Boletín Oficial de la Junta de Andalucía - Histórico del BOJA Boletín número 87 de 04/05/2007

Para general conocimiento se hace pública la Resolución que la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Almería, en su sesión ordinaria de fecha 29 de junio de 2006 adoptó en relación al expediente PTO 36/06 sobre Modificación Puntual de las NNSS del municipio de Pechina (Almería), siendo promotor el Ayuntamiento.

Conforme establece el art. 41.2 de la ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, se comunica que con fecha 29.1.2006, y con el número de registro 1732 se ha procedido al depósito del instrumento de planeamiento de referencia en el Registro Autonómico de Instrumentos de Planeamiento, de Convenios Urbanísticos y de los bienes y Espacios Catalogados dependiente de la Consejería de Obras Públicas y Transportes.

En virtud de lo establecido por el artículo 41.1 de la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía, se hace público el contenido de:

- La Resolución de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Almería de fecha 29 de junio de 2006, por la que se aprueba definitivamente la Modificación Puntual de las NNSS del municipio de Pechina (Almería), supeditando el registro y publicación a que se subsanen los aspectos reseñados en el apartado "II. Valoración".

- Las Normas Urbanísticas del referido instrumento de planeamiento. (Anexo II).

ANEXO I

R E S O L U C I O N

Reunida la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Almería, en sesión celebrada el día 29 de junio de 2006, ha examinado el expediente núm. PTO 36/06 sobre Modificación Puntual de las NNSS del municipio de Pechina (Almería), siendo promotor el Ayuntamiento, resultando del mismo los siguientes

H E C H O S

Objeto y descripción.

El objeto del expediente que se analiza es:

1. Delimitación del suelo urbano consolidado.

2. Modificación de ordenanzas:

- Se amplia el titulo III correspondiente al suelo urbano con el art. 3.1.4. las normas del suelo urbano: "Prescripciones relativas al suelo urbano no consolidado".

- Se añade un art. 3.1.5. destino de los bienes integrantes de los patrimonios públicos de suelo, en el que se transcribe el art. 75 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía, añadiendo que el plan prevé como actuaciones para la mejora de la ciudad consolidad la creación de un pabellón deportivo, unidad de estancias diurnas y centro de día, y mejora de infraestructuras básicas en el casco antiguo.

- Con respecto a la ordenanza para Zona Casco Antiguo, art. 3.2.4.6. se elimina la limitación del fondo máximo edificable y se limita la altura a PB+1+ Atico a excepción de parcelas en calles de más de 15,00 m. o medianeras con edificios de tres plantas, en las que se mantienen la PB+2. Para este caso se establecen retranqueos para no originar nuevas medianeras y la obligatoriedad de uso comercial en la planta baja.

- Con respecto a la ordenanza Zona de Ensanche en Manzana Cerrada, art. 3.3.3.8., se elimina la limitación del fondo máximo edificable y se limita la altura a PB+1+ Atico a excepción de parcelas en calles de más de 15,00 m o medianeras con edificios de tres plantas, en las que se mantienen la PB+2. Para este caso se establecen retranqueos para no originar nuevas medianeras y la obligatoriedad de uso comercial en la planta baja.

- Con respecto a la ordenanza Zona de Ensanche Viviendas unifamiliares adosadas o plurifamiliares adosadas, se elimina la limitación del fondo máximo edificable y se limita la altura a PB+1+ Atico. Para el caso de unidades de ejecución se permite mantener las tres plantas de altura. Para el caso de El Barrio de la Cruz, sólo se permite PB+1 sin posibilidad de edificar ático.

- Modificación del art. 4.1.5. para eliminar el parámetro de edificabilidad aplicable a los equipamientos públicos, estableciendo que las edificabilidades de las parcelas destinadas a equipamientos públicos serán las adecuadas al cumplimiento de su programa específico.

- Modificación del art. 6.1.22. aclarando que la distancia de 1,40 por la que una planta tendrá la consideración de baja se medirá en cualquier punto por encima de la acera o rasante.

- Modificación del art. 5.2.1.2. referente a las construcciones destinadas a explotaciones agrícolas en suelo no urbanizable, aumentando la parcela mínima de 5.000 a 10.000 m2.

3. Modificación de las fichas de las UE y sectores.

- La UA-1 de las vigentes Normas Subsidiarias desaparece, categorizándose su ámbito como suelo urbano consolidado.

- La UA-2 se mantiene pero cambiando sus determinaciones: se disminuye la edificabilidad, pasando de 0,80 a 0,70 m2/m2; se aumentan las cesiones hasta un estándar de 40 m2/100m2t; se elimina el parámetro de densidad máxima.

- La UA-3 de las vigentes Normas Subsidiarias desaparece, categorizandose su ámbito como suelo urbano consolidado.

- La UA-4 de las Normas Subsidiarias vigentes se recategoriza como suelo urbano consolidado, definiéndose una nueva UA-4 en una zona calificada actualmente como zona verde privada.

- La UA-5 de las Normas Subsidiarias vigentes se mantiene, disminuyendo la edificabilidad que pasa de 0,90 a 0,80 m2/m2; aunque se indica que las cesiones son de 40 m2/100 m2t, por error solo se cuantifican 130 m2 (deben ser 976 m2). Se ha eliminado la limitación del número de viviendas

- Se delimita un área de reforma interior (Peri B.º de la Cruz).

B.º de la Cruz

UE-4

UA-5

UA-2

TITULO IV

NORMAS PARTICULARES DE APLICACION EN SUELO URBANIZABLE REVISION DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DEL PLANEAMIENTO MUNICIPAL DE PECHINA-ALMERIA

TITULO IV

NORMAS PARTICULARES DE APLICACION EN SUELO URBANIZABLE

CAPITULO 1

Disposiciones Generales

4.1.1. Actuación en suelo urbanizable.

La Actuación en el Suelo Urbanizable, será obligatoriamente por sectores completos, de acuerdo con los fijados en el plano Delimitación de Suelo Urbano y Urbanizable de las presentes Normas, y con las características que se determinan en la ficha reguladora correspondiente de cada sector.

Para poder obtener el derecho a edificar en el Suelo Urbanizable será necesario previamente, aprobar el correspondiente Plan Parcial, Proyecto de Urbanización, Proyecto de Compensación o Reparcelación y que se hayan ejecutado las correspondientes Obras de Urbanización y cumplido los deberes de cesión, todo esto en los plazos previstos en las presentes Normas y los documentos que las desarrollen (Capítulo III del Título Primero de Real Decreto Legislativo 1/1992 de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (Ley del Suelo).

Hasta tanto no se cumplan los requisitos anteriormente fijados, los terrenos clasificados como Suelo Urbanizable, no podrán ser destinados a fines distintos del agrícola, forestal, ganadero, cinegético y, en general, de los vinculados a la utilización racional de los recursos naturales.

Excepcionalmente, sin cumplir los requisitos anteriormente indicados para la adquisición del derecho a edificar en el Suelo Urbanizable, se podrá autorizar la realización de obras de infraestructuras o implantación de elementos determinantes del desarrollo urbano y los sistemas generales que se realizen, en su caso, previa la aprobación de un Plan Especial conforme con el art. 84.2 de la Ley del Suelo.

Con carácter excepcional podrán autorizarse usos y obras justificadas de carácter provisional, que habrán de demolerse cuando lo acordare el Ayuntamiento, todo ello en los términos y condiciones contenidas en el artículo 136 de la Ley del Suelo.

4.1.2. Determinaciones de las normas en suelo urbanizable.

Las Normas Subsidiarias regulan la ejecución del Suelo Urbanizable mediante su desarrollo en Planes Parciales, de acuerdo con las disposiciones generales contenidas en estas Ordenanzas, así como mediante las determinaciones de carácter general y específico contenidas en las Fichas Reguladoras del Suelo Urbanizable zona, con las particularidades que se indican en las respectivas fichas reguladoras.

Las determinaciones que se regulan en las Normas son las siguientes:

a) Delimitación de los Sectores para el desarrollo en Planes Parciales.

b) Asignación de usos globales y fijación de su intensidad.

c) Fijación de los parámetros fundamentales de la ordenación y la edificación, mediante la asignación a cada sector de los valores máximos.

d) Fijación de los estándares y superficies propias de las dotaciones y servicios.

e) Asignación, en su caso, de los Sistemas Generales que se vinculan en concreto al desarrollo de determinados sectores.

4.1.3. Usos globales, intensidades de edificación y edificabilidad.

1. Los usos globales previstos en las Normas son los siguientes:

a) Uso global residencial medio:

- Se corresponde con las áreas aptas para la urbanización destinadas a la ampliación del núcleo de Pechina.

b) Uso global residencial bajo:

- Se corresponde con las áreas aptas para la urbanización destinadas, básicamente, a la vivienda de segunda residencia.-

c) Uso global industrial:

- Se corresponde con las áreas aptas para urbanizar destinadas a acoger usos y actividades terciarias e industriales.

2. Las intensidades de edificación y la edificabilidad prevista para cada una de estas zonas son:

Densidad Edificabilidad

viv/Ha. global m2/m2

Residencial Medio hasta 35 0,65

Residencial Bajo hasta 1,6 0,08

Industrial - 0,60

3. Las fichas reguladoras de los diferentes sectores o áreas, indican la edificabilidad de cada sector.

También se expresan los usos dominantes en el Sector.

No se entenderá incluida en la edificabilidad bruta o global la de los Equipamientos de Uso y Dominio Públicos, que se entenderá añadida sobre la resultante del aprovechamiento en la magnitud que con carácter general se regula en el artículo 4.1.5. siguiente.

La edificabilidad global total podrá destinarse al uso dominante del sector, o distribuirse libremente entre éste y los compatibles. No obstante, los sectores cuyo uso dominante sea el de vivienda, destinarán obligatoriamente a uso comercial un mínimo 6 m2 por vivienda o 100 m2 construidos de uso residencial, sin superar el 10% de la edificabilidad total del sector.

Estas superficies se entienden destinadas a uso comercial privado y sin distintas e independientes de las superficies de Equipamiento Comercial indicados en cada ficha reguladora; la edificabilidad para este uso comercial ha de considerarse incluida en la edificabilidad bruta total del sector.

La edificabilidad total destinada a usos compatibles con el dominante, no rebasará el 30% de la edificabilidad bruta del sector.

4.1.4. Regulación de la ordenación y de la edificación.

En el suelo urbanizable se regula especificamente cada Sector de Planeamiento Parcial, incorporando una ficha para cada uno, relativa a sus condiciones de aprovechamiento, ordenación y edificación, cuyas determinaciones tienen carácter normativo.

Las superficies señaladas para cada sector son aproximadas, determinándose la definitiva, en base al plano topográfico que especificamente habrá de levantarse para cada sector, que se presentará al Ayuntamiento de Pechina previamente a la redacción y tramitación de cada Plan Parcial. Lo mismo puede decirse del número de viviendas asignado al sector, que es en función de la superficie de éste, permaneciendo inalterable el estándar de viv/Ha.

En determinados sectores de Planeamiento Parcial, se señala su diseño, éste debe considerarse no vinculante, aunque debe respetarse su estructura general y orgánica, así como las conexiones fundamentales con el tejido urbano contiguo.

Las Ordenanzas de aplicación, en los sectores donde la vivienda es el uso dominante, deberán adaptase a alguna(s) de las previstas en las Normas.

4.1.5. Estándares para sistemas locales y edificabilidad de los equipamientos.

1. Cuando no se indiquen superficies para determinada(s) reserva(s), deberán destinarse, al menos, las superficies que regula el Reglamento de Planeamiento, que tendrá en todo caso, la consideración de mínimo absoluto, siendo de cesión gratuita y obligatoria los terrenos correspondientes a Sistemas de Espacios Libres de Dominio y Uso Público, los Centros Docentes y los Servicios de Interés Público y Social.

2. Las superficies de reserva indicadas en cada ficha son aproximadas y podrán ajustarse en la medida que se modifiquen la superficie y el número de viviendas del sector, como resultado de la exacta medición de éste, y en las condiciones indicadas en el artículo 4.1.4, no obstante la superficie destinada, en las fichas reguladoras correspondientes, a Centros Docentes, se considerará como dotación mínima.

3. Las edificabilidades de las diferentes parcelas que se destinen a Equipamientos Públicos serán las adecuadas al cumplimiento de su programa específico. Estas edificabilidades al no ser lucrativas, se entienden añadidas a la edificabilidad global, y por lo tanto no están incluidas en el aprovechamiento total del sector.

4.1.6. Vialidad y aparcamientos.

Independientemente de los sistemas locales señalados en los sectores, los Planes Parciales que los desarrollen contendrán:

- La definición de las características técnicas y geométricas de toda la red viaria secundaria y de los aparcamientos, de acuerdo con lo que se expresa en los puntos siguientes.

- Los Planes Parciales preverán plazas de aparcamiento en las proporciones previstas en el artículo 2.2.1.

- Las secciones transversales de las vías, anchos de aceras, aparcamientos y arbolados, así como también las características mínimas de los servicios urbanos, se adecuarán a los señalados en las Normas Generales de Urbanización y a lo indicado en el artículo 2.1.1.

- Se procurará un adecuado diseño del nuevo viario estableciendo una continuidad clara, cuando sea posible, del suelo urbano con el nuevo suelo, al objeto de saturar expresamente los tejidos urbanos.

- Las cesiones, en el caso de que no vengan señaladas en las presentes Normas, se ubicarán preferentemente en lugares donde sean fácilmente utilizables por el suelo urbano periférico, al objeto de paliar los déficits existente en los mismos.

4.1.7. Fichas reguladoras de los sectores de suelo apto para urbanizar o urbanizable.

A continuación se detallan las condiciones que se han de tener en cuenta para el desarrollo de los diferentes Sectores delimitados en las presentes Normas.

TITULO VI

NORMAS DE CONDICIONES GENERALES DE EDIFICACION Y URBANIZACION REVISION DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DEL PLANEAMIENTO MUNICIPAL DE PECHINA-ALMERIA

TITULO VI

NORMAS DE CONDICIONES GENERALES DE EDIFICACION Y URBANIZACION

CAPITULO 0

Introducción

6.0.1. Definición y ámbito de aplicación.

1. Estas Normas contienen prescripciones de carácter general sobre parcelación, edificación, uso, urbanización, estética y calidad del medio urbano, así como otras de carácter específico para las Zonas de Ordenanzas que son tratadas con precisión en el Título III. Las Normas Particulares, por principio, no podrán oponerse a estas generales.

2. Al objeto de unificar la normativa urbanística municipal en el futuro, los Planes Parciales y Especiales que se redacten, no podrán contener, a no ser que especificamente de indique, normas particulares diferentes de las contempladas en estas Normas, debiendo respetar todos y cada uno de los parámetros.

3. Las Normas Generales de Urbanización serán de obligado cumplimiento en Proyectos de Urbanización y en Proyectos Ordinarios de Obras, los cuales enlazarán correctamente con la urbanización existente o prevista, completándola con todos los elementos regulados por estas Normas y adecuando su reposición y mantenimiento al de urbanización municipal.

CAPITULO 1

Definiciones

6.1.1. Parcela.

Es toda porción de suelo que constituye una unidad física y predial y que sirve como unidad de referencia mínima o máxima, para albergar los usos posibles, según su destino:

1. Son parcelas rústicas las que se adscriben a usos admisibles en Suelo No Urbanizable.

2. Son parcelas con destino urbano, los lotes delimitados con el fin de hacer posible la ejecución de la urbanización y edificación en unidades mínimas o máximas, que sirven además como marco de referencia para el parámetro de edificabilidad, en consecuencia, dicho parámetro se referirá a la totalidad de la parcela anterior a la nueva ordenación y los restantes parámetros de la edificación se referirán a la parcela resultante de la ordenación, establecida por estas Normas o por los Planes que las desarrollen.

6.1.2. Solar.

1. Tendrán consideración de solares las parcelas de suelo incluidas en la delimitación de suelo urbano, aptas para la edificación, que reunan todos los siguientes requisitos:

a) Que tengan un acceso rodado con calzada pavimentada y encintado de acera, que dispongan como mínimo de abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica. Todo ello con los mínimos que estas Normas establecen.

b) Que tengan señaladas alineaciones y rasantes.

2. No tendrán la consideración de solares aquellas parcelas que, aún cumpliendo los anteriores requisitos, estuviesen situadas en zonas que deban ser objeto de planeamiento posterior (Plan Especial, Estudio de Detalle o Proyecto de Urbanización), porque así lo determinan estas Normas.

6.1.3. Parcela mínima.

Es la establecida por el planeamiento en base a las características de ordenación y tipología edificatorias previstas para una determinada zona, por considerar que las unidades que no reúnan las condiciones de forma o superficie marcadas como mínimas, conducirían a soluciones urbanísticas inadecuadas.

De acuerdo con el artículo 258-1 de la Ley del Suelo, las parcelas mínimas serán indivisibles, cualidad que obligatoriamente debe reflejarse en la inscripción de la fina en el Registro de la Propiedad.

No podrán realizarse parcelaciones o reparcelaciones que contengan parcelas inferiores a la mínima, o que linden con tales sin incluirlas. Las parcelas con superficie inferior al doble de la mínima también serán indivisibles.

Las parcelas inferiores a la mínima, existentes con anterioridad a la aprobación inicial de estas Normas, situadas entre edificios o parcelaciones consolidadas, serán edificables.

6.1.4. Linderos.

Son las líneas perimetrales que delimitan las parcelas o terrenos, separando unos de otros.

6.1.5. Alineaciones y chaflanes.

Son las lineas establecidas por las Normas, o por los planes que las desarrollan, coincidentes o no con las de la edificación existente, que separan los límites entre la propiedad pública y la privada y entre las superficies edificables y las que no lo son.

1. Se distinguen los siguientes tipos de alineaciones:

a) Alineación actual:

- Es la existente antes de la ordenación, puede ser coincidente o no con la oficial.

b) Alineación oficial:

- Es la determinada por las Normas o por el planeamiento que las desarrollan. La alineación oficial puede ser exterior o de calle, e interior (de parcela o manzana).

b.1. Alineación o plano de fachada:

- Marca el límite a partir del cual se puede levantar la edificación, que puede coincidir o no con la alineación exterior o interior, en función del retranqueo o fondo de edificación impuesto. Cuando coincide con la de calle, la edificación se denomina "Alineada a Vial". En esta alineación no se contabilizan los vuelos ni los salientes.

b.2. Alineación de cerramiento:

- Marca la posición en que deben colocarse los elementos de cerramiento o vallado de la propiedad respecto del espacio público. Normalmente coincidirá con la de calle y linderos.

2. Las parcelas existentes, edificadas con anterioridad a la aprobación inicial de estas Normas, cuyo acceso exclusivo sea a través de callejones o servidumbres, no reconocidas como viario público en las Normas, pero suficientemente consolidadas en el interior de la manzana, podrán ser objeto de obras de ampliación, reforma o sustitución de la edificación existente, con sujeción a la zona de ordenanza en que se encuentren, con una altura máxima de dos plantas y 6,50 metros de altura y sin posibilidad de ático.

3. No tendrán consideración de calle, a los efectos de estas Normas de Edificación, los callejones traseros de servidumbres de servicios y acceso a parcelas que actualmente cuentan con acceso en fachada principal.

4. Con independencia de las alineaciones oficiales establecidas en la documentación gráfica de estas Normas, todas las esquinas en ángulo agudo (inferior a 90 grados), deberán achaflanarse con retranqueos de 3,00 metros sobre la teórica.

6.1.6. Rasantes.

Se entiende por rasante la linea que determina el perfil de un terreno o vía, referido a un plano horizontal.

Se distinguen las siguientes clases de rasantes:

a) Rasante oficial:

- Será la determinada en estas Normas o en las figuras de planeamiento que las desarrollen. En su defecto, será marcada por el Ayuntamiento de Pechina.

B) Rasante actual:

- Es el perfil longitudinal de las vías y terrenos existentes en la actualidad.

c) Rasante natural del terreno:

- Es la correspondiente al perfil natural del terreno, anterior a cualquier ordenación propuesta.

6.1.7. Ancho de calle.

A efectos de la contabilización de parámetros, se define como ancho de calle en un tramo comprendido entre dos calles transversales, la anchura media de esa calle en el tramo considerado. El ancho de calle se refiere al espacio realmente afectado al uso público como calle (espacio de acceso rodado más aceras) y en su defecto, el que en virtud del correspondiente planeamiento se afecte, ceda o urbanice a tal efecto, con sujeción a las Normas de Urbanización.

Unicamente los viales urbanizados, o aquellos para los que se asegure la urbanización simultánea a la edificación, servirán de parámetro regulador.

6.1.8. Retranqueo.

Es el valor, medido en metros, de la distancia a que debe situarse la línea de edificación respecto a la alineación oficial, o a uno cualquiera de los linderos de parcela. El retranqueo puede ser una separación fija, cuando se desea obtener una posición homogénea de los planos de fachada de las edificaciones a lo largo de una vía, o tener el carácter de separación mínima. Asimismo podrá ser para todo el plano de fachada, o sólo para algunas plantas.

El valor del retranqueo se medirá perpendicularmente al lindero de referencia en todos los puntos del mismo.

La franja de retranqueo al lindero frontal, con independencia de su dominio, no podrá ser ocupada por los particulares con construcciones de uso privado en planta baja.

6.1.9. Posición de las plantas bajo rasante.

Con objeto de respetar el carácter de espacio libre de los patios y jardines privados, las plantas bajo rasante (sótanos) y demás instalaciones de uso privado no podrán sobrepasar los límites de ocupación permitidos para la planta baja. Estas plantas bajo rasante, no computarán a efectos de edificabilidad, aunque sí como superficie construida. Se exceptúa lo dispuesto en el artículo 6.1.13.

6.1.10. Fondo edificable máximo.

Es la dimensión máxima en metros, medida perpendicu-larmente a la alineación oficial de fachada en cada punto de la misma, que establece la profundidad máxima que puede ser ocupada por la edificación.

El parámetro fondo edificable puede establecerse mediante dos procedimientos:

a) Directamente como valor fijo expresado en metros, o gráficamente, estableciendo alineación interior de manzana.

b) Indirectamente, fijando un valor de retranqueo al lindero posterior de la parcela.

6.1.11. Ocupación.

Es la relación máxima, expresada en términos porcentuales, entre la superficie que puede ser ocupada por la edificación y la superficie total de la parcela o terreno resultante de la ordenación. Si se expresa en metros cuadrados se llama superficie ocupable.

La acción conjunta de ocupación y retranqueo, determina el derecho urbanístico en cuanto a superficie que la edificación puede ocupar en planta.

6.1.12. Espacio libre privado.

1. Son espacios libres de parcela o manzana, los terrenos no ocupables por edificación, en aplicación de las reglas de ocupación máxima. Si son interiores se denominan patios de parcela o manzana.

También son espacios libre privados los expresamente grafiados así en la documentación gráfica de las presentes Normas, que se corresponden, en general, con huertos familiares actualmente en producción, para los que se preve el mantenimiento del aprovechamiento agrícola.

2. Los espacios libres privados no podrán ser objeto de aprovechamiento distinto al de espacio libre, jardín, huertos familiares o instalaciones deportivas descubiertas, salvo lo dispuesto en el artículo 6.1.13.

3. Todo proyecto de obras contendrá el diseño de los espacios libres de parcela o manzana de que se trate, buscando la composición con lo edificado (sobre todo en planta baja) y contendrá en tratamiento adecuado al uso que dicho proyecto le asigne comprendiendo en su caso:

- Pavimentación.

- Jardinería y arbolado.

- Mobiliario urbano (bancos, papeleras, etc..).

- Alumbrado y red de riego.

- Elementos deportivos y de recreo (piscinas, aparatos de juegos, pistas deportivas, etc..).

- Cerramiento si no es de uso público

4. Es compatible el dominio y mantenimiento privados del espacio libre con el uso público del mismo.

5. Si el espacio libre se incorpora al viario público con igual función que éste, deberá tratarse como tal viario y cederse al dominio público.

6.1.13. Plazas y jardines interiores de manzana.

En las plazas y jardines de manzana, sean de dominio público o privado, se podrán permitir construcciones subterráneas con destino a aparcamiento, con cubierta que permita su ajardinamiento e instalación de juegos infantiles, observándose obligatoria y simultáneamente la conservación de especies arbóreas existentes, recurriendo al trasplante o sustitución por especies del mismo porte si fuese absolutamente imprescindible la eliminación de las existentes. En todo caso quedará al menos el 15% de la superficie del espacio libre sin ocupar, distribuido de tal forma que permita un tratamiento de arbolado con raices profundas. Asimismo deberá quedar libre de ocupación el retranqueo respecto del lindero frontal según el artículo 6.1.8.

Los pasajes que se señalen para el acceso a las plazas y jardines interiores, ocuparán todo el alto de la planta baja, con un ancho mínimo de 3 metros, o 1/3 del fondo edificado.

6.1.14. Edificabilidad.

Es el parámetro que define la cuantía de la edificación que las Normas o Planes que las desarrollen, atribuyen a una parcela o terreno, configurando el valor de su derecho a edificar.

1. A efectos de aprovechamiento, las Normas contemplan las siguientes edificabilidades:

a) Edificabilidad tipo (aprovechamiento tipo):

- Es el parámetro al que tienen derecho las parcelas edificables. Constituye además el valor de la edificabilidad a efectos reparcelatorios. Su cálculo se hará sobre el total de la unidad predial, previa a la nueva ordenación que se pretende.

b) Edificabilidad máxima:

- Es la máxima permitida a través de las condiciones de volumen (alturas, número de plantas y ocupación) de cada zona en particular.

2. En función de la superficie del terreno que se utilice para el cálculo, las Normas distinguen dos clases:

a) Edificabilidad bruta o global:

- Es el índice que expresa en metros cuadrados de superficie edificable sobre metros cuadrados totales de superficie del Sector, Unidad o Polígono, incluidos viales y suelos de cesión obligatoria.

b) Edificabilidad neta:

- Es el índice que expresa en metros cuadrados de superficie de techo edificable, sobre metros cuadrados de superficie neta del suelo edificable, entendiendo por tal:

La superficie total de parcela, en su caso.

La suma de superficies de suelo edificable, en caso de Unidades de Actuación o Polígono, una vez deducidos de la superficie total los viales y suelos de cesión obligatoria.

3. Quedan excluidas del concepto de edificabilidad las plantas sótano, tal como se definen en el artículo 6.1.22.

4. Indice de edificabilidad es el valor expresado en m2/m2, que relaciona la superficie edificable y la superficie bruta o neta de un terreno.

6.1.15. Superficie edificada o superficie construida.

Se define como la comprendida entre los límites exteriores de la edificación en cada planta, siendo la total, la suma de todas las plantas, incluyendo sótanos.

1. Salvo indicación expresa en la normativa de cada zona de ordenanza, quedan incluidos en el cómputo de la superficie edificada:

a)Todas las plantas transitables del edificio, con independencia del uso a que se destinen y de su posición, incluyendo las plantas bajo cubierta.

b) Los espacios ocupados por elementos estructurales o sistemas de instalaciones del edificio que sean transitables.

c) Las terrazas, balcones y cuerpos volados, computarán de acuerdo con el siguiente criterio:

- Espacios cubiertos por forjado y cerrados lateralmente por tres lados, computarán al 50%

- Espacios cubiertos por forjado y cerrados lateralmente por menos de tres lados y los cubiertos por estructuras ligeras o descubiertos, con independencia de estar o no cerrados lateralmente, no computarán.

d)Las construcciones secundarias sobre espacio libre de parcela, siempre que de la disposición de sus cerramientos y cubierta, y de los materiales y sistema constructivo empleado, pueda deducirse que se está consolidando volumen cerrado y de carácter permanente.

2. Quedan excluidos del cómputo de la superficie edificada:

a) Los patios interiores, aunque sean cerrados y cubiertos con elementos ligeros y desmontables.

b) Los soportales, pasajes y plantas diáfanas porticadas, que en ningún caso podrán ser objeto de cerramiento posterior, que suponga rebasar la superficie edificable. Tendrán tratamiento adecuado al uso público.

c) Los elementos ornamentales de jardín, pérgolas, etc..., o de remates de cubierta, siempre que sean abiertos, o carezcan de posibilidad de utilización como espacio cerrado.

d) Las superficies interiores a la edificación, cerrada o no, de altura libre interior menor de 1,80 metros.

e) Los espacios descubiertos y abiertos de retranqueo de la planta ático, comprendidos entre las dos alineaciones de fachada.

6.1.16. Superficie útil.

Se entiende por superficie útil de un local o vivienda, la comprendida en el interior de los límites marcados por los muros, tabiques, o elementos de cerramiento y división que la conformen.

La medición de la superficie útil se hará siempre a cara interior de paramentos terminados. Caso de no estar definido previamente el material de acabado de los paños verticales, se deducirá del valor de la distancia entre caras interiores opuestas, 2 centímetros, en concepto de guarnecidos y remates.

6.1.17. Adaptación topográfica y movimientos de tierras.

Los terrenos con pendiente por encima del 100% se considerarán no edificables.

En los casos de edificación aislada o retranqueada, en que sea imprescindible la nivelación del suelo en terrazas, se dispondrá de forma que cumpla las condiciones siguientes:

a) Las plataformas de nivelación situadas en los linderos de la parcela no se podrán situar a más de 1,50 metros por encima o a más de 2,00 metros por debajo de la cota natural del terreno en el lindero.

b) Las plataformas de nivelación en el interior de la parcela se habrán de disponer de forma que no sobrepasen el talud ideal de pendiente 30%, trazado desde las cotas posibles de los linderos.

Los muros de nivelación y contención de tierras interiores, no podrán pasar, en la parte vista, de una altura de 2,00 metros.

Los Planes, Estudios de Detalle y Proyectos de Urbanización, podrán establecer parámetros diferentes de los señalados en este artículo, demostrando su necesidad y su mejor integración en el ambiente.

6.1.18. Altura máxima y número máximo de plantas.

La altura que estas Normas establecen para al edificación, tienen el carácter de máximo, no de valor fijo. Consecuentemente, podrán construirse edificios de altura inferior a la marcada, con las limitaciones del artículo siguiente. Cuando se establezca como parámetro el número máximo de plantas, deberá respetarse conjuntamente con la altura máxima.

Tanto las normas particulares, como el planeamiento que desarrolle estas Normas pueden establecer alturas obligatorias.

6.1.19. Altura mínima y número mínimo de plantas.

Toda edificación está obligada a ocultar paños medianeros hasta alcanzar su altura máxima, así si el edificio colindante posee una altura superior, en una planta o más, a la máxima de la zona, esta altura máxima será obligatoria para la nueva edificación. Asimismo, tenderá a igualar cornisas de las fachadas colindantes en + 1,00 metros.

6.1.20. Altura libre interior.

La altura libre interior de una planta, se define como la distancia vertical entre la cara superior del pavimente terminado de una planta y la cara inferior del techo acabado de la misma planta.

6.1.21. Definición de planta baja.

Es aquella planta cuyo pavimento terminado está situado entre 1,40 metros por debajo y por encima de la rasante oficial de la acera si la fachada está alineada a vial, y de la rasante definitiva del pavimento exterior de la acera, medida junto al bordillo, en línea de fachada, si, se trata de edificación retranqueada o aislada.

Las entreplantas computarán, en cualquier caso, a efectos de edificabilidad y número de plantas como una planta más.

En el caso de parcelas que den fachada a dos viales opuestos de diferente cota, la cota de la Planta Baja se referirá a cada frente, como si se tratase de diferentes parcelas cuya profundidad fuese la mitad de la manzana, o el fondo máximo edificable, según los casos.

La altura exterior máxima de la Planta Baja, medida desde la acera o desde el terreno según las Ordenanzas que le sean de aplicación, hasta la cara inferior del forjado de techo de la planta, será de 4,50 metros, salvo los usos públicos o colectivos y los industriales que, justificadamente, necesiten alturas mayores.

6.1.22. Planta sotano.

Es aquella planta situada por debajo de la Planta Baja, según se define en el artículo anterior, tenga o no aberturas, a causa de los desniveles, en cualquiera de los frentes de la edificación.

En el caso en que el pavimento terminado sobre el forjado del techo del sótano sobresalga una altura superior a 1,40 metros, en cualquier punto, por encima de la rasante de la acera o terreno, según las Ordenanzas de aplicación, tendrá la consideración de Planta Baja.

La superficie de la Planta Sótano, así definida, no computará a efectos de edificabilidad ni de número de plantas, pero sí como superficie edificada o construida.

Por debajo de la primera planta de sótano, solamente se admiten plantas destinadas a aparcamiento o almacén.

La altura libre interior mínima de las Plantas Sótano, será como mínimo de 2,20 metros (a la cara inferior del forjado o de las instalaciones descolgadas o estructura horizontal, caso de que existieran) para el uso de aparcamiento o almacenaje y 2,50 en los demás casos.

6.1.23. Planta piso.

Es aquella cuyo plano de suelo está situado por encima del forjado de techo de la Planta Baja.

La altura interior de las plantas piso será de 2,50 metros, como mínimo, y de 3,00 metros como máximo, salvo los usos públicos o colectivos y los industriales que, justificadamente, necesiten alturas mayores y lo especificado en las Ordenanzas Particulares de Zona.

6.1.24. Planta ático.

Es aquella situada entre la cara superior del último forjado y la cara inferior de la cubierta, encontrándose su línea de fachada retranqueada 3,00 metros como mínimo, del plano de fachada del edificio.

Su altura libre tendrá las mismas limitaciones de las Plantas de Piso.

Salvo que las Ordenanzas Particulares de Zona estipulen lo contrario, se permitirá la construcción de una Planta Atico en todos los casos, contabilizándose dentro de la superficie edificada total.

6.1.25. Medición de la altura y del número de plantas.

Cuando la edificación esté alineada a vial, se seguirán las siguientes reglas:

a) La altura se medirá en la vertical que pasa por el punto medio de la alineación oficial exterior de fachada en cada solar y desde la rasante oficial de acera, hasta el plano superior del forjado de la última planta.

b) En el caso de calles con pendiente, se dividirá la fachada en módulos de anchura variable debiendo cumplir cada uno las condiciones de planta baja.

c) El número de plantas se contabilizará incluyendo la planta baja y sin contabilizar el ático.

En los casos de edificación aislada, la altura máxima y numero máximo de plantas se determinarán tomando como referencia la cota de pavimento de la planta que tenga consideración de planta baja, la cual a su vez, se referirá a la cota natural del terreno, en cuanto a su cota de pavimento, y a la cota del terreno definitivo, para su altura. En cualquier punto de la planta baja se cumplirá la altura máxima y el número de plantas.

Cuando en una manzana, un mismo solar o toda la manzana tuviese frentes opuestos de fachada a dos calles de distintas rasantes oficiales, o de distintas alturas máximas autorizadas, si una vez aplicado el fondo máximo edificable en cada fachada se superponen, la alineación interior de fachada del edificio más alto se retranqueará un mínimo de 3 metros sobre su solar (llegando como máximo hasta el eje longitudinal medio de la manzana) a partir de la primera planta que sobrepase la altura máxima del edificio más bajo (incluido ático) pudiendo abrir huecos sobre su solar.

6.1.26. Construcciones permitidas por encima de la altura máxima.

Con independencia de la posibilidad de construir áticos y otras circunstancias específicas particularizadas en las Normas de cada Zona de Ordenanza, se admiten con carácter general las siguientes construcciones por encima de la altura máxima:

a) La vertiente del tejado, que no podrá rebasar el plano de 35 grados desde el borde del alero o del arranque.

b) Los antepechos o remates ornamentales, de protección y coronación de cubiertas planas o inclinadas, siempre que no rebasen una altura máxima de 1,20 m sobre la cual sólo se permitirán ornamentos aislados o elementos de cerrajería o metálicos desmontables, que no sean susceptibles de aprovechamiento.

c) Las chimeneas de ventilación o de evacuación de humos.

d) Los elementos de captación de energía solar, cuya instalación deberá integrarse en el diseño de la edificación.

e) Los remates de cajas de escaleras, patios, depósitos y otras instalaciones, que no podrán sobrepasar un máximo de 3,30 metros de altura y siempre tratándose los cuerpos de obra como fachadas y las instalaciones como elementos de diseño que armonicen con el edificio. En el caso de existencia de planta ático por encima de la altura máxima, podrán situarse sobre éste, todos los elementos indicados en los apartados anteriores, con la limitación de no sobre pasar una altura, medida sobre la cara superior del forjado de techo del ático, de 1,50 metros, y no ocupar una superficie superior a 15 metros.

6.1.27. Profundidad de la altura máxima y del número máximo de plantas.

La altura máxima y número de plantas máximo regirán para la profundidad edificable, con un máximo hasta el eje longitudinal medio de la manzana, para esa alineación.

En solares en esquina, la profundidad máxima sobre la alineación oficial exterior, en que se conserva la altura máxima de una edificación, será igual o menor del doble del ancho de calle menor, no superándose en ningún caso el fondo máximo edificable.

CAPITULO 2

CONDICIONES ESTETICAS Y AMBIENTALES

6.2.1. Definición.

Corresponde a las Normas Subsidiarias la reglamentación, entre otras de las características estéticas de la edificación y su entorno.

A diferencia de lo que sucede con la reglamentación de uso, volumen, etc., la presente normativa carece de parámetros, en consecuencia, siempre que existan dudas acerca de posibles interpretaciones diferentes, prevalecerá la que, a juicio del Ayuntamiento, responda más fielmente a los objetivos enunciados más adelante.

6.2.2. Ambito de aplicación.

Las presentes Normas serán de aplicación a todas las obras de edificaciones e instalaciones de nueva planta y en las de reforma, ampliación, etc., siempre que afecten a fachadas o espacios visibles desde la vía pública, o espacio abierto.

6.2.3. Objetivos.

Las presentes condiciones estéticas y ambientales tienen por objeto:

1. Elevar el nivel de la calidad del diseño arquitectónico y urbano del municipio, de forma que toda nueva actuación sirva para mejorar y recalificar su entorno inmediato.

2. No obligar a adoptar ninguna tipología ni "estilo" tradicional concretos, pero sí adecuar la edificación a la trama urbana que la sostiene, distinguiendo edificios en la zona centro de aquellos a situar en la periferia.

6.2.4. Condiciones generales.

El fomento y defensa de la imagen urbana, así como de los entornos rurales, corresponde en primer lugar al Ayuntamiento, por tanto, cualquier actuación que entre en esos campos, deberá ajustarse al criterio municipal, de acuerdo con los artículos 138 y 246 de la Ley del Suelo y con independencia de lo que dispone la legislación sobre patrimonio en sus ámbitos competenciales.

Consiguientemente, el Ayuntamiento podrá condicionar, por motivos estéticos, cualquier actuación que resulte inconveniente o lesiva para la imagen y funciones urbana y rural. Las condiciones podrán referirse a la aplicación de parámetros de altura o fondos máximos, a la solución de fachadas , cubiertas, ritmo de huecos, materiales empleados y texturas, barreras vegetales y, en general, a cualquiera de los aspectos contemplados en esta normativa. Todo ello con arreglo a lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley del Suelo.

6.2.5. Consideración del entorno.

De acuerdo con el artículo 138 de la Ley del Suelo, en las áreas consolidadas, las nuevas construcciones deberán responder en su composición y diseño a las características dominantes del ambiente en que hayan de emplazarse. Ello comporta un conocimiento de los elementos del entorno que justifiquen la decisión de integrar o singularizar la nueva edificación. A tal fin se pondrá especial cuidado en componer sistemas de cubiertas, cornisas, niveles de forjados, dimensiones de huecos y macizos, remates, detalles constructivos, etc.

La obra nueva deberá proyectarse tomando en consideración la topografía del terreno, la vegetación existente, el impacto visual de la construcción proyectada sobre el medio que la rodea y el perfil de la zona, su incidencia en términos de soleamiento y ventilación de las construcciones vecinas, su relación con los espacios públicos, y demás parámetros definidores de su integración en el medio urbano.

6.2.6. Fachadas.

Tendrá la consideración de fachada todo paramento exterior que pueda ser visible desde espacios públicos. Se exceptúan únicamente las partes medianeras que puedan quedar ocultas al edificar el colindante.

Cuando una edificación se encuentre próxima a u edificio singular, deberá reforzar su integración en el entorno. En todo caso, las soluciones de ritmos y proporciones de huecos y macizos en la composición de las fachadas, deberán justificarse en función de las características tipológicas del entorno.

En los edificios de nueva construcción la planta baja deberá componer sus huecos en dimensión y materiales con los del resto de la fachada. Los cerramientos deberán ser homogéneos, debiendo prevalecer la unidad del edificio sobre la diversidad de usos en esta planta.

Los planos de fachada del proyecto de edificación, contendrán todos los elementos visibles (instalaciones, etc.) de forma que no serán esquemas, sino dibujos completos.

Los huecos de fachada estarán separados como mínimo 0,60 metros de las fincas contiguas a partir de la primera planta.

6.2.7. Materiales.

Salvo por razones de seguridad, no se prohibe ningún tipo de material, no obstante, con el fin de evitar el uso desordenado o inadecuado de materiales, se establece la siguiente regulación:

a) No se podrá utilizar la obra vista como simple revestimiento de toda la fachada o alguna de sus plantas, utilizándola indiscriminadamente únicamente por constituir un material duradero.

b) Siempre que no se opte por la singularidad del edificio, el número de materiales diferentes empleados en la fachada, será el mínimo necesario para la intencionalidad del edificio.

c) No se autorizará el revestimiento de fachadas por encima de la planta baja con placas de piedra, mármol o similares, que por sus características, peso y forma de colocación puedan suponer un riesgo físico para las personas en caso de desprendimiento fortuito de una de ellas; asimismo se impedirá la utilización de piezas de los mismos materiales en cornisas, impostas, poyetes y similares, siempre que su diseño y colocación no garanticen la ausencia total de riesgo para los viandantes en caso de su accidental desprendimiento.

6.2.8. Modificación de fachadas.

Podrá procederse a la modificación de las características de una fachada existente, de acuerdo con un proyecto adecuado que garantice un resultado homogéneo del conjunto arquitectónico.

La modificación de fachadas en planta baja, requerirá la toma en consideración y adecuación al conjunto del edificio, tanto en lo que atañe a diseño, como en materiales y solución constructiva.

6.2.9. Vuelos y salientes.

Todos los vuelos y salientes tienen un carácter ornamental y no constituyen, por tanto, un derecho de propiedad sino una concesión, en particular cuando recaigan sobre espacios públicos, del Ayuntamiento.

Los vuelos cerrados computarán siempre a efectos de edificabilidad y los abiertos se considerarán como balcones o terrazas. Con independencia de condiciones particulares de cada zona de ordenanzas, cuando los vuelos recaigan sobre la vía pública los máximos permitidos son:

1. En calles de anchura igual o inferior a 6,00 metros, se prohíben los cuerpos volados cerrados, miradores, salientes o terrazas superiores a 30 centímetros de saliente.

2. En calles de anchura superior a 6,00 metros, se admiten los cuerpos volados, miradores o terrazas con un vuelo máximo de 1/10 del ancho de la calle y máximo absoluto de 0,75 metros.

En ningún caso podrán existir vuelos ni salientes de fachada a menos de 3,00 metros de altura, desde la rasante de acera que tenga más de 5 centímetros (zócalos, remates, etc.,); asimismo, el vuelo sobre la vía pública deberá retranquearse un mínimo de 15 centímetros de la vertical del bordillo de la acera.

Los vuelos quedarán separados de las fincas contiguas una distancia no menor de la del saliente, con un mínimo de 0,60 metros.

6.2.10. Medianerías o paramentos al descubierto.

Todos los paramentos de esa naturaleza deberán tratarse de forma que sus aspecto y calidad sean análogos a los de las fachadas utilizando los mismos materiales y tratamiento que la fachada principal.

Las medianerías que por cambio de uso o calificación de la parcela colindante, quedasen al descubierto con carácter definitivo, constituyendo fachada a vía publica, deberán ser tratadas como fachadas como fachadas, abriendo huecos, balcones, empleando materiales decorativos adecuados, etc., dentro de los plazos que el Ayuntamiento estableciera, según la importancia de tales medianerías en la imagen urbana.

6.2.11. Cerramientos.

Los cerramientos o vallados permanentes de jardines o espacios privados que den a vía pública o espacios libres, serán diáfanos o con vegetación, pudiendo llevar como máximo un murete de fábrica no superior a 0,60 metros de altura, con pilares, postes o machones en su caso de hasta 2,20 metros de alto, y entre ellos, celosía o elemento transparente.

Los cerramientos de linderos privados mantendrán hasta una distancia de 3,00 metros a contar desde el lindero a vía pública, cumplirá las condiciones del apartado anterior; a partir de dicha distancia, podrá ser macizo y tener una altura máxima de 2,70 metros.

En ningún caso se permitirá el remate de cerramientos con elementos punzantes o cortantes, que puedan causar lesiones a personas o animales.

Los vallados de solares serán de obra con un altura mínima de 2,20 metros, adaptándose el perímetro de la valla a las alineaciones aprobadas por el Ayuntamiento.

Unicamente se permitirán cerramientos permanentes sin limitación de altura, en instalaciones de la Defensa Nacional y en aquellas edificaciones que alberguen actividades para cuya existencia fuese imprescindible el cerramiento (Conventos de Clausura,...), en estos casos el cerramiento será una fachada más.

6.2.12. Protección del arbolado.

El arbolado existente, sea de la clase que fuere, deberá conservarse, cuidarse y protegerse de las plagas y deterioros que pudiesen acarrear su destrucción parcial o total. Cuando una obra pueda afectar a algún ejemplar arbóreo público o privado, se indicará en la solicitud de licencia correspondiente, señalando su situación en planos topográficos que se aporten.

La necesaria sustitución del arbolado existente, (cuando por deterioro u otras causas desaparezcan los ejemplares existentes), será a cargo del responsable de la pérdida. Será sustituido, a ser posible, por especies iguales a las antiguas, u otras similares y siempre del mismo porte.

6.2.13. Instalaciones vistas.

Las instalaciones de refrigeración, acondicionamiento de aire, evacuación de humos, vahos, etc., deberán incluirse en los proyectos correspondientes, tanto en edificaciones de nueva planta, como en obras de reforma o adaptación, a fin de demostrar su integración en el diseño del edificio.

En ningún caso se permitirán molestias por goteo, ruidos o impulsiones de aires y vahos a menos de 3,00 metros de altura que puedan afectar a la vía pública.

Las instalaciones que deban ir vistas (antenas de TV, colectivas, extracciones de humos y vahos tipo "Shunt", etc.,) aparecerán en los planos de proyecto.

6.2.14. Edificios singulares.

1. Constituyen este tipo de edificios los que por su posición en la trama urbana, o por su uso, mereciendo un tratamiento de excepción, aunque en el proyecto de un edificio singular se puede optar por su integración en el entorno sin destacar, o hacerlo parcialmente. En principio son edificios singulares los siguientes:

a) Los de uso público o colectivo, en parcelas cuya superficie sea superior a 500 m2 o destaque claramente de las del entorno.

b) Los situados en esquinas y ejes de perspectiva de vías principales, que el Ayuntamiento estime procedentes.

c) Los que comprendan manzanas completas o estén situados en parcelas superiores a 2.000 metros cuadrados y por su posición en la trama urbana puedan constituirse en hitos.

2. Condiciones de los edificios singulares:

a) En los casos contemplados en los apartados b y c anteriores, se tramitará Estudio de Detalle para la ordenación de los volúmenes edificados y espacios libres del terreno.

b) Los edificios singulares se exceptúan del exacto cumplimiento de los parámetros de alineaciones, ocupación, vuelos, fondo máximo, altura máxima y número de plantas hasta un máximo de dos plantas (6,00 metros) por encima de la correspondiente a la zona.

c) Se exigirá un nivel de calidad estética y acabados superior al resto de edificios y no sólo en cuanto a materiales, sino en cuanto a su ejecución y acabado.

d) Se evitarán las grandes superficies acristaladas, impropias del clima.

e) Estarán sometidos a la limitación de edificabilidad tipo, a efectos de transferencias de aprovechamiento.

6.2.15. Elementos visibles.

En aplicación de los artículos 245 y 246 de la Ley del Suelo, por motivos estéticos o de interés público, el Ayuntamiento podrá ordenar la ejecución de obras de conservación y reforma, aunque no estuvieran previamente incluidas en Plan alguno, en todo tipo de elementos visibles, entre los que se incluyen:

- Fachadas visibles desde la vía pública, que por su mal estado de conservación, transformación de uso del predio colindante, o por quedar medianerías al descubierto, deban de tratarse, adecentarse o decorarse. Será obligación de los propietarios de las edificaciones erigidas en el Término Municipal el mantenerlas en buen estado de conservación, seguridad, salubridad y ornato público.

- Jardines o espacios libres particulares o privados comunitarios, que por ser visibles desde la vía pública, se exigiese su adecentamiento, ornato o higiene.

- Solares, que hasta tanto permanezcan inedificados deberán estar vallados en las condiciones del artículo 6.2.11, debiendo el propietario mantener su limpieza, proveyendo cuanto proceda para evitar acumulación de residuos o cualquier otro foco de contaminación.

6.2.16. Publicidad exterior.

Sin perjuicio de lo que puedan establecer Ordenanzas Municipales específicas de Publicidad, se dispone:

a) En suelos urbanos sólo se admitirá publicidad sobre bastidores exentos, cuando esté emplazada en solares vallados y/o en construcción.

Los anuncios de comercios u oficinas se restringirán a los toldos o marquesinas, placas de identificación de pared, anuncios luminosos, y banderines.

b) El Ayuntamiento podrá delimitar las paredes, muros o mamparas en las que se permita con carácter exclusivo, la colocación de elementos publicitarios con fines electorales, de actividades municipales, o propias de fiestas locales.

c) Cuando la obra en construcción y el vallado de solares se encuentre en el entorno visual de cualquier edificio o espacio urbano de interés, el Ayuntamiento podrá prohibir la publicidad a que se refiere el apartado a precedente.

6.2.17. Marquesinas.

Se permite la construcción de marquesinas permanentes en los siguientes casos únicamente:

a) Cuando estén incluidas en el Proyecto del edificio en obras de nueva planta.

b) Cuando se trate de actuaciones acordes con la totalidad de la fachada del edificio.

La altura mínima desde la cara inferior de la marquesina hasta la rasante de la acera será 3,00 metros. El saliente de la marquesina se retranqueará 40 centímetros como mínimo del borde de la acera, no debiendo causar lesión al arbolado existente o constituir peligro para el tráfico rodado.

En las marquesinas se integrará todo tipo de instalaciones permitidas, no permitiéndose el goteo a la acera.

6.2.18. Portadas, escaparates y vitrinas.

Con independencia de los salientes fijos de obra, tratados en el artículo 6.2.9, se permiten portadas, escaparates y vitrinas con las siguientes condiciones:

a) La alineación oficial no podrá rebasarse en planta baja con salientes superiores a 5 centímetros, valor que regirá para decoraciones de locales comerciales, portales o cualquier otro elemento.

b) El saliente de decoración de planta baja, no podrá rebasar la cota de la cara superior del forjado de suelo de la primera planta.

6.2.19. Toldos.

En cualquier punto, la altura libre sobre la rasante de la acera, será igual o superior a 2,20 metros. Su saliente podrá ser igual al ancho de la acera menos 30 centímetros, sin sobrepasar los 3,00 metros, y respetando en todo caso el arbolado.

Si los toldos fueran fijos, tendrán la consideración de marquesinas, regulándose por el artículo 6.2.17.

6.2.20. Muestras.

Se entiende por tal los anuncios paralelos al plano de la fachada.

Su saliente máximo será de 10 cms, y de 5 cms si están a menos de 3,00 metros de altura, debiendo cumplir además las siguientes prescripciones:

- Quedan prohibidos los anuncios en materiales que no reunan las mínimas condiciones de dignidad estética y/o sean de rápido envejecimiento.

- En la planta baja de los edificios podrán ocupar únicamente la franja entre el dintel de los huecos de planta baja y los de la planta superior, con una altura inferior a 1,50 metros, dejando libre los macizos y las jambas de los huecos.

- Las muestras colocadas en las plantas altas de los edificios podrán ocupar solamente una franja máxima de 70 cms. de altura adosada a los antepechos de los huecos y deberán ser independientes para cada hueco. No podrán reducir la superficie de iluminación de los huecos.

- Los anuncios se podrán colocar en la coronación de los edificios, pudiendo cubrir la totalidad de la longitud de la fachada, con altura no superior al décimo de la que tenga la edificación y debiendo estar ejecutados en letra suelta.

- En los muros medianeros que queden al descubierto y cumplan con las condiciones de las Ordenanzas y en particular las de su composición y decoración, pueden instalarse muestras justificándose su integración en el entorno.

6.2.21. Banderines.

Se entiende por tales, los anuncios perpendiculares u oblicuos al plano de fachada.

En cualquier punto, la altura mínima sobre la rasante de la acera o terreno será de 3,00 metros. Su saliente máximo será igual al fijado para los vuelos. Podrán tener una altura máxima de 0,90 metros.

CAPITULO 3

Condiciones Higiénicas y de Calidad

6.3.1. Definición.

Forman parte de este concepto regulador todas aquellas variables que afectan a las condiciones de organización interior de los locales que integran una construcción, sus necesidades de iluminación, soleamiento y ventilación, los locales que requieren para su correcto funcionamiento y en general, las normas que regulan una mayor calidad funcional, ambiental, constructiva o de seguridad, de las construcciones e instalaciones.

6.3.2. Iluminación, ventilación y soleamiento.

Sin perjuicio de las condiciones específicas que imponen en las normas de uso, ningún local podrá contar con un nivel de iluminación artificial inferior a 50 lux medidos en un plano horizontal situado a 75 cms. del suelo. Cualquier local deberá tener garantizada una capacidad mínima de renovación del aire interior de 1 volumen por hora. Las fachadas de las nuevas edificaciones deberán tener un factor de soleamiento mínimo de 1 hora de sol al día.

6.3.3. Patios.

En los patios interiores será inscribible un circulo de diámetro mínimo un tercio de la altura de los parámentos del patio, con un mínimo de 3,00 metros y 9,00 m2 de superficie; en el caso de viviendas unifamiliares los mínimos se reducen 2,00 metros para luces rectas y 6,00 m2 para la superficie.

La altura de los paramentos que encuadran el patio se medirá en el caso más desfavorable, desde el nivel del pavimento del local de cota más baja que tenga huecos de luz y ventilación al mismo hasta la línea de coronación superior de la fábrica, incluidos antepechos de fábrica o torreón de escalera si los hubiera.

Los patinillos de ventilación e iluminación (siempre que no generen servidumbres no autorizadas) se autorizan si a los mismos no abren habitaciones vivideras, siempre que tengan un lado mínimo de 1,00 metros y quede garantizado el acceso a los mismos para registro y limpieza.

Se admiten escaleras interior de los patios mínimos, siempre que no interrumpan la luz a huecos por encima de los 1,50 metros del paramento inferior, salvarán una altura máxima de una planta, serán diáfanas, permitiendo la visión a su través.

Se permiten los patios abiertos a fachada a partir de la primera planta, prohibiéndose en planta baja, debiendo cumplir las siguientes condiciones:

4. Cambio de uso de sector industrial:

- Se suspenden las autorizaciones en el ámbito del sector industrial junto al núcleo, al objeto de modificarlo cuando se tramite el Plan General de Ordenación Urbanística.

5. Cambio de alineaciones:

- Se establecen realineaciones en viarios consolidados y en bordes del suelo urbano junto al suelo no urbanizable.

6. Modificación de los límites del suelo urbano:

- Reajuste mínimo del borde del suelo urbano en el barrio de la Cruz para incluir algunas cuevas.

- Reclasificación del cortijo La Molina como suelo urbano equipamiento, con acceso desde el viario urbanizado del sector SR-1.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I. Competencia y procedimiento.

I. El artículo 31.2.B.a) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía cohonestado con el artículo 10 del mismo cuerpo legal, establece que corresponde a la Consejería de Obras Públicas y Transportes: "La aprobación definitiva de los Planes Generales de Ordenación Urbanística, los Planes de Ordenación Intermunicipal y los Planes de Sectorización, así como sus innovaciones cuando afecten a la ordenación estructural"; previsión legal desarrollada por el art. 13.2.a del Decreto 193/2003, de 1 de julio, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo, a cuyo tenor: "Corresponde a la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo: aprobar los Planes Generales de Ordenación Urbanística y sus revisiones, así como las modificaciones cuando afecten a ordenación estructural y las adaptaciones que conlleven modificaciones del referido alcance".

II. La Ley 7/2002, de 17 de diciembre, regula en sus artículos 31, 32 y 33 las competencias y procedimiento para la formulación y aprobación de los instrumentos de planeamiento.

II. Valoración.

La denominación del documento como "Modificación Puntual y adaptación Parcial a la nueva ley" es errónea en tanto que se trata exclusivamente de una modificación puntual, pero no del supuesto previsto en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía como adaptación parcial del planeamiento vigente a la ley, puesto que en tal caso, la adaptación abarcarían todas las determinaciones del mismo que tienen carácter de estructural, cosa que no se realiza. Por tanto se trata de una modificación, quedando el planeamiento vigente de Pechina (Normas Subsidiarias) sin adaptar a la Ley 7/2002, de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Con respecto al art. 3.1.4., se indica que en los ámbitos de suelo urbano no consolidado se podrán conceder aisladamente licencias aplicando las ordenanzas vigentes. Sin embargo, posteriormente se añade que si se delimitan unidades de ejecución, la edificabilidad será de 0,80 m2/m2, debiendo ceder suelo para espacios libres. Ambas determinaciones pudieran ser contradictorias, por lo que deberán aclararse.

Con respecto a las ordenanzas, se entienden justificadas las modificaciones.

En el ámbito de la UA-1, que se considera como consolidado, se aprecia que la parcela prevista en la Normas Subsidiarias como equipamiento social ha disminuido su superficie, pasando de 545 m2 a 210 m2 (medición sobre planimetría aportada), así como la de espacio libre, que también ha menguado de 825 m2 a 685 m2.

No se indican determinaciones en este ámbito para mantener las establecidas por la Normas Subsidiarias, por lo que de aplicar ordenanzas, pudieran producirse aumentos de aprovechamiento lucrativo.

Con respecto a la UA-2, deberá mantenerse la densidad prevista y por tanto el número máximo de viviendas.

En el ámbito de la UA-3 no se indican determinaciones para mantener las establecidas por la Normas Subsidiarias, por lo que de aplicar ordenanzas, pudieran producirse aumentos de aprovechamiento lucrativo.

En el ámbito de la UA-4 de las Normas Subsidiarias vigentes se aprecia de la cartografía aportada que el espacio libre ha disminuido de superficie, pasando de los 1.945 m2 previstos por la ficha a 1.300 m2 aproximadamente.

En el nuevo sector UA-4 se indica que mediante estudio de detalle se podrán ordenar los volúmenes conjuntamente con las parcelas colindantes. Dado que lo que supuestamente se pretende es reordenar todo este ámbito, se deberá redelimitar incluyendo todas las parcelas que tengan que ser objeto de ordenación. Asimismo, se produce un considerable aumento de aprovechamiento, ya que con la recalificación del espacio libre privado, se produce un aumento de edificabilidad, pasando de los 1.600 m2 a 4.961 m2. Puesto que se aumentan los espacios para dotaciones se debería justificar el aumento de edificabilidad con este aumento de cesiones. Si se debe establecer la densidad. En cualquier caso, del aumento de edificabilidad producido se deberá tener en cuenta que deberá destinarse el 30% a viviendas protegida.

Deberán corregirse las cesiones de la UA-5 y mantener el número máximo de viviendas.

En el área de reforma interior se indica que se pueden conceder licencias antes de que se apruebe el PERI si no se condiciona su desarrollo, aspecto imposible de detectar si aun no se ha redactado el PERI.

Se ha reclasificado como suelo urbano consolidado una zona de suelo no urbanizable en el borde noreste.

Se ha eliminado parte de un espacio libre público junto a la zona de equipamientos próximos a la iglesia correspondiente a un suelo que se reclasificó como urbano no consolidado (24.10.01).

Deberá comprobarse que los ámbitos procedentes de desarrollos y que se han clasificado como suelo urbano consolidado tienen efectivamente la urbanización totalmente ejecutada y suficiente, así como los espacios libres perfectamente urbanizados.

Se deberá ajustar el contenido planimétrico a lo establecido en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía: la documentación debe ser la sustitutiva del planeamiento vigente: en el plano denominado "Nueva ordenación de Pechina" se desconoce si se están alterando las ordenanzas, o los equipamientos vigentes, o los criterios de ordenación en los ámbitos de desarrollo. Por tanto, se deberá clarificar incorporando las ordenanzas (ordenación pormenorizada preceptiva para el suelo urbano consolidado) y delimitando los ámbitos que cuentan con planeamiento de desarrollo y al cual se remite esa ordenación pormenorizada (o incorporarla al documento).

En su virtud, la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo acuerda: la Aprobación Definitiva de la Modificación Puntual de las NNSS, del municipio de Pechina (Almería), supeditando su registro y publicación a que se subsanen los aspectos reseñados en el apartado "II. Valoración".

En virtud de lo preceptuado en el artículo 41.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, la publicación en BOJA de los acuerdos de aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento que correspondan a la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, requiere el previo depósito en el registro del Ayuntamiento, así como en el de la Consejería de Obras Públicas y Transportes.

- Estará separado de las esquinas una distancia mínima igual al ancho de la calle y 6,00 metros de los muros medianeros.

- Su profundidad no será superior a la mitad del frente, el cual será como mínimo de 3,00 metros.

- Todo paramento del patio abierto es fachada del edificio y como tal deberá ser tratado.

6.3.4. Dotación de agua.

Todo edificio deberá contar en su interior de agua corriente potable, con la dotación suficiente para las necesidades propias del uso.

Las viviendas tendrán una previsión de dotación mínima de doscientos cincuenta litros diarios por persona para usos domésticos.

No se otorgarán licencias para la construcción de ningún tipo de edificios, hasta tanto no quede garantizado el caudal de agua necesario para el desarrollo de la actividad, bien a través del Sistema de Suministro Municipal u otro distinto. Cuando la procedencia de las aguas no fuere el suministro municipal, deberá justificarse su procedencia, la forma de captación, emplazamiento, aforos, análisis y garantías de suministro.

6.3.5. Evacuación de aguas residuales y pluviales.

Se considera obligatoria la conexión de la red de recogida de aguas residuales de los inmuebles, al alcantarillado. En las zonas donde no exista o no esté en servicio la red de alcantarillado, la evacuación de residuales deberá realizarse mediante fosa séptica y pozo filtrante en el interior de la parcela, dejando previsión para conexión a la red de alcantarillado sin pasar por la fosa séptica y pozo de filtro.

Las nuevas actuaciones, mientras no exista red de alcantarillado, o la existente sea insuficiente, garantizarán, de forma mancomunada, la depuración de las aguas residuales y vertido de las aguas depuradas que genere el conjunto de las edificaciones que en la actuación puedan construirse, dejando previsión para el vertido mediante conexión a la red de alcantarillado.

El desagüe de los bajantes de aguas pluviales, deberá canalizarse por debajo del acerado hasta la cuneta de la calzada, frente al inmueble de que se trate.

6.3.6. Evacuación de humos.

Se prohíbe la salida de humos por fachada, patios comunes, balcones y ventanas, aunque dicha salida tenga carácter provisional.

Todo tubo o conducto de chimenea estará provisto de aislamiento y revestimiento suficientes para evitar molestias o perjuicios a terceros. Los conductos se elevarán como mínimo un metro por encima de la cubierta más alta situada a una distancia no superior a ocho metros.

Es preceptiva la colocación de purificadores en las salidas de humos de chimeneas industriales, instalaciones colectivas de calefacción y salidas de humos y vahos de cocinas de colectividades, hoteles, restaurantes o cafeterías.

6.3.7. Evacuación de basuras.

Todos los edificios, cuyo uso no sea el de vivienda unifamiliar, o asentamiento rural, contarán con un local para los cubos de basura. Su ventilación será directa o por conducto, y no podrá realizarse a través de los conductos de ventilación de otros usos.

6.3.8. Aparatos elevadores.

Se incluyen en esta categoría los ascensores, montacoches, montacargas y escaleras mecánicas, estas instalaciones se realizarán ajustándose a las disposiciones vigentes en la materia.

6.3.9. Aparcamientos obligatorios.

1. Todo proyecto de edificio de nueva planta en suelo urbano estará obligado a incluir, para la obtención de la licencia de obras, las plazas de garage-aparcamiento precisas para cumplir las siguientes dotaciones:

Se dispondrá una plaza de aparcamiento:

- Por vivienda o apartamento, disponiendo una segunda plaza cuando la superficie útil supere los 150 m2.

- Por cada 100 m2 de oficina.

- Por cada 6 plazas o 100 m2 en uso hotelero, centro comercial o centro recreativo.

- Por cada 100 m2 o 5 empleados en industrias.

- Por cada dos camas en uso sanitario.

- Por cada 15 localidades en salas de fiesta, cines, teatros, gimnasios, espectáculos, congresos, etc.., al aire libre o cubiertos.

Se exceptúa de la obligatoriedad de previsión de plazas de aparcamiento, aquellas parcelas de suelo urbano consolidado en las que concurran alguna de las siguientes circunstancias:

- Que den frente a una calle con calzada sin tráfico rodado, o siendo rodado tengan anchura entre alineaciones opuestas inferior a 6,00 metros.

- Que el frente de fachada de la parcela sea igual o inferior a 6,00 metros.

- Que la superficie neta de la parcela no alcance los 250 metros cuadrados.

2. Los aparcamientos exigidos podrán estar situados en sótano o sobre rasante.

La superficie destinada estrictamente a aparcamientos que superen la dotación mínima, no computarán a efectos de transferencia de aprovechamiento.

3. La superficie útil mínima por plaza de aparcamiento será la de un espacio de 2,20 x 4,50 metros. No se considerarán plaza de aparcamiento aquellas superficies que aún cumpliendo las dimensiones anteriores carezca de las suficientes condiciones de acceso libre.

La anchura mínima de los accesos será de 2,50 metros. Todos los garajes dispondrán de una meta con una anchura igual a la del acceso reglamentario, con un fondo mínimo, antes de comenzar la rampa, de 5,00 metros, la rasante de este zaguán presentará una pendiente máxima de 6,00 metros.

4. El garage podrá estar comunicado con el ascensor o escalera del inmueble, en cuyo caso será preceptivo disponer un vestíbulo de aislamiento intermedio, con puertas blindadas de cierre automático, excepto cuando se trate de viviendas unifamiliares.

5. La ventilación, natural o forzada garantizará la extracción de vapores y gases con suficiente amplitud; se hará por medio de ventilación directa o chimeneas, para su ventilación exclusiva, no abriendo a fachada más huecos que los del garaje.

6. En garajes individuales, así como en los garajes anexos a viviendas unifamiliares se admiten las siguientes condiciones:

- Las dimensiones mínimas de la plaza serán 2,50 x 4,80 metros.

- La meseta de rampa o espera no será obligatoria siempre que se garantice la visibilidad sobre la vía pública.

- Se admite la ventilación natural por comunicación directa del garaje con el exterior.

6.3.10. Elementos de circulación interior.

Son elementos de circulación los portales, rellanos, escaleras, rampas, distribuidores, pasillos, corredores y similares.

Los rellanos y áreas de espera de ascensores, si las puertas abren hacia ellas, tendrán un ancho no menor de 1,70 metros, en caso contrario o puertas deslizantes el ancho mínimo será 1,25 metros. Los accesos a escaleras, que no sean de viviendas unifamiliares o de uso privado de un local, tendrán como dimensión mínima un espacio de 1,20 x 1,20 metros en el punto de arranque del tiro.

6.3.11. Escaleras y rampas.

El ancho de las escaleras de utilización pública no podrá ser inferior a 1,00 metros; las escaleras interiores de viviendas unifamiliares o locales de usos privado, tendrán un ancho mínimo de 0,60 metros.

Excepto en viviendas unifamiliares o locales de uso exclusivamente privado, las escaleras dispondrán de ventilación e iluminación en todas las plantas de viviendas, autorizándose la iluminación y ventilación cenital siempre que el hueco, central o lateral, quede libre en toda su altura y en él pueda inscribirse un circulo de 0,50 metros de diámetro y presentar una superficie mínima de 0,85 metros cuadrados. El lucernario se dispondrá sobre el hueco y tendrá una superficie de iluminación y ventilación de la mitad de la superficie útil de la caja de escaleras. Cuando la iluminación y ventilación de la escalera sea directa a fachada o patio, contarán al menos con un hueco por planta con superficie de iluminación de 1,00 m2 y 0,50 m2 de ventilación. las rampas destinadas a circulación de vehículos a motor no podrán tener una pendiente superior al 20% en tramos rectos, ni al 16% en tramos curvos, medidos en el eje de la rampa, con un ancho mínimo de 2,50 metros, con el sobreancho necesario en las curvas, cuyo radio de curvatura mínimo medido al eje, superará los 5,00 metros.

6.3.12. Supresión de barreras arquitectónicas.

Se estará a lo dispuesto en el Decreto 72/1992 de 5 de mayo, de la Consejería de la Presidencia de la Junta de Andalucía, por el que se aprueban las Normas Técnicas para la Accesibilidad y Eliminación de Barreras Arquitectónicas, Urbanísticas y en el Transporte en Andalucía (BOJA núm. 44 de 23.5.1992).

6.3.13. Protección contra incendios.

Se estará a lo dispuesto en el Real Decreto 279/1991, de 1 de marzo, por el que se aprueba la Norma Básica de la Edificación NBE-CPI/91: Condiciones de Protección Contra Incendios en los Edificios.

6.3.14. Protección contra el rayo.

Cuando por la localización de una edificación, o por la inexistencia de instalaciones de protección en su entorno, o por su destino, existan riesgos de accidentes por rayos, se exigirá la instalación de pararrayos no radiactivos.

6.3.15. Balaustres, antepechos y barandillas.

Las ventanas o huecos que supongan riesgo de caída, estarán protegidas por un antepecho o barandilla de 1 m de altura como mínimo; por debajo de esta altura de protección, no habrá huecos de dimensiones mayores de 12 cms. para evitar el paso de un niño, ranuras a ras del suelo mayores de 5 cms, ni elementos que permitan escalar el antepecho o barandilla.

Cuando por debajo de la altura de protección existan cerramientos de vidrio, deberán ser templados o armados.

6.3.16. Aislamiento térmico y acústico.

Las nuevas construcciones cumplirán las condiciones de transmisión y aislamiento térmico y acústico previstas en las disposiciones vigentes sobre Ahorro Energético, Condiciones Térmicas en los Edificios y sobre Condiciones Acústicas en los Edificios.

6.3.17. Barreras antihumedad.

Toda habitación debe ser estanca y estar protegida de la penetración de humedades. A este fin las soleras, muros perimetrales de sótanos, cubiertas, juntas de construcciones y demás elementos o puntos que puedan ser causa de filtración de agua estarán debidamente impermeabilizados y aislados.

Las carpinterías exteriores serán estancas y tendrán una permeabilidad al aire inferior a 50 m3/m2.

CAPITULO 4

Condiciones de Uso

6.4.1. Regulación de los usos en las distintas clases de suelo.

Con arreglo a las determinaciones de contenido especificadas en el artículo 78 de la Ley del Suelo, estas Normas Subsidiarias establecen, para cada una de las distintas clases de suelo en que se clasifica el territorio, la siguiente regulación de usos:

a) En Suelo Urbano la regulación del uso pormenorizado.

b) En Suelo Urbanizable los usos globales de cada sector, y en su caso, los usos complementarios o, incompatibles.

c) En Suelo No Urbanizable, los usos admisibles, entendiéndose que aquellos no expresamente autorizados son usos prohibidos.

6.4.2. Usos dominantes, compatibles y prohibidos.

1. Uso dominante: Es aquel que caracteriza la ordenación de un ámbito o la utilización de una parcela, por ser el de implantación mayoritaria en el área territorial. Junto al uso dominante existen usos obligatoriamente ligados a él por ser equipamiento o dotación necesaria, en base a determinados estándares de planeamiento.

2. Uso compatible: Es aquel que puede implantarse en un ámbito territorial de cualquier magnitud en coexistencia con el uso dominante, sin perder ninguno de ambos su carácter o los efectos que les son propios. la compatibilidad de un uso respecto a otro no implica su libre implantación, sino únicamente la aceptación de su presencia.

3. Usos prohibidos: Son aquellos que impiden estas Normas o las Ordenanzas de los Planes Parciales o Especiales, por imposibilitar la consecución de los objetivos de la ordenación de un ámbito territorial, o por ser incompatibles con los usos permitidos.

6.4.3. Usos públicos y privados.

1. Usos públicos: Son aquellos desarrollados sobre un bien de titularidad pública o privada, que gestionados por la Administración, posibilitan su utilización y disfrute por todos los ciudadanos.

2. Usos privados: Son los limitados aun número concreto de personas por razón de dominio o propiedad sobre la cosa. Estos podrán ser a su vez individuales o colectivos.

6.4.4. Usos temporales y provisionales.

1. Usos temporales: Son los establecidos por un plazo limitado por tiempo indeterminado, revocables a voluntad de la Administración, en función de los objetivos de la ordenación urbanística.

2. Usos provisionales: Son los que, por no necesitar de obras o instalaciones permanentes y no dificultar la ejecución de los planes, pueden autorizarse con carácter provisional, en los términos dispuestos por el artículo 136 de la Ley del Suelo.

6.4.5. Uso global residencial.

Es el uso correspondiente al alojamiento de personas y abarca los siguientes usos:

- Uso de vivienda, en edificio unifamiliar y/o plurifamiliar.

- Uso de alojamiento, correspondiente al alojamiento comunitario o temporal de personas.

En el uso de vivienda se incluyen los despachos profesionales afectos al usuario de la vivienda y de superficie no mayor del 50% de ésta.

6.4.6. Condiciones generales de las viviendas.

Toda vivienda se compondrá, como mínimo, de cocina, estancia-comedor, cuarto de baño completo y un dormitorio doble, además de las superficies de almacenamiento, lavado y tendido que le correspondan, en función del número de personas que vivan en ella.

En toda vivienda, al menos dos de sus habitaciones vivideras darán a vía pública.

La altura libre interior mínima de las piezas vivideras será de 2,40 metros.

La superficie de los huecos de ventilación e iluminación de todas las habitaciones vivideras no será inferior a un décimo de la superficie útil; en las habitaciones no vivideras (baños, aseos, trasteros y despensas) se permite la ventilación e iluminación por cualquier sistema artificial.

La superficie útil mínima de la estancia (E) y la acumulación de estar, comedor y cocina (E+C+K), serán en función del número de dormitorios, las siguientes:

Viviendas de (E)m2 (E+C+K)m2

Un dormitorio 14 20

Dos Dormitorios 16 20

Tres dormitorios 18 24

Cuatro dormitorios 20 24

Si la cocina es independiente de la estancia, tendrá como mínimo una superficie de 7,00 m2, que se puede dividir en 5,00 m2 de cocina y 2,00 m2 de lavadero. Cuando la cocina se incorpore a la zona de estancia, se reforzará la ventilación mediante la instalación de un ventilador centrífugo que asegure la extracción de 300 m3/h.

La superficie útil mínima de los dormitorios será, en individuales de 6 m2 y 8 m2 en los dobles; en toda vivienda existirá un dormitorio doble de superficie útil no inferior a 10,00 m2.

En las diferentes piezas se podrá inscribir un círculo de los diámetros mínimos siguientes:

- Estancia: 3 m.

- Comedor: 2,5 m.

- Cocina: 1,6 m.

- Dormitorio individual: 1,8 m.

- Dormitorio doble: 2,4 m.

Los pasillos tendrán una anchura mínima, en todos los puntos de su desarrollo, de 0,80 metros. El vestíbulo tendrá una superficie mínima de 1,40 m2 y una anchura mínima de 1,10 m.

Toda vivienda dispondrá de cuarto de baño completo, disponiendo esta habitación de una bañera mínima de 1,20 metros de longitud de un lavabo y de un inodoro. Si en la vivienda existe un sólo baño, el acceso al mismo se realizará desde vestíbulos-distribuidores.

En toda vivienda existirá la posibilidad de tendido de ropa con protección de vistas desde la vía pública, con un mínimo de 5 ml. por persona.

Se procurarán soluciones de diseño arquitectónico que posibiliten la ventilación cruzada de la vivienda.

El usuario de una vivienda podrá acceder libremente a ella desde el espacio público exterior. El portal en viviendas plurifamiliares (más de una vivienda), tendrá unas dimensiones mínimas de 2,00 x 2,00 metros y la puerta de acceso a la vivienda, permitirá un paso libre mínimo de 0,82 metros.

En todo el recorrido de acceso a una vivienda dentro del edificio, las bandas de circulación limitadas por paramentos u otros elementos, tendrá un ancho mínimo de 1,20 metros, y permitirán el paso de un rectángulo horizontal de 2,00 x 0,70 metros. Todo el recorrido dispondrá de un nivel de iluminación mínimo de 40 lux, al menos durante el tiempo necesario para efectuar el trayecto.

En los portales se ubicarán locales específicos para la recepción de basuras, debidamente ventilados, con cabida para un cubo por cada cuatro viviendas o 400 m2 construidos, disponiendo de sistema de lavado y evacuación de aguas conectado a la red.

6.4.7. Condiciones generales de uso de alojamiento hotelero.

Se adecuarán a las normativas específicas del organismo competente, cumpliendo la dotación mínima de aparcamientos establecida en estas Normas.

Este uso será compatible con el de vivienda, terciario y dotacional, salvo que las Ordenanzas Particulares determinen lo contrario.

Cuando la superficie de uso hotelero sea superior a 200 m2 o disponga de más de 10 dormitorios, deberá poseer acceso independiente desde espacio exterior.

6.4.8. Condiciones generales de uso comercial.

Se define como uso comercial el que corresponde a locales abiertos al público, destinados a la compra-venta al por mayor o menor, o permuta de mercancías, de acuerdo con la Clasificación Nacional de Actividades Económicas.

En el caso de que en el edificio exista uso de vivienda, éste deberá disponer acceso independiente.

Los locales comerciales dispondrán de los siguientes servicios sanitarios: hasta 200 m2, un inodoro y un lavabo, a partir de 200 m2 se instalarán con absoluta independencia para señoras y caballeros. En cualquier caso estos servicios no podrán comunicar directamente con el resto de los locales y por consiguiente deberán instalarse con un vestíbulo o zona de aislamiento. Para actividades cuya reglamentación sectorial establezca estándares, para estos servicios, más restrictivos, se estará a lo dispuesto en dicha reglamentación.

Por razones de composición del espacio urbano y concordancia con el resto de los edificios, las fachadas se deberán integrar, en su diseño, con el resto del edificio y con los edificios colindantes.

6.4.9. Condiciones generales de uso de oficinas.

Se define este uso como el que corresponde a las actividades privadas o públicas, de carácter administrativo, burocrático, financiero, gestor o de profesiones liberales, o despachos privados.

Los locales de oficinas dispondrán de los siguientes servicios comunitarios: hasta 200 m2 un inodoro y un lavabo, por cada 100 m2 más o fracción se aumentará un retrete y un lavabo. Estos servicios no podrán comunicar directamente con el resto de los locales, disponiéndose un vestíbulo o zona de aislamiento.

Las altura libres interiores mínimas, en planta de piso serán de 2,40 m. entre forjado y suelo, con un mínimo absoluto de 2,25 metros.

6.4.10. Condiciones generales de uso de industria y almacenes.

Se define este uso como el que corresponde a los establecimientos dedicados al conjunto de operaciones que se ejecutan para la obtención y transformación de materias primas, incluso envasado, transporte y distribución, así como también el almacenaje de las mercancías primarias o elaboradas, incluso el servicio de venta directa al público de estas mercancías.

A los efectos de la potencia instalada, que se regula para las diferentes categorías, no se computará la destinada a calefacción, acondicionamiento de aire o iluminación eléctrica.

Se consideran las siguientes categorías:

1.ª Categoría. Industrias compatibles con la vivienda: Talleres artesanales, actividades de servicios y pequeños locales de almacenaje.

Estas actividades compatible serían las siguientes (o de análoga naturaleza):

- Talleres de fontanería, corte y decoración de vidrios, decoración y pintura, reparaciones electromecánicas, juguetería, tapizado, vestido y calzado, alimentación, restaurantes, cafeterías, bares, adornos, encuadernación y artes gráficas, laboratorios clínicos, hornos confiteros, heladerías, cámaras frigoríficas de hasta 20 m3 de capacidad, estudios fotográficos y fotomecánicos, lavado y engrase de automóviles turismo y almacenaje con las siguientes condiciones: Quedan prohibidas las sustancias almacenadas que puedan sufrir proceso de descomposición o fermentación (si no se toman las medidas correctoras pertinentes), las sustancias combustibles inflamables o explosivas, salvo las necesarias para las instalaciones del acondicionamiento del edificio, y siempre con las medidas de seguridad preceptivas, los abonos, insecticidas y pesticidas.

La potencia máxima instalada se establece en 10 CV, con un máximo de 3 CV en un sólo motor.

El nivel máximo de ruidos producidos no puede superar en 15 dBA al existente en el recinto fabril conversando dos personas, sin alcanzar los 70 DBA.

Estas instalaciones industriales se pueden situar en Suelo Urbano, entre medianerías, en planta baja de edificios residenciales y en cualquier planta en edificios de uso exclusivo.

2.ª Categoría. Industrias compatible con la zonificación residencia: Industrias ligeras, pequeñas y almacenes.

Estas actividades, además de las incluidas en la 1.ª Categoría, serán las siguientes (o de análoga naturaleza):

- Talleres de carpintería, de chapa y pintura, marmolistas, hilaturas, Fábricas de bebidas carbónicas, de elementos de construcción, conservas, productos farmacéuticos, chacinerías y panaderías, gasolineras y almacenaje, pudiendo almacenarse además de lo estipulado en la 1.ª Categoría, sustancias combustible sólidas o líquidas, con limitación de 10 Tm. para las sólidas y 20 m3 para las líquidas en depósitos independientes y disponiendo las medidas de seguridad oportunas.

La potencia máxima instalada se establece en 30 CV, con un máximo de 5 CV por motor. El nivel máximo de ruidos no puede superar los 90 dBA en la fuente.

Estas instalaciones se pueden situar en Suelo Urbano con dominio residencial siempre que sean en edificio exclusivo.

3.ª Categoría. Industrias que requieren zonificación industrial: Industrias ligeras, medias y almacenes, incompatibles con la vivienda.

En esta Categoría se permite todo tipo de actividad industrial o de almacenaje, salvo que por sus características de peligrosidad requieran ubicación especial.

El nivel máximo de emisión de ruidos no puede superar los 100 dBA en la fuente.

Estas instalaciones se situarán preceptivamente en zonas clasificadas para uso dominante industrial.

4.ª Categoría. Industrias incompatibles con el medio urbano.

Son aquellas que por sus extremas características de molestia, y/o insalubridad, y/o nocividad y/o peligrosidad, deban estar alejadas de las áreas urbanas (suelo no urbanizable) o en suelo urbanizable de uso exclusivo industrial, previa aplicación de las medidas correctoras pertinentes.

Los aparcamientos y operaciones de carga y descarga habrán de resolverse necesariamente en el interior de la manzana o parcela respectiva, prohibiéndose hacerlo en la vía pública.

En Suelo Urbano y Urbanizable de usos dominante residencial, como regla general, sólo se permitirán las industrias en las categorías 1ª. y 2.ª.

En suelo de uso predominante industrial, se permitirá la 3.ª categoría, ordenándose por manzanas completas.

La 4.ª categoría sólo se permitirá en Suelo No Urbanizable, o en Suelo Urbanizable de Uso Exclusivo Industrial, siempre que cumpla con los condicionantes del Decreto 2414/61.

En lo aquí no precisado, se estará a todo lo dispuesto con carácter general en el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, Decreto 2414/61, Orden 15-3-63 de Gobernación y Ley 38/72 sobre Protección del Medio Ambiente Atmosférico.

Los locales en los que se prevean puestos de trabajo, deberán tener como mínimo una superficie, por cada puesto de 2,00 m2 y un volumen de 10 m3. Se exige la iluminación y ventilación natural, ayudada por la artificial si es necesario. En el primer caso, los huecos de luz y ventilación deberán tener una superficie total no inferior a un décimo de la que tenga la planta del local. En el segundo caso, se exigirá la presentación de los proyectos detallados de las instalaciones de iluminación y acondicionamiento de aire.

Se dispondrán aseos independientes para los dos sexos, a razón de un inodoro, un urinario, un lavabo y una ducha por cada grupo de 20 obreros o fracción.

Las aguas residuales procedentes de procesos de elaboración industrial, previamente a su vertido a la red, deberán estar desprovistas de productos agresivos para las propias instalaciones y /o contaminantes, que no puedan ser objeto de normal depuración. Las instalaciones que produzcan aguas residuales no contaminadas podrán verter directamente a red con sifón interpuesto.

Si los residuos que produzca cualquier industria, por sus características, no puedan ser recogidos por el Servicio de Limpieza Domiciliario, deberán ser trasladados a vertedero por cuenta del titular de la actividad.

La altura libre interior mínima de los locales será de 3,00 metros en planta baja, con un mínimo absoluto de 2,50 metros en plantas bajas y de 2,50 m con un mínimo absoluto de 2,35 m en plantas altas.

6.4.11. Condiciones generales ambientales.

Las normas de carácter ambiental que se contienen en el presente epígrafe tienen por objeto preservar el medio ambiente urbano y rural, controlando los efectos no deseables en función de la ubicación e intensidad de los usos que puedan ocasionar molestias, (nocividad, insalubridad o peligrosidad), en relación con los otros usos. Las condiciones que a continuación se recogen, afectan de manera directa a cualquier tipo de industrias y al uso básico de talleres, que recoge actividades artesanales necesitadas de regulación (Categoría1.ª).

Además de las ya expresadas, ninguna actividad industrial, o de otro tipo podrá producir sobre alguna vivienda, niveles de molestia o contaminación ambiental, superiores a los mínimos fijados para el uso de Talleres, bien sean oficinas, comercios, espectáculos, discotecas, bares u otros análogos, biencorrespondan a actividades del ramo del automóvil, garages, talleres de reparación, o instalaciones y servicios propios de una comunidad de viviendas, tales como instalaciones de climatización, de mantenimiento, de los aparatos elevadores, etc.

Los límites tolerables, con independencia de normativa específica en la materia, serán:

- Las limitaciones y normas que han quedado fijadas para la industria, no rigen para las instalaciones de acondicionamiento doméstico, las cuales podrán disponer de los elementos y potencia que precisen, debiendo quedar instalados con las convenientes precauciones técnicas a fin de evitar molestias al vecindario.

- El ruido se medirá en decibelios y su determinación se efectuará en el domicilio del vecino más afectado por las molestias de la industria y en las condiciones menos favorables, estableciéndose el límite máximo de 25 dBA entre 22 y 8 horas y de 40 en el resto. En todo caso, entre las 22 y 8 horas, el nivel sonoro admisible en el domicilio del vecino más afectado no podrá sobrepasar en más de 5 dBA, al ruido de fondo, entendiéndose por tal, el ambiental sin los valores punta accidentales.

- En ningún caso se autoriza el almacenaje al por mayor de productos inflamables o explosivos, en locales que formen parte o sean contiguos a edificios destinados a vivienda. Estas actividades por consiguiente, se clasificarán, en general, como industrias a asentar en polígonos industriales.

- No será admisible la transmisión al exterior de ninguna vibración que sea detectable sin instrumentos. Para su corrección, se dispondrán bancadas independientes de la estructura del edificio y del suelo del local, para todos aquellos elementos originadores de vibración, así como dispositivos antivibratorios.

- No se permitirá la emisión de ningún tipo de cenizas, polvos, humos, vapores, gases ni de otras formas de contaminación del aire, del agua o del suelo, que puedan causar peligro para lasalud, a la riqueza animal o vegetal, a otras clases de propiedad, o que causen suciedad.

6.4.12. Uso global dotacional o equipamiento.

Se define como uso dotacional o equipamiento el que corresponde a todas las actividades relacionadas con el equipamiento y la dotación, bien sean de carácter público, privado o colectivo.

Dentro de estos usos se distinguen:

- Uso de equipamientos comunitarios.

- Uso de espacios libres.

6.4.13. Uso global de comunicaciones.

Se definen como uso de comunicaciones el que corresponde a suelos, locales e instalaciones, destinados al transporte de personas y mercancías. Está formado por:

- Sistema Viario General (Carretera Viator-Rioja, Carretera a los Baños de Sierra Alhamilla, Variante Almería-Rioja de la CN 340).

- Sistema Viario Local (resto de carreteras y caminos del Término Municipal de Pechina).

CAPITULO 5

Condiciones Generales de Urbanización

6.5.1. Condiciones de diseño para la urbanización de calles.

En los proyectos de urbanización y de obras ordinarias que comprendan pavimentación de calles y aceras, siempre que sea posible, se observarán los siguientes criterios de diseño:

a) La sección mínima de los nuevos viales, para tráfico rodado, será de 10 metros, con una anchura mínima de acera de 1,50 metros, siendo de aplicación para las unidades de ejecución tanto en suelo urbano como en el apto para urbanizar. Para los viales peatonales o de mayor ancho se observarán las condiciones establecidas en el articulo 2.2.1 apartado 3.d de las presentes Normas Urbanísticas.

Excepcionalmente, el ayuntamiento podrá autorizar anchuras inferiores a la señalada para aquellos viarios que sean continuación de otros existentes de ancho consolidado inferior o para ámbitos concretos en los que la orografía y las edificaciones preexistentes hagan difícil la aplicación de esta norma general.

b) Se estudiará el trazado longitudinal de la rasante de las calles, estableciendo preferencias según el tráfico, usos e intensidades y adecuando la rasante de las menos importantes a la de las principales. La pendiente máxima será del 6% en vías de primera importancia, del 10% en las secundarias y del 14% para vías rodadas elementales.

c) Los árboles serán necesariamente de sombra, frondosos y resistentes.

d) Los bordillos de las aceras en todos los pasos de peatones irán necesariamente rebajados, con pavimento antideslizante, para permitir el paso de inválidos y carritos.

e) No podrá existir ningún estrechamiento puntual de las aceras superior al 50% de su ancho siendo el mínimo paso libre 0,80 metros.

f) En las plazas de nuevo diseño, se procurará colocar árboles de porte elevado y carácter simbólico (araucarias, jacarandas, ficus, etc...).

6.5.2. Diseño de parques y jardines.

Se procurará que el diseño de jardines, parques y plazas, potencia la plantación de árboles de sombra y se reduzca la plantación de césped, flores, setos y otros elementos vegetales de fácil destrucción y costoso mantenimiento.

Se prohíbe expresamente el uso de plantas de pinchos o peligrosas para niños y animales. Tampoco deberá preverse ningún elemento que produzca peligro.

Se crearán sendas o zonas con pavimentos resistentes y zonas de tierras compactada, sin perjuicio de los espacios específicos para juegos infantiles con balsas de arena. En la elección del pavimento resistente se considerará siempre la incidencia del soleamiento y su capacidad de absorción y reflexión, prefiriéndose el ladrillo, grava, etc.., a las baldosas hidráulicas.

En general, la superficie de jardín, no excederá del 30% de la superficie total de la misma.

En el alumbrado de parques y jardines, se tendrán en cuenta motivaciones estéticas para la elección de fustes y tipos de luminarias, así como su resistencia al deterioro en zonas poco vigiladas, empleándose modelos en uso por el Ayuntamiento. La iluminación será igual o superior a 7 Lux en servicio y la uniformidad será superior a 0,20.

Se establecerán instalaciones de riego para un consumo mínimo de 20 m3/Ha. La distancia entre bocas de riego se justificará con arreglo a la presión de la red, siendo la distancia máxima de 25 metros.

6.5.3. Condiciones a observar en las obras de urbanización.

1. Viales.

Los viales se ejecutarán en forma que reúnan las condiciones adecuadas a su carácter y tránsito.

Los pavimentos estarán en función del tráfico previsto para la vía y de la capacidad portante del suelo; en cualquier caso no se admitirán secciones estructurales de firme con espesores inferiores a 0,20 metros sobre la explanación del terreno; de este espesor 15 cms. corresponderán a una base de zahorra artificial Z-1 y 5 cms. a una capa de aglomerado asfáltico que podrá ser en frio, pero con una capa de sellado.

Se colocará bordillo de hormigón de 15 x 35 cms. de sección separando acera de calzada, sobresaliendo del nivel de calzada un mínimo de 10 cms. y un máximo de 20 cms.. El bordillo se asentará sobre una capa de hormigón de 10 cms. de espesor, que lo cubrirá hasta una altura de 10 cms. de la base de éste.

Las aceras tendrán la siguiente sección estructural mínima:

- Regulación con zahorra natural, espesor mínimo de 10 cms.

- Capa de asiento de hormigón H-125 con espesor mínimo de 10 cms.

- Enlosado.

2. Instalaciones.

Todas las conducciones para instalaciones urbanas deberán ir enterradas, con los registros adecuados, en base a las Normas Tecnológicas publicadas por el MOPU.

2.1. Abastecimiento y distribución de agua potable.

El cálculo del consumo diario medio se realizará teniendo como base un consumo mínimo para usos domésticos de agua potable de 250 litros/habitante/día, con un mínimo absoluto para todos los usos de 350 litros/habitante/día, siendo el caudal punta para el cálculo de la red 2,4 veces el consumo diario medio.

Será preciso demostrar por medio de la documentación legal requerida en su caso, la disponibilidad del caudal suficiente, bien sea procedente de la red municipal o particular existente, o de manantial propio. En los casos de captación no municipal se deberá aportar análisis oficial de la potabilidad de las aguas, certificado actualizado de aforo realizado por Organismo Oficial, y propiedad del suministro; además se deberá disponer entre la captación y la red de distribución, un depósito regulador con capacidad para almacenar como mínimo el consumo diario, en el que se incluirán aparatos dosificadores de cloro.

La red se dispondrá con tuberías de fibrocemento de presión, únicamente se autorizan tuberías de polietileno para las acometidas domiciliarias. Las secciones se calcularán de manera que la columna de agua en cualquier punto de la red sea superior a 10 mts por encima del último forjado.

La red se ejecutará, preferentemente, con tuberías de polietileno, así como las acometidas domiciliarias; en el proyecto se justificará la elección de materiales a emplear, así como su idoneidad técnica y durabilidad. La sección mínima en la red de abastecimiento será de 20 atmosferas la presiónnominal mínima de los conductos a emplear.

Conectada a la red de abastecimiento se dispondrán bocas de riego de 45 mm. de diámetro de forma que cualquier manzana disponga de un punto de riego a menos de 25 metros. Asimismo deberán disponerse bocas de incendio de 100 mm. de diámetro de forma que en cualquier punto de la urbanización exista una de ellas a menos de 150 metros.

Las conexiones a la red general deberán efectuarse mediante pozos de registro en los que se dispondrá obligatoriamente una válvula de cierre.

La red de distribución se colocará de manera que la profundidad de la tubería medida desde la generatriz superior hasta la rasante del terreno, sea superior a 1,00 metro. El trazado de la red discurrirá por la calzada a una distancia mínima de la red de alcantarillado de 1/3 del ancho de la calle, y a un nivel superior al de ésta.

2.2. Evacuación de residuales y pluviales.

En aquellas zonas que el ayuntamiento considere necesario el sistema de evacuación de residuales y pluviales será separado, aplicándose lo siguiente:

En el desarrollo de los sectores de Suelo Apto para Urbanizar será obligatorio el diseño y ejecución de recogida de aguas pluviales . Hasta tanto no exista una red municipal para la recogida de aguas pluviales a la que conectar la propia del sector, o cuando no exista la posibilidad de su evacuación a cauces públicos, se mantendrá taponada la red de pluviales del Sector. Los imbornales se situarán a una distancia máxima de 50 metros y la superficie máxima evacuada de cada imbornal no superara los 600 metros cuadrados.

Las aguas pluviales verterán a colectores de uso público para su posterior tratamiento en las depuradoras municipales. En las zonas donde no exista red municipal, no esté en funcionamiento, o sea insuficiente, deberá proyectarse depuración y eliminación de las aguas residuales producidas en el propio polígono.

En el dimensionado de la red se seguirán los siguientes criterios:

- El cálculo se realizará en base al consumo de agua para uso doméstico (250 1/hab./día), con un caudal punta de 2,4 veces el consumo medio diario.

- La velocidad del agua a sección llena estará comprendida entre 0,50 y 3,00 m/seg.

- En cabeceras de la red se dispondrán cámaras de descarga automática con una capacidad de 600 litros para secciones inferiores a 300 mm y de 1.000 litros para las restantes.

- Los pozos de registro serán visitables y se colocarán en los cambios de dirección y cada 40 metros como máximo en tramos rectos.

- Las tuberías serán de hormigón vibrocentrifugado para secciones menores o iguales a 1,00 metros y de hormigón armado para secciones mayores, siendo el diámetro mínimo a emplear de 250 mm.

- Todas las conducciones serán subterráneas y seguirán el trazado de la red viaria y de los espacios libres de uso público, situándose a una distancia de la red de abastecimiento de 1/3 del ancho de la calle y a un nivel inferior al de ésta.

2.3. Servicio eléctrico.

Comprende la transformación y distribución de energía eléctrica.

El cálculo de las redes se realizará de acuerdo con lo dispuesto en los Reglamentos Electrotécnicos vigentes. El grado de electrificación máximo que se prevea en las viviendas se especificará preceptivamente, tanto en la Memoria del Proyecto como en todos los planos y documentos relacionados con la misma.

En edificios comerciales se calculará una carga mínima de 100 W/m2, con un mínimo por abonado de 2.200 W. En edificios destinados a usos industriales la carga mínima será de 125 W/m2.

La distribución en baja tensión se efectuará preferentemente a 380/220 voltios. Se prohíben los centros de transformación en las vías públicas, únicamente podrán establecerse sobre terrenos de propiedad particular y, en este caso, se estará al cumplimiento de las condiciones de volumen y estética, solamente se admitirá la ubicación en zonas públicas en urbanizaciones existentes y en aquellas zonas que por inexistencia de suelo o locales, las necesidades de la prestación del servicio lo exijan.

La red de distribución será subterránea, canalizada bajo tubo de PVC, fibrocemento, hormigón o cerámicos, instalada a 0,60 metros de profundidad como mínimo bajo las aceras, salvo en cruces de calzada en que se realizará a 0,80 mts. protegiéndose con capa de hormigón. Se dispondrán arquetas de registro en los cambios de dirección y cada 40 metros como máximo en tramos rectos.

Los conductos de canalización de la red de distribución tendrán un diámetro mínimo de 120 mm. para un circuito, 150 mm. para dos circuitos y dos de 150 mm. para más circuitos.

2.4. Alumbrado público.

El cálculo se realizará de acuerdo con lo dispuesto en el Reglamento Electrotécnico para la Baja Tensión e Instrucciones Complementarias, la Instrucción para el Alumbrado Urbano del Ministerio de la Vivienda de 1.965 y en la NTE-IEA.

La instalación será subterránea utilizándose canalizaciones de PVC, fibrocemento, hormigón o cerámicos de 90 mm. de diámetro interior mínimo, a una profundidad no inferior a 0,60 mts. bajo aceras, debiendo protegerse en los cruces de calles con una capa de hormigón de 10 cms de espesor. Se dispondrán arquetas de registro en los cambios de dirección y cada 40 metros como máximo en tramos rectos.

La red se proyectará con dos circuitos independientes para conseguir el apagado parcial alternativo. Los cuadros de mando se situarán de tal forma que ocupen un lugar muy secundario en la escena visual y no ocasionen inconvenientes al ciudadano, ni para transitar, ni por la producción de ruidos molestos.

El nivel técnico de iluminación será tal que satisfaga los siguientes parámetros mínimos:

VALORES MINIMOS DE SERVICIO

PARAMETROS PARA TRAFICO RODADO PARA PEATONES

Adecuado Mínimo de Con tráfico Exclusivo

Seguridad rodado peatonal

Iluminancia 20 lux 12 lux 8 lux 5 lux

Uniformidad 1:3 1:3 1:4 1:6

Desdoblamiento SCO SCO NCO NCO

En cada caso particular, de conformidad con las características de la zona, se determinará la temperatura de color correlacionado.

Las luminarias serán cerradas con cierre de metacrilato o policarbonato, con equipo de encendido incorporado e irán montadas sobre báculos troncocónicos de chapa de acero galvanizado de 2,50 mm de espesor. Se podrán autorizar luminaria montadas sobre brazos murales de 1,50 metros de saliente, únicamente, en aquellas urbanizaciones existentes que no posean alumbrado público o en aquellos casos en que las aceras sean tan estrechas que no pueda adoptarse otra solución.

2.5. Canalizaciones telefónicas.

Las canalizaciones telefónicas se trazarán por las aceras, a una profundidad similar a la de las eléctricas; las características de las canalizaciones, arquetas y demás elementos de la red se ajustarán a la normativa de la Compañía suministradora del servicio.

2.6. Consideración final.

Los Proyectos de Urbanización deberán incorporar el visto bueno de las Compañías suministradoras de electricidad y teléfonos a las redes previstas.

Almería, 12 de febrero de 2007.- El Delegado.- Luís Caparrós Mirón.

Contra la presente Resolución, que pone fin a la vía administrativa, podrá interponerse recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente a aquél en que tenga lugar la notificación o publicación de la presente resolución, tal y como prevé el artículo 22.4 del Decreto 193/2003, de 1 de julio, en relación con el artículo 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

Almería, 29 de junio de 2006.- V.º B.º El Vicepresidente, Luis Caparrós Mirón; el Secretario de la Comisión, Mariano Díaz Quero.

ANEXO II

MODIFICACION PUNTUAL Y ADAPTACION PARCIAL A LA NUEVA LEY DEL PLAN GENERAL DE PECHINA

MEMORIA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA

1. Antecedentes. Planeamieto vigente. Objeto de la modificación.

2. Modificación de las normas urbanísticas.

2.1. Alcance de la Modificación de las Normas

Urbanísticas.

2.2. Antecedentes y Ambito de la Modificación.

2.3. Justificación de las Modificaciones.

2.4. Relación de las Modificaciones.

P L A N O S

OR-2. Delimitación de suelo Urbano y Urbanizable.

OR-3. Zonificación Ordenanzas en suelo Urbano. Usos Globales en Suelo Urbanizable.

NORMAS URBANISTICAS. TEXTO REFUNDIDO

Indice de la Memoria

1. Antecedentes. Planeamieto vigente. Objeto de la modificación.

2. Modificación de las normas urbanísticas.

2.1. Alcance de la Modificación de las Normas Urba-

nísticas.

2.2. Antecedentes y Ambito de la Modificación.

2.3. Justificación de las Modificaciones.

2.4. Relación de las Modificaciones.

MEMORIA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA

1. Antecedentes. Planeamiento vigente. Objeto de la modificación.

El municipio de Pechina cuenta con unas Normas Subsidiarias vigentes aprobadas con fecha 30.7.1993.

Posteriormente se han producido algunas modificaciones entre las que merecen especial mención las modificaciones de ordenanzas de 2001, aprobadas definitivamente el 27.4.2001.

En la actualidad se está elaborando el Plan General de Ordenación Urbanística. Dentro de los trabajos del Plan General y de forma coordinada con el Avance de Ordenación, que se presenta en documento separado, se ha considerado muy conveniente redactar este documento de Modificación Puntual y Adaptación parcial a la nueva Ley con los siguientes objetivos:

1.º Delimitar el suelo urbano consolidado.

Se considera esencial y urgente clasificar el régimen del suelo aplicable a los terrenos que, estando clasificados como suelo urbano, no pueden ser considerados como suelo urbano consolidado. Y es importante delimitar estos suelos porque con la nueva Ley, se clarifican las obligaciones que deben cumplir sus propietarios para consolidar su derecho a edificar. Pero también porque, con la ordenación vigente, se cierra la trama urbana sobre los espacios en los que debe crecer el pueblo.

2.º Modificación de las Ordenanzas.

Las Ordenanzas originales fueron modificadas en 2002 para resolver algunos problemas en el núcleo y legalizar algunas actuaciones. Se ha comprobado que las modificaciones introducidas generaban nuevos problemas. Posibilitan que se incremente notablemente la densidad sin conseguir nuevas dotaciones.

En este documento se pretende resolver los problemas observados con unas modificaciones mínimas que consisten, fundamentalmente, en restringir los ámbitos de aplicación de algunas de las determinaciones modificadas en 2002. Para evitar que las diferentes modificaciones se contemplen en documentos diversos se elabora un texto refundido de todos los capítulos afectados por modificaciones.

3.º Modificación de las fichas de las UE y Sectores.

Se modifican las fichas de los ámbitos no desarrollados para adaptarlos a las determinaciones de la nueva Ley. Se pretende también que los nuevos desarrollos urbanos colaboren en la mejora de los índices dotacionales.

4.º Eliminación de Sectores de suelo urbanizable industrial.

El nuevo Plan señala como objetivo estratégico cualificar la entrada al pueblo desde la autovía y potenciar la aparición, en las proximidades del nudo, de actividades que requieran centralidad comarcal. En este contexto debe eliminarse el sector I de uso industrial. El nuevo Plan destinará estos suelos a otros usos urbanos.

5.º Reserva estratégica de espacios para mejora del sistema viario y entorno de la iglesia.

En este documento se señalan algunas nuevas alineaciones que modifican el planeamiento vigente. Son actuaciones puntuales de gran importancia estratégica para el viario estructurante del nuevo plan. Se prevé también dignificar el entorno de la iglesia con la disposición estratégica de espacios libres.

6.º Ajuste de los límites de Suelo Urbano.

En el Barrio de La Cruz:

- Se incluyen en suelo urbano (PERI) algunas edificaciones y cuevas antiguas que, por error, quedaron excluidas en el Plan anterior.

Cortijo "La Molina":

- Se incluye como suelo urbano consolidado, Sistema General de Equipamiento, el cortijo de "La Molina" cedido, gratuitamente al Ayuntamiento. Los propietarios de este inmueble efectúan la reserva del aprovechamiento correspondiente, que será fijado en el Plan General.

2. Modificación de las normas urbanísticas.

2.1. Alcance de la Modificación de las Normas Urbanísticas.

La presente modificación puntual, afecta los Títulos III y VI de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Pechina en concreto a los siguientes Capítulos:

Título III. Normas Particulares de Aplicación en el suelo urbano.

1. Capítulo 1. Disposiciones generales.

2. Capítulo 2. Norma particular de la zona casco antiguo.

3. Capítulo 3. Norma particular de la zona de ensanche en manzana cerrada.

4. Capítulo 4. Norma particular de la zona de ensanche en vivienda unifamiliar adosada.

Título VI. Normas de condiciones generales de edificación y urbanización.

5. Capítulo 1. Definiciones.

6. Capítulo 3. Condiciones higiénicas y de calidad.

7. Capítulo 5. Condiciones generales de urbanización.

2.2. Antecedentes y Ambito de la Modificación.

Sobre las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Pechina, aprobadas definitivamente con fecha 31.7.1993, se realizó una modificación en el año 2001, aprobada definitivamente el 27.4.2001, en la cual se modificaban los siguientes artículos:

1. Art. 6.5.1. Introduciendo como ancho mínimo para las calles 10,00 m.

2. Art. 6.5.3. apartado 2.1, para introducir el Polietileno como material preferente para la red de abastecimiento de agua.

3. Art. 6.5.3. apartado 2.2 indicando que la red separativa de pluviales y residuales se realizará sólo donde el Ayto. considere necesario. Y se introduce como material para los colectores el PVC.

4. Art. 3.2.4.4, art. 3.3.3.6 y 3.4.3.6 modificando en las tres ordenanzas de edificación el fondo máximo edificable, siendo libre no modificando en ninguna de las tres ordenanzas la edificabilidad ya que se establece en cada una de ellas un valor máximo.

5. Art. 3.2.4.6, 3.3.3.8 y 3.4.3.8 modificando en las tres ordenanzas el Número de Plantas de la siguiente manera:

Ver anexo en facsímil BOJA (PAG. 203)

6. Art. 3.4.4. Permitiendo la edificación de viviendas Plurifamiliares en la zona de ensanche con vivienda unifamiliar adosada.

7. Art. 3.4.3.4. Permitiendo la ocupación en planta sótano de la totalidad de la parcela en la zona de ensanche con vivienda unifamiliar adosada (excepto en el límite del suelo urbano que deberá retranquearse 3 m de este límite).

El ámbito de la presente modificación puntual comprende todo el suelo Urbano y Urbanizable de Pechina.

2.3. Justificación de las Modificaciones.

2.3.1. Justificación de la modificación al Capítulo 2 del Título III. Norma particular zona casco antiguo.

El ámbito en el cual es de aplicación la ordenanza de Casco Antiguo se caracteriza por zonas consolidadas por la edificación en su práctica totalidad, con viales estrechos y con escasez de aparcamiento, siendo la mayoría de las edificaciones actualmente de Planta Baja o de Planta Baja + 1 Planta y no existiendo en la actualidad apenas edificaciones de Planta Baja + 2 Plantas como se permite tras la modificación puntual de 27.4.2001.

La posibilidad de edificar Planta Baja + 2 Plantas no se considera acorde con la actual trama viaria de esta zona, principalmente en los viales más estrechos, por lo que se propone restringir la autorización de esta altura a los espacios más amplios que den frente las edificaciones, lo que sería congruente con la centralidad dominante en estas zonas. En estos casos la Planta Baja se destinará a uso comercial.

2.3.2. Justificación de la modificación al Capítulo 3 del Título III. Norma particular zona ensanche en manzana cerrada.

En el ámbito de aplicación de esta ordenanza la mayoría de las edificaciones son viviendas unifamiliares de Planta baja o de Planta Baja +1, sobre parcelas de alrededor de 100 m2, con calles de 8 m de ancho.

Al igual que en la ordenanza de Casco Antiguo en la modificación de las normas Subsidiarias aprobada definitivamente con fecha 27.4.2001, en la ordenanza de Ensanche en Manzana cerrada también se modificó el número de plantas, como anteriormente se ha expuesto pasando de PB+1+Atico a PB+2+Atico, lo que ha creado un grave problema en la única edificación que ha completado la PB+2+Atico, ya que ha creado medianeras que tendrán un carácter casi permanente debido a la fragmentación de la propiedad que ocasionará dificultades para el desarrollo de actuaciones similares en solares próximos.

Por lo que se propone recuperar el número de plantas en PB+1+Atico, establecido por el planeamiento original, más acorde con la situación actual de la edificación en el ámbito de aplicación de esta ordenanza.

2.3.3 Justificación de la modificación al Capítulo 3 del Título III. Norma particular zona ensanche en vivienda unifamiliar adosada o plurifamiliar adosada.

La Ordenanza 3 Zona de ensanche en vivienda unifamiliar adosada es de aplicación en tres ámbitos con problemáticas claramente diferenciadas:

a) Unidades de ejecución. Ambitos de suelo urbano no consolidado en los que el planeamiento vigente señalaba las siguientes Unidades de Actuación:

UA 1

UA 3

UA 4

UA 6

Para estos ámbitos las NNSS establecían la edificabilidad global y algunas cesiones y dotaciones.

b) Barrio de La Cruz. Zona de viviendas nueva con problemas de marginalidad social y falta de estructura urbana y dotaciones.

c) Otros espacios en áreas de vivienda unifamiliar. Se trata también, en parte, de espacios que deben ser considerados como suelo urbano no consolidado pero para los que el planeamiento vigente no establece edificabilidad global ni cargas.

En el año 2001 el Ayuntamiento aprobó una modificación de esta ordenanza para facilitar el desarrollo de las Unidades de Actuación. Sin embargo, se ha comprobado que la modificación aprobada es adecuada para las Unidades de Actuación pero plantea graves problemas en el resto de los casos. En consecuencia se propone, en este documento, que las modificaciones de 2001 afecten exclusivamente a las UA. Por otro lado, en el barrio de La Cruz, zona deprimida de infravivienda y cuevas, esta ordenanza tampoco resulta adecuada. Se propone la delimitación de un área de Reforma Interior.

2.3.4. Justificación de la modificación al Capítulo 1 del Título VI. Definiciones.

Se considera oportuno en la presente modificación la inclusión de una disposición para mejorar y aclarar la interpretación normativa de las NNSS. Esta disposición únicamente tiene por objeto regular la medición de la altura de Pavimento de planta baja, para su consideración como planta Sótano o planta Baja.

2.3.5. Justificación de la modificación al Capítulo 2 del Título V. Normas aplicables al suelo no urbanizable común.

En relación con el régimen especifico de las construcciones destinadas a explotaciones agrícolas, se pretende limitar la construcción de este tipo de edificaciones únicamente a parcelas superiores a 10.000 m2.

2.4. Relación de las Modificaciones.

Las disposiciones objeto de modificación de las NNSS en la redacción propuesta son las siguientes:

ART-3.2.4.6.

ART-3.3.3.8.

ART-3.4.6.

ART-6.1.22.

ART-5.2.1.2.

3. Texto refundido.

Ante la existencia de tres documentos a consultar tras la redacción de la presente modificación se considera oportuno para mayor claridad la realización de un texto refundido, incluyendo los artículos que se mantienen de las Normas Subsidiarias de Planeamiento aprobadas definitivamente con fecha 31.7.1993, los artículos modificados en el año 2001, aprobados definitivamente el 27.4.2001, y las modificaciones propuestas en el presente Documento. Almería, noviembre de 2006.- Juan José Martínez Marín, Ingeniero de Caminos.

NORMAS URBANISTICAS. TEXTO REFUNDIDO

TITULO III

NORMAS PARTICULARES DE APLICACION EN SUELO URBANO

CAPITULO 1

Disposiciones Generales

3.1.1. Consideraciones generales.

Al Suelo Urbano consolidado le es de aplicación, a efectos de edificación, las Ordenanzas de zona contenidas en este Título, de acuerdo con la delimitación contenida en los planos y las Ordenanzas de Edificación y Urbanización contenidas en el Título VI de estas Normas.

Al Suelo Urbano Planificado le serán de aplicación, además, todas aquellas determinaciones generales y particulares que le corresponden, de acuerdo con la Unidad de Actuación de que se trate, y que se fijan en la correspondiente ficha reguladora.

3.1.2. Zonas de suelo urbano.

Todo el Suelo Urbano del Término Municipal de Pechina, se ha incluido en alguna de las zonas que se definen a continuación. Las Ordenanzas de los Planes Especiales de los Polígonos y Unidades de Actuación delimitados o que pudieran delimitarse, deberán adoptar las ordenanzas que definen las características de cada zona, con las particularidades que se indican en las respectivas fichas reguladoras.

Las tipologías edificatorias consideradas, a las que se hace corresponder una Ordenanza, son las siguientes:

a) Casco Antiguo.

b) Ensanche en Manzana Cerrada.

c) Ensanche en Viviendas Unifamiliares Adosadas o Plurifamiliares Adosadas.

3.1.3. Requisitos para actuaciones edificatorias o de urbanización.

Serán de aplicación los requisitos y las limitaciones establecidas en el artículo 14 de la Ley del Suelo, por lo que sólo podrá edificarse en las parcelas que merezcan la consideración de solar, según lo dispuesto en estas Normas, o para las cuales se garantice la ejecución simultánea de las obras de urbanización.

La edificación deberá realizarse en los plazos que al efecto se establezcan y estará sujeta a la condición de que se haya efectuado previamente las cesiones obligatorias fijadas en las presentes Normas.

La actuación en terrenos que merezcan la condición de solar no estará sujeta a otro requisito formal más que la obtención de la previa Licencia de Edificación.

3.1.4. Prescripciones relativas al suelo urbano no consolidado.

Este documento delimita el suelo urbano consolidado de acuerdo con las determinaciones establecidas en la LOUA.

En algunos casos se delimitan UE para su desarrollo. En otros casos, no se delimitan UE. Se trata casi siempre de zonas de pequeña superficie en las que se pretende permeabilizar el borde urbano para posibilitar el crecimiento del pueblo y en estos casos ha de procederse a apertura de nuevas calles que precisará el nuevo plan. Estos suelos se incorporarán en el nuevo planeamiento, a UE o Sectores más amplios.

En estos ámbitos se podrán conceder aisladamente licencias aplicando las ordenanzas vigentes siempre que no se condicione el sistema viario previsto en este Plan y el posible desarrollo futuro de los suelos colindantes.

Cuando resulte necesario se podrán delimitar UE.

3.1.5. Destino de los bienes integrantes de los patrimonios públicos de suelo.

1. Según lo establecido en el artículo 75 de la LOUA, los terrenos y construcciones que integren los patrimonios públicos de suelo deberán ser destinados, de acuerdo con su calificación urbanística:

a) En el suelo residencial, a la construcción de viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública. Excepcionalmente, y previa declaración motivada de la Administración titular, se podrán enajenar estos bienes para la construcción de otros tipos de viviendas siempre que su destino se encuentre justificado por las determinaciones urbanísticas y redunde en una mejor gestión del patrimonio público de suelo.

b) A usos declarados de interés público, bien por disposición normativa previa o por planeamiento, bien por decisión del órgano competente de la Administración que corresponda.

c) A cualesquiera que los usos admitidos por el planeamiento, cuando así sea conveniente para la ejecución de éste, tal destino redunde en una mejor gestión del correspondiente patrimonio público de suelo y así se declare motivadamente por la Administración titular por su interés público o social.

2. Los ingresos, así como los recursos derivados de la propia gestión de los patrimonios públicos de suelo, se destinarán a:

a) Con carácter preferente, la adquisición de suelo destinado a viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública.

b) La conservación, mejora, ampliación, urbanización y, en general, gestión urbanística de los propios bienes del correspondiente patrimonio público de suelo.

c) La promoción de viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública.

d) La ejecución de actuaciones públicas o el fomento de actuaciones privadas, previstas en el planeamiento, para la mejora, conservación y rehabilitación de zonas degradadas o de edificaciones en la ciudad consolidada.

En el desarrollo de este Plan están previstas las siguientes actuaciones para la mejora de la ciudad consolidada:

- Pabellón Deportivo.

- Unidad de estancias diurnas y Centro de día.

- Mejora de infraestructuras básicas en el casco antiguo.

CAPITULO 2

Norma Particular de la Zona Casco Antiguo

3.2.1. Definición y objetivos.

Comprende zonas consolidadas por la edificación en su práctica totalidad, con solares o vacíos de edificación que no permiten la fácil obtención de nuevos equipamientos.

Mantienen una gran coherencia urbana, contiene los centros representativos y es precisamente esa noción, la de centralidad, la característica principal de esta zona.

Los objetivos a conseguir en esta zona son:

- Aumentar la fluidez del viario existente y prologar sus vías principales.

- Realizar operaciones puntuales de apertura de plazas o previsión de equipamientos públicos en lugares estratégicos para, además de favorecer lo anterior, afirmar el carácter de centralidad y representatividad.

- Control de los procesos de renovación urbana en cuanto a la homogeneidad de sus principales parámetros, recuperando la continuidad perdida, en muchos casos, en el proceso edificatorio.

- Establecer unas mínimas exigencias de calidad estética de las edificaciones por encima del resto de las zonas. Para ello se establecen las siguientes normas de calidad:

Prohibición de utilizar el revoco simple pintado como acabado de las fachadas.

Consideración especial de las condiciones estéticas y ambientales contenidas en estas Normas.

Aprovechar los balcones, salientes, parasoles, remates, texturas de fachadas, etc., procurando buscar una intencionalidad en el edificio.

Ordenar cuidadosamente la planta baja, previendo cuantas instalaciones puedan ser necesarias para usos posteriores, en especial, la publicidad, evacuación de humos, ventilación y climatización.

3.2.2. Condiciones de ordenación:

1. Sistemas de ordenación.

Se establece como sistema de ordenación en todo el ámbito de la zona Casco Antiguo, el de Alineaciones a Vial.

Se considera edificación alineada a vial, aquélla que mantiene la alineación oficial con espacios cerrados, computables a efectos de superficie construida.

2. Alineaciones y rasantes.

Serán las consolidadas por la edificación existente, a excepción de los reajustes del viario señalados en planos.

3. Parcelación.

Toda parcela existente con anterioridad a la Aprobación Inicial de las presentes Normas, es edificable individualmente, y por lo tanto no le es de aplicación lo regulado para parcela mínima.

Exclusivamente a efectos de agregaciones y segregaciones se fijan los límites siguientes:

- Parcela mínima: 120 m2.

- Fachada y Diámetro Inscrito mínimo: 7 m.

Para actuaciones que no sean de Interés Público o Social, en parcelas resultantes de agregaciones, con superficie superior a 750 metros cuadrados, será necesario realizar, previamente al Proyecto de Edificación, un Estudio de Detalle donde se recojan las alineaciones exteriores e interiores, expresión formal y volumétrica en base al parcelario original anterior y diseño de fachadas con referencia a la segmentación parcelaria original.

3.2.3. Condiciones generales de la edificación:

- En todos los edificios de esta zona que resulten ser conformes con la ordenación y la calificación del suelo, se permiten obras de conservación, restauración y consolidación, aún cuando sean disconformes con las condiciones de la edificación previstas con carácter general para esta zona.

- Las obras de sustitución de los edificios existentes y las de obra nueva sobre solares, habrán de atenerse en todos sus términos a las ordenanzas que se contienen en los siguientes artículos de este Capítulo.

- Todo proyecto habrá de tener en cuenta la importancia de los elementos de urbanización en la configuración de los espacios públicos que definen la zona, tales como la pavimentación, la definición de rasantes respecto a la edificación, el alumbrado público, rótulos comerciales, etc.

3.2.4. Condiciones de la edificación:

1. Línea de edificación. La fachada de la edificación se situará coincidente con la Alineación Exterior, prohibiéndose todo tipo de entrantes y patios abiertos.

2. Posición de las plantas bajo rasante. Los sótanos podrán ocupar el 100% de la superficie de la parcela.

3. Ocupación. No se fijan porcentajes de ocupación para la edificación. Los espacios libres de parcela cumplirán todas las condiciones de accesibilidad y dimensiones establecidas para los patios.

4. Fondo máximo. La profundidad máxima de la edificación medida desde la alineación oficial será libre, con las limitaciones indicadas en el apartado 3.4.3.3, respecto de las parcelas situadas en el límite de suelo urbano.

5. Edificabilidad. La edificabilidad tipo a la que tienen derecho las parcelas individuales, aplicada a toda la superficie de la parcela se establece en 2,20 m2/m2.

En la barriada de Los Baños de Sierra Alhamilla, la edificabilidad máxima se establece en 1,90 m2/m2.

6. Altura y numero de plantas:

a) La altura interior, mínima y máxima, entre forjados de la edificación es:

Altura Altura

mínima máxima

Planta Baja 2,80 4,00

Planta Piso 2,60 3,30

Se exceptúan de estos parámetros los edificios destinados a Usos Públicos o Colectivos que necesiten mayores alturas interiores.

b) El número de plantas de la edificación se fija en dos plantas (2P = PB+1P), con una altura máxima de 8,00 metros.

Estos parámetros no afectan a la altura de los edificios preexistentes, que se respeta aunque se supere la fijada en esta Normativa, no obstante, en los casos de ampliación de volumen o techo edificable, en la sustitución y en la nueva construcción, habrán de observarse los parámetros de esta Normativa sobre altura y número de plantas.

c) Excepto en el núcleo de Los Baños de Sierra Alhamilla, sobre la altura máxima, indicada en el apartado anterior, podrá levantarse una planta ático y las construcciones permitidas contempladas en las presentes Normas.

d) Se admitirá excepcionalmente la construcción de tres plantas (PB+2) en el núcleo de Pechina en los siguientes casos:

- Parcelas situadas frente a calles o plazas con ancho superior a 15 metros.

- Parcelas colindantes con edificios de 3 o más plantas en los que se pretenda tapar medianeras.

Sobre la tercera planta no se admitirán áticos.

Los edificios de tres Plantas cumplirán las siguientes determinaciones:

- Los nuevos edificios se retranquearán de los edificios colindantes de manera que no se podrán originar medianeras en la tercera planta.

- Las Plantas Bajas de los edificios de tres alturas PB+2 se destinarán a uso comercial.

3.2.5. Condiciones ambientales.

a) El diseño de la edificación deberá mantener las constantes tipológicas y morfológicas de la zona, se seguirán los siguientes criterios de composición y modulación:

- Se utilizará un ritmo seriado de huecos y paños ciegos, según los modelos de la unidad de referencia.

- Se conservará el plano de fachada, prohibiéndose en consecuencia los cuerpos volados cerrados. Se exceptúan los miradores, los cuales, si son acristalados, podrán presentar un resalto a partir del antepecho de 15 cms, y su cubierta podrá ser independiente del forjado superior.

- Se prohíben los cuerpos salientes de la línea de fachada, a excepción de los balcones, que no sobresaldrán más de 40 centímetros. Los balcones deberán separarse como mínimo 80 centímetros de las medianerías, su longitud máxima será de 2,00 metros y la separación mínima entre ellos será de 1,60 metros.

- El canto máximo de la losa de los balcones o miradores se establece en 18 centímetros.

- Las barandillas no serán macizas o continuas, para expresar la autonomía del plano de la fachada.

- Los huecos de fachada enfatizarán su diseño con referencia a los paños ciegos.

- La Planta Baja se tratará como una planta más de la edificación, siguiendo los mismos criterios de diseño y composición que para el resto de la fachada. Los huecos serán de un ancho no superior a 3,00 metros, y se separarán de las medianeras un mínimo de 60 centímetros.

- Las cubiertas serán planas, quedando prohibidos los vuelos de su forjado, salvo cornisas o molduras decorativas.

- Los edificios de uso público colectivo, que el Ayuntamiento estime como de carácter singular, estarán exentos de cumplimiento estricto de los parámetros de acabados contenidos en el presente artículo, así como de la obligación de la cubierta plana, pudiendo proponer otras soluciones de diseño, que deberán justificarse mediante Estudio de Detalle, que abarque como mínimo la manzana en la que se actúa.

- En toda obra nueva, sea de sustitución o ampliación, se deberá manifestar el carácter de obra actual, resolviendo de forma simultánea su relación, intencionada y suficientemente justificada, con la tipología de la zona.

3.2.6. Condiciones de uso.

Los usos permitidos son los siguientes:

a) Vivienda:

- Se permite el uso de viviendas en todas las plantas de la edificación. No se permiten las viviendas interiores, entendidas como tales aquellas que no cumplan lo establecido en las "Condiciones Generales de las Viviendas", aunque si se permite la rehabilitación de las actualmente existentes.

b) Aparcamiento:

- El uso de aparcamiento será permitido en cualquier caso.

c) Comercial y oficinas:

- Estos usos son permitidos en todas las plantas de las edificaciones, siendo compatible, con independencia de las medidas correctoras o de seguridad que sea necesario adoptar, con el uso de vivienda.

- El uso de oficinas, cuando se trate de despachos profesionales (médicos, abogados, arquitectos, etc..), podrá admitirse en el interior de las viviendas, como uso complementario a la vivienda del profesional.

d) Industrial:

- El uso industrial se permite solamente en su categoría primera, tanto en planta baja de edificios residenciales como en edificios exclusivos.

e) Hotelero y residencia comunitaria.

- Se permite en todos los casos.

f) Dotacional o equipamiento:

- Se permite en todos los casos.

CAPITULO 3

Norma Particular de la Zona de Ensanche en Manzana Cerrada

3.3.1. Definición y criterios.

Comprende zonas consolidadas por la edificación con vacíos que permiten obtener o ampliar equipamientos y que, en ocasiones, requieren la definición de nuevas alineaciones interiores o exteriores.

Mantienen una cierta coherencia urbana, con crecimiento horizontal, incluyendo sobre todo, los sectores de suelo urbano que han constituido la zona de expansión urbana típica de las últimas décadas.

La edificación se ha producido en manzana cerrada, con intensidad y disposición de la edificación variada, según las iniciativas que han intervenido.

Las normas de esta zona reconocen y consolidan su estructura urbana, permitiendo una cierta colmatación de la trama, tratando de ocultar medianerías visibles.

3.3.2. Condiciones de ordenación:

1. Sistemas de ordenación.

Se establece como sistema de ordenación en todo el ámbito de la zona Ensanche en Manzana Cerrada, el de Alineaciones a Vial.

La alineación será obligatoria en la planta baja, admitiéndose retranqueos y patios abiertos a fachada en las restantes plantas.

2. Alineaciones y rasantes.

Salvo que las presentes Normas o los Planes que las desarrollen establezcan otra alineación, la alineación oficial exterior será la existente, que tendrá el carácter de alineación a vial.

Salvo que el planeamiento posterior determine nuevas rasantes, se entenderá que la rasante actual es la de la acera, y coincide con la oficial.

3. Parcelación.

Las parcelas edificable habrán de cumplir las siguientes condiciones:

- Parcela mínima: 100 m2.

- Fachada y Diámetro Inscrito mínimo: 5,5 m.

Se exceptúan de esta norma aquellas parcelas de Suelo Urbano, existentes con anterioridad a la aprobación inicial del Plan General, de superficie inferior a la mínima, encajadas entre dos edificios medianeros, que por sus características y grado de consolidación imposibiliten de hecho cualquier trámite reparcelatorio que permita alcanzar dichas dimensiones mínimas.

3.3.3. Condiciones de la edificación:

1. Línea de edificacion. Será coincidente con la alineación a vial en la fachada a la calle.

2. Retranqueos y patios abiertos a fachada. La edificación irá alineada a vial, obligatoriamente, en Planta Baja, admitiéndose retranqueos y patios abiertos a fachada en las restantes plantas.

Siempre que se actúe por frentes de manzana completos, o, cuando esto no ocurra, mediante la tramitación de Estudios de Detalle, se permitirá la ejecución de retranqueos en Planta Baja respecto a la alineación oficial.

Los retranqueos de la Planta Alta se permiten con una profundidad mínima de retranqueo de 3,00 metros, permitiéndose mantener la nueva alineación (retranqueada respecto a la alineación de la Planta Baja) en la planta ático.

Los patios abiertos a fachada se permiten en las condiciones establecidas en estas Normas.

3. Separación a linderos. La edificación se situará de modo que su separación a lindero sea nula, sin perjuicio de los retranqueos permitidos por el apartado anterior, de los patios de luces, y de los retranqueos obligatorios por servidumbres de luces, profundidad de la altura máxima y fondo máximo edificable.

Al objeto de no crear medianerías que no puedan ser ocultadas con edificación, en las parcelas situadas en el límite del Suelo Urbano con el Suelo No Urbanizable, o lindantes con suelo no edificable privado (Espacio Libre Privado), la edificación se retranqueará de dicho límite una distancia mínima de 3,00 metros, tratando como fachada la alineación interior y abriendo huecos al retranqueo.

4. Posición de las plantas bajo rasantes. Los sótanos podrán ocupar el 100% de la superficie de la parcela.

5. Ocupación. No se fijan porcentajes de ocupación en plantas, debiendo cumplir todos los parámetros de Condiciones de la Edificación, estando limitada la ocupación de las plantas altas por el fondo máximo.

6. Fondo máximo La profundidad máxima de la edificación medida desde la alineación oficial será libre, con las limitaciones indicadas en el apartado 3.4.3.3, respecto de las parcelas situadas en el límite de suelo urbano.

7. Edificabilidad. La edificabilidad tipo a la que tienen derecho las parcelas individuales, aplicada a toda la superficie de la parcela se establece en 2,00 m2/m2.

8. Altura y número de plantas. El número máximo de plantas de la edificación se fija en dos plantas (2P = PB+1P), con una altura máxima de 7,50 metros.

Sobre la altura máxima podrá levantarse una planta ático y las construcciones permitidas contempladas en las presentes Normas.

Se admitirá excepcionalmente la construcción de tres plantas (PB+2) en el núcleo de Pechina en los siguientes casos:

- Parcelas situadas frente a calles o plazas con ancho superior a 15 metros.

- Parcelas colindantes con edificios de 3 o mas plantas en los que se pretenda tapar medianeras.

Sobre la tercera planta no se admitirán áticos.

Los edificios de tres Plantas cumplirán las siguientes determinaciones:

- Los nuevos edificios se retranquearan de los edificios colindantes d e manera que no se podrán originar medianeras en la tercera planta.

- Las Plantas Bajas de los edificios de tres alturas PB+2 se destinarán a uso comercial.

3.3.4. Condiciones de uso:

- No se prohíbe ningún uso urbano, pero el industrial se admite únicamente en sus categorías primera y segunda, con las limitaciones correspondientes a estos usos.

CAPITULO 4

Norma Particular de la Zona de Ensanche en Viviendas Unifamiliares Adosadas o Plurifamiliares Adosadas

3.4.1. Definición y criterios.

Comprende áreas que se han desarrollado con edificación unifamiliar, cuya morfología está caracterizada por la relación existente entre la parcelación y las unidades diferenciadas de edificación.

El objetivo en estas áreas es el de mantener el proceso edificatorio, intentando conseguir una relación clara entre parcela y vivienda, no obstante se permiten viviendas Plurifamiliares cumpliendo las condiciones de ordenación de la edificación y uso de esta norma particular.

3.4.2. Condiciones de ordenación:

1. Sistemas de ordenación.

El sistema de ordenación establecido para todo el ámbito de la zona Ensanche en Viviendas Unifamiliares Adosadas es el de Alineación a Vial.

2. Alineaciones y rasantes.

La edificación irá alineada a vial en planta baja, no obstante podrán adoptarse retranqueos con las condiciones siguientes:

a) El tratamiento de los retranqueos de fachada serán libres siempre que se actúe por frentes completos de manzana.

b) Cuando se actúe sobre parcelas de una manzana, la línea de cerramiento coincidirá con la alineación del vial, y la fachada de la edificación será paralela a la anterior.

Salvo que en los planos de las presentes Normas o en el planeamiento que las desarrollen se establezcan otras, las alineaciones y las rasantes serán las existentes.

3. Parcelación.

La parcela mínima cumplirá las siguientes condiciones:

- Parcela mínima: 90 m2.

- Fachada y Diámetro Inscrito mínimo: 5,5 m.

3.4.3. Condiciones de la edificación:

1. Linea de la edificación. Se considera línea de fachada la que da frente a vial. En el caso de parcelas en esquina, tendrá tantas fachadas como frentes a vial tenga la parcela.

2. Retranqueos. No se establece la obligatoriedad de efectuar retranqueos respecto a la alineación oficial, no obstante cuando se realice retranqueo de la línea de fachada respecto a la alineación oficial, la dimensión mínima del mismo será de 2,00 metros medidos perpendicularmente a la alineación oficial.

3. Separación a linderos. La separación a linderos laterales y de fondo será nulo, sin perjuicio de los patios de luces, y de los retranqueos obligatorios por servidumbres de luces, y de los retranqueos obligatorios por servidumbres de luces, profundidad de la altura máxima y fondo máximo edificable.

Al objeto de no crear medianerías que no puedan ser ocultadas con edificación, en las parcelas situadas en el límite del Suelo Urbano con el Suelo No Urbanizable, la edificación se retranqueará de dicho límite una distancia mínima de 3,00 metros, tratando como fachada la alineación interior y abriendo huecos al retranqueo.

4. Posición de las plantas bajo rasante. Se permite la construcción de una planta sótano, la cual

podrá ocupar la totalidad de la parcela, excepto en las parcelas que limitan con el suelo No Urbanizable en las que deberá retranquearse una distancia de 3 metros de dicho límite.

5. Ocupación. La ocupación máxima de la edificación se establece en el 80 % de la superficie de la parcela neta.

6. Fondo máximo edificable. La profundidad máxima de la edificación medida desde la alineación oficial será libre, con las limitaciones indicadas en el apartado 3.4.3.3, respecto de las parcelas situadas en el límite de suelo urbano.

7. Edificabilidad. La edificabilidad tipo a la que tienen derecho las parcelas individuales, aplicada a toda la superficie de la parcela se establece en 1,70 m2/m2.

8. Altura y número de plantas. El número de plantas de la edificación se fija en dos plantas (2P=PB+1P), con una altura máxima de 7,00 metros. Sobre la altura máxima podrá levantarse una planta Atico y las construcciones permitidas en las presentes Normas.

3.4.4. Condiciones de uso.

Se admiten exclusivamente los usos siguientes:

- Residencial, en su categoría Unifamiliar y Plurifamiliar.

- Usos complementarios y compatibles: Aparcamientos, Oficinas, Comercial, Hotelero, Alojamiento Comunitario, Industrial en Categoría Primera y Dotacional o de Equipamientos.

3.4.5. Condiciones especiales en unidades de ejecución.

En las Unidades de Ejecución en las que resulta de aplicación esta Ordenanza se podrán autorizar, en los lugares señalados en el planeamiento de desarrollo y justificando su integración en el entorno las siguientes condiciones de altura máxima y usos:

- Altura y número de plantas. El número máximo de plantas de la edificación se fija en tres plantas (3P=PB+2P), con una altura máxima de 10,50 metros. Sobre la altura máxima podrá levantarse una planta ático y las construcciones permitidas contempladas en las presentes Normas.

- Condiciones de uso. Se admitirá, además de los usos propios de esta Ordenanza el de vivienda plurifamiliar.

- Fondo edificable. No se establece limitación.

3.4.6. Prescripciones especiales para el Barrio de la Cruz.

Este ámbito presenta un déficit considerable de infraestructuras y una estructura urbana poco clara.

No existe una clara delimitación de los espacios públicos y privados. Predomina la infravivienda. Es necesario llevar a cabo actuaciones globales de mejora del medio, dotación de espacios públicos e infraestructuras.

Transitoriamente podrán otorgarse licencias de edificación justificando la integración de la edificación en la trama urbana.

Se aplicará la Ordenanza 3 limitando la altura máxima edificable a dos plantas (PB+1) sin admitir áticos.

CAPITULO 5

Unidades de Actuación en Suelo Urbano

3.5.1. Generalidades.

En las presentes Normas Subsidiarias, se ha delimitado un total de seis Unidades de Actuación, correspondiendo al núcleo de Pechina cinco de ellas y una al núcleo de Los Baños de Sierra Alhamilla.

Las superficies asignadas a las actuaciones son aproximadas, al ser resultado de su medición con planímetro en la documentación gráfica, pudiendo ser alteradas por el resultado del levantamiento topográfico firmado por técnico competente, necesario para la redacción de los Planes y Proyectos que desarrollen la actuación; en consecuencia, podrán modificarse los parámetros de la ficha reguladora correspondiente que dependen de la superficie de la actuación.

Las superficies que aparecen en las fichas correspondientes a Zonas Verdes y Espacios Libres, así como a Equipamientos Públicos, son consideradas como superficies mínimas, sea cual sea la superficie de la intervención. En el caso de superficies de intervención mayores a las señaladas en las fichas, se incrementará proporcionalmente la superficie de cesión total correspondiente.

En la documentación gráfica del planeamiento que desarrolle la Unidad de Actuación, los terrenos de cesión obligatoria se acotarán completamente, referenciandolos a elementos inalterables, para facilitar su tramitación a efectos patrimoniales.

La edificabilidad que le corresponde a los equipamientos de uso y titularidad pública, se entenderá incrementada a la edificabilidad global de la intervención, dado su carácter específico de aprovechamiento no lucrativo.

En los documentos gráficos de las Normas y en los que acompañan a las fichas reguladoras, se determina el diseño de la práctica totalidad de las unidades de actuación. En ellos se localizan tanto el viario como los espacios libres, zonas verdes y equipamientos correspondientes y las parcelas de cesión obligatoria para usos lucrativos. Dado que no es obligatorio el señalamiento, de la ubicación concreta, de los terrenos de cesión correspondientes a estándares de la actuación específica, su localización y diseño puede ser modificado a través de la tramitación del Plan Especial correspondiente, no siéndole de aplicación, en consecuencia, los artículos 128 y 129 de la vigente Ley del Suelo.

Cada ficha define un uso dominante, permitiéndose, además, los que sean compatibles con éste.

Se destinará a los usos compatibles un máximo de un 35 % de la edificabilidad lucrativa total de la actuación.

El número máximo de viviendas indicado para la actuación, se entiende para la totalidad de las parcelas con uso lucrativo, correspondiendo a la cesión de aprovechamiento lucrativo el 15% del total de las viviendas previstas para la actuación.

La edificabilidad global asignada a la actuación, se entiende que cubre la correspondiente a los usos lucrativos; la edificabilidad lucrativa susceptible de apropiación por el conjunto de los propietarios de terrenos incluidos en la actuación ascenderá al 85 % de edificabilidad lucrativa total.

3.5.2. Desarrollo de las actuaciones.

El desarrollo de las Unidades de Actuación será mediante la tramitación de las figuras de planeamiento que se indican en la ficha reguladora correspondiente.

No obstante lo anterior, si los promotores de las diferentes Unidades de Actuación aceptan, siendo por tanto vinculante, el diseño urbano y situación de las cesiones específicas, tanto para equipamientos y dotaciones, como para usos lucrativos, incluidas en la documentación gráfica de estas Normas, el desarrollo de la actuación se llevará a cabo a través de la tramitación del correspondiente Proyecto de Urbanización. Tras la formación de la Junta de Compensación (en su caso) se llevará a cabo la redacción y tramitación el Proyecto de Urbanización correspondiente y del Proyecto de Compensación para llevar a cabo la reparcelación previa obligatoria.

3.5.3. Condiciones de diseño:

- Las Zonas Verdes y Espacios Libres, se diseñarán cuidadosamente en base a las Normas Generales de Urbanización, y estarán rodeadas por viario (rodado o peatonal, cuya superficie no será computable a efectos del estándar de Zona Verde) con el objeto de optimizar su accesibilidad pública de toda la actuación urbanística y del entorno urbano colindante.

- Será obligatorio dotar de continuidad y cierre al tejido urbano existente, resolver la cobertura de medianerías sin superar las alturas máximas permitidas, y otorgar prioridad a la prolongación de las vías existentes.

3.5.4. Fichas reguladoras de las unidades de actuación.

A continuación se detalla, tanto gráfica, como normativamente las condiciones que se han tener en cuenta para el desarrollo de las diferentes Unidades de Ejecución delimitadas en núcleo de Pechina.

Para las Unidades de Actuación del Plan anterior no desarrolladas (UA2 y UA5). Se han adaptado los estándares de cesiones y dotaciones a la nueva Ley manteniendo las tipologías y ajustando la edificabilidad global. Para las nuevas Unidades de Ejecución delimitadas en suelo urbano no consolidado en este documento se elaboran las fichas correspondientes.

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