de esta Normativa sobre altura y número de plantas.

En este caso, y bajo la premisa de que las viviendas a

realizar lo serán bajo la condición de algún régimen de protección pública, que tienen un precio máximo de venta fijo, no se incrementa el aprovechamiento lucrativo de la parcela y por lo tanto no se ve la obligación de incrementar las

cesiones por este aspecto.

El incremento total de cesiones debe ser de 775 m2 por el aumento de edificabilidad y número de viviendas proporcional, y de 318,50 m2 por el resto de viviendas, que suponen un total de 1.093,50 m2, lo cual cumple por ser inferior a los 1.122,70 m2 cedidos.

La presente modificación supone, a efectos de documentación, la sustitución de los planos contenidos en la Modificación del Plan Parcial anterior respecto a la ordenación prevista. Puesto que está aprobado definitivamente el proyecto de compensación correspondiente a este Sector en el que se adjudican las parcelas edificables y las de cesión

correspondientes, deberán realizarse las operaciones jurídicas correspondientes a los cambios producidos.

Cabe decir que la parcela objeto de la presente Modificación es de titularidad municipal y se reorganiza sin que se vea afectada ninguna de las parcelas del entorno.

Todo lo anterior según se determina en la documentación gráfica adjunta.

En Benahadux para Huércal de Almería, a veinticinco de abril de dos mil cinco.

El Arquitecto.

Servicio de Cooperación Provincial- Zona Sur.

Diputación Provincial de Almería.

Fdo: José Ignacio Tadeo Martínez.

Almería, 1 de diciembre de 2005.- El Delegado, Luis Caparrós Mirón.

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