Boletín Oficial de la Junta de Andalucía - Histórico del BOJA Boletín 203 Complementario nº 1 de 20/10/2026

Vista la documentación que conforma el expediente de retracto referenciado, esta Consejería resuelve con la decisión que se contiene al final de este escrito, a la que sirven de motivación los hechos y fundamentos de derecho que a continuación se indican.

ANTECEDENTES DE HECHO

Primero. Con fecha 6 de abril de 2026, don Rafael Díaz-Vieito Piélagos, Notario del Ilustre Colegio de Andalucía, comunica a esta Consejería la transmisión por parte de la entidad «Esplendor Cinemas, S.L.» a los cónyuges don Antonio Amil Corredera y doña Paola del Rosario Pisani Casado de los siguientes inmuebles, descritos en la escritura de compraventa número mil cuatrocientos cincuenta y cuatro, otorgada ante dicho notario, que las identifica:

Finca sita en la Plazuela de la Fuenseca, núm. 1, de Córdoba capital. Inscripción: Registro número 1 de Córdoba, tomo 2334, libro 1219, folio 180, finca 71.786-N. Referencia catastral: 4049307UG4944N0001FT.

Casa huerto en la calle los Frailes, o Empedrada, marcada con el número diez y antes con el número cincuenta y cuatro, duplicados, de Córdoba capital. Inscripción: Registro 1 de Córdoba, tomo 2260, libro 1145, folio 218, finca 76.468. Referencia catastral: 4653730UG4945S0001ZU.

Casa sita en la calle del Zarco, señalada con el número 10, de Córdoba capital. Inscripción: Registro número 1 de Córdoba, tomo 2212, libro 1097, folio 26, finca: 83.201. Referencia catastral: 4251323UG4945S0001FU.

En dicha comunicación se indica que la trasmisión se efectuó sin haberse realizado la notificación establecida en el artículo 17 de la ley 14/2007, de 26 de noviembre, de Patrimonio Histórico de Andalucía a la Consejería competente en materia de patrimonio histórico.

Ha de hacerse constar que en la citada escritura de compraventa se aprecia un error material en su página número 7, en la que se describe esta última finca, indicándose que se trata del número 10 de la calle del Zarco, cuando la documentación que conforma el expediente (certificación de bienes inmuebles de la Sede Electrónica del Catastro o acta de remisión notarial de 1 de marzo de 2026, entre otros) evidencia que se trata del número 14 de la calle Zarco.

En la copia simple se indica que los cónyuges adquieren los citados inmuebles por un importe global de trescientos mil euros (300.000 euros).

Segundo. Con fecha 8 de mayo de 2026 se emite informe por la Delegación Territorial de Turismo, Cultura y Deporte en Córdoba manifestando el interés patrimonial de estos espacios culturales, que se han desarrollado en vacíos urbanos de interior de manzana, que fueron antiguos huertos, constituyéndose en espacios de sociabilidad y exhibición fílmica durante el período estival, de manera prácticamente continuada desde la década de 1940.

En su informe, la Delegación Territorial indica que dichos inmuebles están dentro del Conjunto Histórico de Córdoba, que tiene la consideración de Bien de Interés Cultural, declarado mediante Decreto 63/2003, de 11 de marzo, por el que se amplía la delimitación del Conjunto Histórico de Córdoba, y están incluidos en el catálogo urbanístico del Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico de Córdoba.

Tercero. Con fecha 8 de julio de 2026, el Excmo. Ayuntamiento de Córdoba remitió a esta Consejería oficio mediante el cual solicita el ejercicio del derecho de retracto sobre los inmuebles objeto del presente expediente, al amparo de lo dispuesto en el artículo 17.4 de la Ley 14/2007, de 26 de noviembre, de Patrimonio Histórico de Andalucía, en defensa del interés público vinculado a la protección, conservación y tutela del patrimonio histórico de la ciudad de Córdoba. Dicha solicitud fue complementada mediante escrito de fecha 4 de septiembre de 2026.

La solicitud municipal se fundamenta, en síntesis, en el interés patrimonial de los inmuebles y en la conveniencia de garantizar su conservación y continuidad como espacios históricamente vinculados a la actividad de cines de verano, manifestando que los nuevos propietarios no destinaron los inmuebles a la actividad de cines de verano durante el período estival de 2026. Asimismo, indica la voluntad del Ayuntamiento de asumir íntegramente el coste de la adquisición mediante el ejercicio del derecho de retracto, así como la disponibilidad de crédito adecuado y suficiente para ello.

Cuarto. Por Resolución del Director General de Patrimonio Histórico, de 7 de septiembre de 2026 se acuerda iniciar el procedimiento para el ejercicio del derecho de retracto. Dicha resolución fue notificada al transmitente y adquirente concediéndoles plazo para formular las alegaciones que considerasen convenientes.

Quinto. Con fecha 14 de septiembre de 2026 tuvo entrada en el registro de esta Consejería escrito de alegaciones presentado por los adquirentes, don Antonio Amil Corredera y doña Paola del Rosario Pisani Casado, en el que manifiestan su oposición al ejercicio del derecho de retracto y formulan diversas consideraciones y solicitudes.

Sexto. El 17 de septiembre de 2026 se puso a disposición del transmitente y del adquirente el expediente administrativo completo, concediéndose plazo para formular las alegaciones y aportar los documentos que estimasen oportunos.

Séptimo. Con fecha 25 de septiembre de 2026 fue dictada la Orden de la Consejera de Cultura, Patrimonio Histórico y Deporte por la que se acuerda la ampliación del plazo máximo para resolver y notificar el procedimiento de ejercicio del derecho de retracto en diez días.

Dicha orden ha sido puesta a disposición del transmitente y del adquirente para su conocimiento.

Octavo. El 2 de octubre de 2026 tuvo entrada en el registro de esta Consejería nuevo escrito de alegaciones presentado por los adquirentes, don Antonio Amil Corredera y doña Paola del Rosario Pisani Casado, reiterando su oposición al ejercicio del derecho de retracto y formulando diversas consideraciones y solicitudes.

Noveno. El 7 de octubre de 2026, fuera del plazo legalmente concedido para la presentación de alegaciones, tuvo entrada en el registro de esta Consejería un nuevo escrito presentado por don Antonio Amil Corredera y doña Paola del Rosario Pisani, solicitando que se declare expirado el plazo para ejercitar el retracto y sea dictada resolución expresa de no ejercicio del mismo, así como el archivo del expediente o, subsidiariamente, que de haberse producido, se detalle la resolución con la que haya finalizado el procedimiento.

Décimo. El 16 de octubre de 2026 fue evacuado informe del Servicio de Protección del Patrimonio Histórico acerca del ejercicio del derecho de retracto objeto del presente procedimiento.

Undécimo. El 16 de octubre de 2026 el Director General de Patrimonio Histórico firmó la Propuesta de Orden por la que se acuerda ejercer el derecho de retracto sobre la transmisión onerosa de los citados bienes.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

Primero. La competencia para ejercer el derecho de retracto en las transmisiones de titularidad de bienes inmuebles situados en Conjuntos Históricos que, además, se encuentren incluidos en los catálogos urbanísticos municipales y formen parte del Inventario de Bienes Reconocidos del Patrimonio Histórico Andaluz corresponde a la Consejera de Cultura, Patrimonio Histórico y Deporte en virtud de lo dispuesto en el artículo 3.7 del Reglamento de Organización Administrativa del Patrimonio Histórico de Andalucía, aprobado por Decreto 4/1993, de 26 de enero, declarado en vigor por la Disposición derogatoria única de la Ley 14/2007, de 26 de noviembre, de Patrimonio Histórico de Andalucía.

Segundo. En relación con la legislación aplicable al ejercicio del derecho de retracto hay que entender que entra dentro del ámbito de la Ley de Patrimonio Histórico de Andalucía al encontrarse los inmuebles objeto del presente expediente dentro del Conjunto Histórico de Córdoba, y concurrir respecto de los mismos los presupuestos previstos en el artículo 17.1 de la Ley 14/2007.

La citada ley establece en su artículo 17.1 que las transmisiones onerosas de la propiedad o cualquier otro derecho real de uso o disfrute de bienes muebles o inmuebles estarán sometidos al derecho de tanteo y retracto conforme a los apartados siguientes. Concretamente para el caso de los Conjuntos Históricos el ejercicio de dicho derecho se limitará a los inmuebles individualmente inscritos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz y, en su caso, a los señalados a estos efectos en las instrucciones particulares, así como a los inmuebles situados en los Conjuntos Históricos que estén incluidos en los catálogos urbanísticos y formen parte del Inventario de Bienes Reconocidos del Patrimonio Histórico Andaluz.

En el presente supuesto la comunicación se produce con posterioridad a la transmisión del bien por lo que procede el ejercicio del derecho de retracto por el precio y condiciones pactadas en la escritura de compraventa.

Tercero. El artículo 30.4 del Reglamento de Protección y Fomento del Patrimonio Histórico de Andalucía, aprobado por Decreto 19/1995, de 7 de febrero, establece que el precio el precio de adquisición en el supuesto de ejercicio del derecho de retracto será el incluido en la notificación en el supuesto de que esta se haya producido, o el que conste en el documento de transmisión cuando no haya existido tal notificación.

En la escritura de compraventa figura que el precio pactado para la transmisión de las fincas es de 300.000 euros.

Cuarto. En el artículo 30.5 del Decreto 19/1995, de 7 de febrero, se regula que dentro del plazo de seis meses previsto en el artículo 17.4 de la Ley 14/2007, la Consejería de Cultura adoptará la resolución correspondiente y la pondrá en conocimiento de los interesados, ordenándose además la publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía. Este plazo ha sido ampliado en 10 días por la Orden de la Consejera de Cultura, Patrimonio Histórico y Deporte de 25 de septiembre de 2026.

Quinto. El artículo 17 de la Ley 14/2007 contempla expresamente el ejercicio del derecho de tanteo y retracto en beneficio de las entidades locales. Asimismo, el artículo 30.6 del Decreto 19/1995, de 7 de febrero, establece que la Consejería de Cultura podrá ejercer el derecho de retracto para sí o para las Corporaciones Locales.

En el presente caso, el Excmo. Ayuntamiento de Córdoba ha solicitado el ejercicio del derecho de retracto respecto de los inmuebles objeto del expediente y ha manifestado su voluntad de asumir íntegramente el coste de la adquisición, por lo que procede ejercer el derecho para dicha entidad local.

Sexto. En relación con el escrito de alegaciones presentado el 14 de septiembre de 2026 por don Antonio Amil Corredera y doña Paola del Rosario Pisani Casado, procede examinar separadamente las distintas cuestiones planteadas.

En primer lugar, alegan la vulneración de su derecho de acceso al expediente administrativo y consideran que no se habría garantizado un trámite de audiencia efectivo, al no habérseles facilitado determinados documentos que consideran relevantes para el ejercicio de su derecho de defensa. Invocan a estos efectos los artículos 53.1.a) y 82 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, y solicitan la suspensión del trámite de audiencia y la concesión de un nuevo plazo una vez puesto a su disposición el expediente completo.

Asimismo, cuestionan la concurrencia y acreditación del presupuesto habilitante previsto en el artículo 17 de la Ley 14/2007, de 26 de noviembre, de Patrimonio Histórico de Andalucía, sosteniendo que debe acreditarse, respecto de cada una de las fincas, tanto su inclusión en el correspondiente catálogo urbanístico como su pertenencia al Inventario de Bienes Reconocidos del Patrimonio Histórico Andaluz. En particular, consideran que la inscripción del Plan Especial de Protección del Casco Histórico de Córdoba como instrumento urbanístico no acredita por sí sola la pertenencia individual de las fincas al citado Inventario, y solicitan la aportación de la documentación acreditativa de dicha inclusión, así como, en su caso, de las resoluciones de reconocimiento y su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía.

También cuestionan la suficiencia de la motivación del ejercicio del derecho de retracto, al considerar que no se han identificado de forma individualizada los valores patrimoniales de cada una de las fincas ni los concretos elementos objeto de protección.

Por otra parte, solicitan que se determine la Administración o entidad beneficiaria del ejercicio del derecho de retracto y que se concreten el precio y las condiciones de la adquisición, incluida la distribución del precio correspondiente a la transmisión conjunta de los inmuebles, los gastos que, en su caso, resulten reintegrables y la disponibilidad del crédito necesario para hacer frente a la adquisición.

Finalmente, invocan la necesidad de respetar el plazo máximo de seis meses previsto en el artículo 17.4 de la Ley 14/2007, de 26 de noviembre, y solicitan la práctica e incorporación de diversa prueba documental, el acceso y copia íntegra del expediente administrativo y, subsidiariamente, la concesión de un nuevo trámite de audiencia respecto de la documentación que pudiera incorporarse al procedimiento.

En consecuencia, solicitan que se facilite el acceso íntegro al expediente, se suspenda o amplíe el trámite de audiencia, se practique la prueba documental propuesta y se declare que no ha quedado suficientemente acreditado el presupuesto habilitante para el ejercicio del derecho de retracto, interesando el archivo del procedimiento y, subsidiariamente, la concesión de un nuevo trámite de audiencia antes de su resolución.

En contestación a lo alegado por la parte interesada, se manifiesta:

1. En relación con el acceso al expediente administrativo y el trámite de audiencia.

Los interesados alegan que no habrían tenido acceso a la totalidad del expediente administrativo y que, por ello, no se habría garantizado de forma efectiva el trámite de audiencia previsto en los artículos 53.1.a) y 82 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre.

Esta alegación ha quedado atendida durante la propia tramitación del procedimiento. En efecto, con fecha 17 de septiembre de 2026 se puso a disposición de los interesados el expediente administrativo completo, concediéndoles un nuevo plazo para formular las alegaciones y aportar cuantos documentos estimasen oportunos.

De este modo, se garantizó el derecho de acceso al expediente reconocido en el artículo 53.1.a) de la Ley 39/2015 y, al mismo tiempo, se permitió a los interesados completar las alegaciones formuladas inicialmente una vez que tuvieron acceso a la totalidad de las actuaciones incorporadas al procedimiento.

Por tanto, no procede apreciar indefensión ni considerar que el trámite de audiencia se haya desarrollado de forma incompatible con las garantías previstas en los artículos 53 y 82 de la Ley 39/2015, al haberse facilitado el acceso íntegro al expediente y haberse otorgado a los interesados la posibilidad efectiva de formular alegaciones adicionales y aportar documentos.

2. En relación con la concurrencia del presupuesto habilitante para el ejercicio del derecho de retracto.

Los interesados cuestionan que haya quedado acreditado, respecto de cada una de las fincas, el presupuesto previsto en el artículo 17.1 de la Ley 14/2007, de 26 de noviembre, y, en particular, la pertenencia de los inmuebles al Inventario de Bienes Reconocidos del Patrimonio Histórico Andaluz.

A este respecto, debe partirse de que los tres inmuebles se encuentran situados en el Conjunto Histórico de Córdoba, declarado Bien de Interés Cultural, y están incluidos en el catálogo urbanístico del Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico de Córdoba, aprobado por el Pleno del Ayuntamiento de Córdoba con fecha 8 de mayo de 2003 y publicado en el Boletín Oficial de la Provincia núm. 92 con fecha 4.7.2003, circunstancia que consta acreditada en la documentación incorporada al expediente. Conforme al artículo 86.3 del Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, vigente en el momento de aprobación del Plan Especial mencionado «La aprobación de Catálogos complementarios de las determinaciones de Planes Especiales o, en su caso, de los Planes Generales o Normas Subsidiarias se efectuará simultáneamente con la de éstos». El citado instrumento de planeamiento consta documentalmente inscrito el 6 de febrero de 2014 en el correspondiente Registro autonómico de instrumentos urbanísticos con número de asiento 5.968, de acuerdo con la documentación que obra en el expediente y que ya fue puesta a disposición de la parte interesada.

Esta circunstancia ha de examinarse conforme a lo dispuesto en los artículos 13 y 17 de la Ley 14/2007. En particular, el artículo 17 contempla el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto respecto de los inmuebles situados en Conjuntos Históricos que, además de estar incluidos en los catálogos urbanísticos municipales, formen parte del Inventario de Bienes Reconocidos del Patrimonio Histórico Andaluz.

En el presente procedimiento concurren las condiciones previstas en dicho supuesto, al formar los inmuebles objeto de transmisión parte del Inventario de Bienes Reconocidos del Patrimonio Histórico Andaluz. Esta conclusión se sustenta en lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley 14/2007, que, en su versión original, establecía que «formarán parte de este Inventario los bienes inmuebles en los que concurran algunos de los valores enumerados en el artículo 2 de esta ley, así como aquellos espacios vinculados a actividades de interés etnológico contenidos en los catálogos urbanísticos, una vez que hayan sido incluidos en el registro administrativo previsto en la normativa urbanística».

A mayor abundamiento, la disposición transitoria segunda de la Ley 14/2007, bajo la rúbrica «Régimen jurídico de los bienes integrantes del Inventario de Bienes Reconocidos del Patrimonio Histórico Andaluz hasta la constitución formal del mismo», dispone expresamente que: «Los bienes inmuebles que conforme al artículo 13 de esta Ley deban formar parte del Inventario de Bienes Reconocidos del Patrimonio Histórico Andaluz estarán sujetos al régimen que para ellos se dispone en el Título I de la ley desde la entrada en vigor de la misma, con independencia de que la Administración competente haya procedido a la constitución formal del Inventario».

Esta previsión normativa confirma que la eficacia jurídica de la inclusión en el Inventario no depende de su constitución formal, sino de la concurrencia de los requisitos materiales previstos en el artículo 13. Por ello, aun antes de la formalización administrativa del Inventario, los bienes que reúnen tales condiciones, como ocurre en este caso, quedan plenamente sometidos al régimen jurídico del Título I, incluido el ejercicio del derecho de retracto.

Por tanto, constando documentalmente que los referidos inmuebles se encuentran catalogados en el Plan Especial de Protección del Casco Histórico de Córdoba y que dicho instrumento urbanístico fue inscrito en el Registro Autonómico de Instrumentos Urbanísticos con fecha 6 de febrero de 2014, debe concluirse que los tres inmuebles forman parte, de manera indubitada, del Inventario de Bienes Reconocidos del Patrimonio Histórico Andaluz. En consecuencia, resultan susceptibles de quedar sujetos al ejercicio de retracto previsto en la normativa de patrimonio histórico.

A este respecto, debe recordarse que los Registros de Instrumentos Urbanísticos de la Junta de Andalucía fueron creados mediante el Decreto 2/2004, de 7 de enero, norma que reguló tanto la publicidad y consulta de los instrumentos urbanísticos inscritos como el derecho de acceso de los ciudadanos a dicha documentación y la expedición de copias y certificaciones. Asimismo, las tasas correspondientes por la expedición de copias y certificaciones de los documentos depositados en dichos registros quedaron establecidas por la disposición adicional segunda de la Ley 10/2021, de 28 de diciembre, de Tasas y Precios Públicos de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

En consecuencia, la inscripción del Plan Especial de Protección del Casco Histórico de Córdoba en el Registro Autonómico de Instrumentos Urbanísticos constituye un hecho acreditado y jurídicamente relevante, que dota de plena eficacia y publicidad al régimen de protección establecido por dicho instrumento urbanístico. Todo ello, sin perjuicio del acceso público a esta información a través del Sistema de Información Territorial y Urbanística de Andalucía (SITUA), habilitado por la Consejería competente en la materia.

En definitiva, a la vista de la documentación obrante en el expediente y de la información contenida en los registros públicos habilitados al efecto, no cabe cuestionar la inclusión de los inmuebles referidos en el ámbito de protección derivado del Plan Especial de Protección del Casco Histórico de Córdoba. No obstante, si la parte interesada mantuviese alguna duda acerca del contenido, alcance, vigencia o efectos de dicho instrumento urbanístico, podrá dirigirse al Ayuntamiento de Córdoba o a la Consejería de Vivienda, Juventud y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía, competente para la custodia, gestión y certificación de la información urbanística correspondiente, en los términos legalmente establecidos.

3. En relación con la motivación del ejercicio del derecho de retracto.

Los interesados consideran insuficientemente motivada la decisión por no haberse identificado individualmente los valores patrimoniales de cada una de las fincas.

En contestación a este argumento, cabe mencionar que los inmuebles objeto de la propuesta se encuentran situados dentro de la delimitación del Conjunto Histórico de Córdoba, que tiene la consideración de Bien de Interés Cultural (Decreto 63/2003, de 11 de marzo, por el que se amplía la delimitación del Conjunto Histórico de Córdoba/BOJA núm. 63, de 2.4.2003).

El artículo 20.1 de la Ley 1/1991, de 3 de julio, de Patrimonio Histórico de Andalucía, vigente en el momento de la declaración de este Conjunto Histórico establecía que «la declaración de un Conjunto Histórico como Bien de Interés Cultural determinará la obligación para el municipio en que se encontrare de redactar un Plan especial de protección del área afectada por la declaración u otro instrumento de planeamiento previsto en la legislación urbanística que cumpla en todo caso las exigencias establecidas en dicha ley».

A su vez, el artículo 21.1 de la ley 16/85, de Patrimonio Histórico Español determina que «En los instrumentos de planeamiento relativos a Conjuntos Históricos se realizará la catalogación según lo dispuesto en la legislación urbanística, de los elementos unitarios que conforman el Conjunto, tanto inmuebles edificados como espacios libres exteriores o interiores u otras estructuras significativas, así como de los componentes naturales que lo acompañan, definiendo los tipos de intervenciones posible. A los elementos singulares se les dispensará una protección integral. Para el resto de los elementos se fijará, en cada caso, un nivel adecuado de protección».

Por su parte y de acuerdo con el artículo 86.1 del Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, vigente en el momento de aprobación de Plan Especial mencionado, «Los Catálogos son documentos complementarios de las determinaciones de los Planes Especiales, en los que se contendrán relaciones de los monumentos, jardines, parques naturales o paisajes que, por sus singulares valores o características, hayan de ser objeto de una especial protección». Así mismo, el citado artículo continúa en su apartado 3 citando que: «La aprobación de Catálogos complementarios de las determinaciones de Planes Especiales o, en su caso, de los Planes Generales o Normas Subsidiarias se efectuará simultáneamente con la de estos».

En cumplimiento de lo determinado en dichos artículos, el Ayuntamiento de Córdoba redactó el Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico de Córdoba y su Catálogo de protección, que fue aprobado por el Pleno de dicho Ayuntamiento con fecha 8 de mayo de 2003 y publicado en el Boletín Oficial de la Provincia núm. 92 con fecha 4.7.2003.

El Plan especial citado establece en el Capítulo III de sus Normas Urbanísticas la Ordenanza de Monumentos, Edificios y Conjuntos Catalogados que, conforme a su artículo 38 resulta de aplicación «... a las parcelas que el Plan incluye en el listado de Elementos Protegidos, y que por su interés histórico o por su valor monumental o singularidad tipológica y constructiva, deben de ser objeto de la máxima protección». De acuerdo con dicho artículo, las parcelas incluidas dentro de esta zona de ordenanza se identifican en el plano de edificaciones (ES), se recogen individualizadamente en cada una de las fichas del catálogo, y se relacionan en el anexo de estas normas urbanísticas».

Dentro de esta ordenanza, el Plan distingue tres tipos de parcelas, a) Monumentos catalogados; b) Edificios catalogados; c) Conjuntos Catalogados, estando los inmuebles objeto de alegación incluidos entre los Edificios Catalogados, que el plan reconoce en el citado artículo como «construcciones de valores singulares por su tipología, construcción o imagen urbana», incluyéndolos entre los Edificios Catalogados de la Axerquia (EA-62,  EA, 209 y EA-217), identificando en sus correspondientes fichas de catálogo los elementos objeto de protección y determinando en estas las intervenciones autorizables sobre cada uno de ellos.

Estos elementos permiten identificar el interés patrimonial que fundamenta la intervención administrativa y deben ponerse en relación con la finalidad de protección, conservación y tutela del patrimonio histórico que informa el ejercicio de las potestades atribuidas a la Administración en esta materia.

4. En relación con la determinación del beneficiario, el precio y las condiciones de adquisición.

Los interesados solicitan que se determine la Administración o entidad beneficiaria del ejercicio del derecho de retracto y que se concreten el precio y las restantes condiciones de adquisición.

A este respecto, el artículo 17 de la Ley 14/2007 permite que el derecho de retracto sea ejercido para las entidades locales, en los términos previstos legalmente. Asimismo, el artículo 30 del Reglamento de Protección y Fomento del Patrimonio Histórico de Andalucía, aprobado por Decreto 19/1995, de 7 de febrero, contempla expresamente que la Consejería pueda ejercer el derecho de retracto para sí o para Corporaciones Locales.

En el presente procedimiento, el Excmo. Ayuntamiento de Córdoba ha solicitado expresamente el ejercicio del derecho de retracto respecto de los tres inmuebles y ha manifestado su voluntad de asumir íntegramente el coste de la adquisición.

En cuanto al precio, al no haberse producido la notificación previa prevista legalmente, resulta aplicable el criterio establecido en el artículo 30.4 del Decreto 19/1995, de 7 de febrero, conforme al cual el precio de adquisición será el que conste en el documento de transmisión cuando no haya existido notificación previa.

En consecuencia, el precio de adquisición de los tres inmuebles será el que figura en la escritura pública de compraventa, esto es, trescientos mil euros (300.000 €), en los términos y condiciones que resulten de dicho documento.

5. En relación con la prueba documental y la solicitud de un nuevo trámite de audiencia.

La puesta a disposición de los interesados del expediente administrativo íntegro les permitió acceder a toda la documentación incorporada al procedimiento, así como formular las alegaciones y aportar los documentos que estimaran pertinentes para la defensa de sus derechos e intereses.

Al amparo de los artículos 53 y 77 de la Ley 39/2015, solicitaron la prueba documental consistente en la incorporación y entrega de copia de los siguientes documentos:

1. El expediente administrativo íntegro, foliado e indexado.

2. La comunicación notarial de 6 de abril de 2026 y el oficio de la Delegación Territorial recibido el 22 de abril de 2026.

3. El informe de la Delegación Territorial de 8 de mayo de 2026.

4. La solicitud del Ayuntamiento de Córdoba de 8 de julio de 2026 y su escrito de 4 de septiembre de 2026, con toda la documentación adicional presentada.

5. La certificación literal e íntegra del asiento relativo al PEPCH, con índice de documentos depositados.

6. Las certificaciones y asientos del Inventario o registro competente donde consten, en su caso, las fichas EA-62, EA-212, EA-217 y EA-209, con identificación, fecha, criterio, grado de protección y delimitación.

7. Las resoluciones publicadas en el BOJA que afecten a las tres fincas, con la correspondiente identificación catastral y localización.

8. Los informes técnicos individualizados de cada finca y de los elementos concretos cuya protección se invoca.

9. La documentación acreditativa de la entidad beneficiaria, de su aceptación y de la existencia de crédito adecuado y suficiente para la adquisición y sus gastos.

Los documentos identificados en los apartados 1, 2, 3, 4 y 9 de su escrito ya obran en el expediente administrativo que fue puesto a su disposición con ocasión del acceso íntegro al mismo.

No obstante, respecto a los documentos identificados como 5, 6, 7 y 8, ha de rechazarse la prueba propuesta en aplicación de lo establecido en el artículo 77.3 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre por imposibilidad material de la práctica por los siguientes motivos:

En el caso de los documentos identificados como núms. 5, 6 y 8 el rechazo se debe a que no obran en poder de esta Consejería ni forman parte de sus archivos o registros. La competencia respecto a la producción, custodia o gestión de los mismos, como ya se indicó con anterioridad, corresponde a otra Administración u organismo distinto, careciendo esta Consejería de competencias al respecto.

En cuanto al documento señalado con el número 7, procede rechazar la prueba propuesta por inexistencia del documento cuya aportación se interesa. En efecto, los inmuebles objeto de transmisión forman parte del Inventario de Bienes Reconocidos del Patrimonio Histórico Andaluz en virtud de lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley 14/2007, de 26 de noviembre, del Patrimonio Histórico de Andalucía, que, en su redacción originaria vigente al tiempo de la inclusión de tales bienes, preveía su integración automática en dicho Inventario, sin necesidad de resolución o acto administrativo que la acreditara.

Por lo que se refiere a la solicitud de un nuevo trámite de audiencia, una vez puesto a disposición de los interesados el expediente completo y concedido el plazo restante para formular alegaciones y aportar documentos, no procede conceder un nuevo trámite de audiencia sobre actuaciones que ya han podido ser conocidas y valoradas por los interesados.

6. En relación con el plazo máximo para resolver.

Los interesados invocan el plazo máximo de seis meses previsto en el artículo 17.4 de la Ley 14/2007, de 26 de noviembre. No obstante, y en aplicación de la citada Orden de 25 de septiembre de 2026, ha sido acordada la ampliación del plazo máximo legalmente establecido para resolver y notificar el procedimiento, que queda ampliado en diez días respecto del plazo inicialmente previsto.

Dado que la transmisión fue comunicada a la Administración el 6 de abril de 2026, el plazo de seis meses para resolver y notificar finalizaba el 6 de octubre de 2026. En consecuencia, al haberse acordado su ampliación por diez días, el plazo máximo para resolver y notificar la resolución expira el 21 de octubre de 2026.

Séptimo. El escrito de alegaciones formuladas por don Antonio Amil Corredera y doña Paola del Rosario Pisani Casado de 2 de octubre de 2026, a cuyo contenido debemos remitirnos para una mayor precisión, se estructura en 6 apartados en los que, resumidamente, se manifiesta:

1. Presupuesto habilitante del artículo 17: identificación y acreditación separada de cada finca. Se sostiene que no consta acreditado en el expediente que cada una de las tres fincas reúna individualmente los requisitos exigidos por el artículo 17.1 de la Ley 14/2007, en particular su pertenencia al Inventario de Bienes Reconocidos, además de su inclusión en el catálogo urbanístico. Se solicita documentación que acredite, para cada finca, la cadena de identificación registral, catastral y patrimonial, así como su efectiva incorporación y permanencia en el Inventario.

2. Delimitación material de la protección y de lo que se pretende adquirir. Se cuestiona que no se haya precisado el alcance exacto de la protección patrimonial respecto de cada inmueble ni su correspondencia con la totalidad de las fincas transmitidas. También se pide aclarar la discrepancia de numeración en la calle Zarco y, en caso de que la protección no abarque íntegramente alguna finca, justificar jurídica, física, económica y registralmente el alcance del retracto, especialmente al existir un precio global de compraventa.

3. Motivación de la finalidad patrimonial, beneficiario y medios. Se reconoce el interés cultural de los cines afectados, pero se afirma que ello no sustituye la necesidad de acreditar los requisitos legales del retracto ni de motivar concretamente su ejercicio. Se solicita identificar quién sería el adquirente efectivo (Junta, Ayuntamiento u otra entidad), el título habilitante, el destino previsto de los inmuebles, la cobertura económica y la justificación del interés público concreto, así como explicar el cambio de criterio respecto de actuaciones municipales anteriores.

4. Audiencia, contradicción y prueba. Se invocan los derechos de acceso al expediente, audiencia, contradicción y práctica de prueba. Se pide verificar la integridad de la documentación facilitada y dar traslado de cualquier documento o informe nuevo que resulte determinante para resolver. Asimismo, se solicita incorporar al expediente diversas fichas, planos, documentos de catalogación e inventario, informes técnicos, documentación económico-presupuestaria y demás antecedentes municipales y autonómicos relevantes.

5. Límite temporal especial del ejercicio. Se sostiene que el plazo especial de seis meses para ejercitar el retracto constituye un plazo sustantivo cuyo cómputo no puede ampliarse automáticamente mediante mecanismos de ampliación o suspensión de plazos procedimentales. Se solicita que cualquier eventual suspensión o ampliación sea expresamente identificada y justificada, reservándose el derecho de contradicción.

6. Reserva final. Se deja expresa reserva para formular alegaciones complementarias una vez conocida toda la documentación pendiente y para ejercitar las acciones administrativas o judiciales que procedan. Además, se indica que la presentación del escrito no implica conformidad con actuaciones aún desconocidas ni renuncia a alegar defectos de procedimiento, motivación o prueba.

Por todo ello los interesados solicitan que se tengan por ratificadas las alegaciones ya presentadas, que se incorpore al expediente la documentación solicitada garantizando su derecho de contradicción, y que no se ejerza el derecho de retracto ni se continúe la tramitación si no se acredita, respecto de cada finca, el cumplimiento de los requisitos exigidos por el artículo 17 y la correspondencia entre los bienes protegidos y el objeto de la adquisición. Subsidiariamente, interesan que cualquier decisión esté debidamente motivada en todos sus elementos esenciales y se reservan el ejercicio de las acciones que procedan frente a la resolución que se adopte.

En contestación a lo alegado, ha de manifestarse:

En la primera alegación se alude a que en el asiendo del Registro autonómico de instrumentos urbanísticos que identifica el plan y catálogo del Casco Histórico de Córdoba como instrumento inscrito no se detallan las 3 fincas objeto del presente procedimiento sin que tampoco conste su reconocimiento mediante resolución de la Dirección General, necesaria según el criterio de los interesados. No obstante, tal cuestión ya ha sido contestada en el fundamento de derecho sexto, al que hemos de remitirnos, recordándose en que los inmuebles se ubican en el Conjunto Histórico de Córdoba, declarado BIC, y que conforme al artículo 20.1 de la Ley 1/1991, de Patrimonio Histórico de Andalucía, y al artículo 21.1 de la Ley 16/1985, de Patrimonio Histórico Español, el Ayuntamiento aprobó el Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico de Córdoba, que cataloga dichos inmuebles como Edificios Catalogados (EA-62, EA-209 y EA-217). En consecuencia, la actuación administrativa encuentra fundamento en el régimen legal y urbanístico de tutela del patrimonio histórico y en los valores singulares reconocidos a dichos inmuebles.

Se hace referencia además a una pretendida exigencia de que cada bien fuese objeto de resolución expresa por la Dirección General (párrafo primero del apartado 2 del ya citado artículo 13) olvidándose que la redacción original del mismo, vigente hasta el 16 de febrero de 2024, establecía (párrafo segundo del apartado 2) que «Asimismo, formarán parte de este Inventario los bienes inmuebles en los que concurran alguno de los valores enumerados en el artículo 2 de esta ley, así como aquellos espacios vinculados a actividades de interés etnológico contenidos en los catálogos urbanísticos, una vez que hayan sido incluidos en el registro administrativo previsto en la normativa urbanística. A tal fin la Consejería responsable del citado registro comunicará a la Consejería competente en materia de patrimonio histórico las inscripciones que en el mismo se produzcan. No formarán parte de este Inventario los bienes que se inscriban en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz». A la vista de ello queda plenamente fundamentado jurídicamente que en modo alguno la pretensión de la parte pueda compartirse, dado que los 3 inmuebles forman parte del Inventario en virtud de lo dispuesto expresamente en el artículo transcrito.

Por lo que se refiere a la documentación acreditativa que el interesado solicita para vincular cada inmueble con su correspondiente identificación administrativa, delimitación patrimonial e inclusión en el Inventario, nos remitimos a lo ya expuesto con anterioridad respecto del carácter público de los Registros de Instrumentos Urbanísticos de la Junta de Andalucía, reconocido en el Decreto 2/2004, de 7 de enero. En consecuencia, la obtención de dicha documentación o de las certificaciones que la parte estime oportunas podrá instarse ante el órgano o Administración competente según lo ya indicado.

La segunda alegación incurre en una controversia meramente aparente, al cuestionar aspectos relativos al alcance y delimitación de las fincas que se hallan perfectamente identificados tanto física como registralmente. No existe incertidumbre real sobre los inmuebles objeto de transmisión ni sobre su concreta individualización, por lo que las dudas planteadas constituyen un intento de introducir complejidad donde la realidad fáctica y documental resulta suficientemente clara y determinada. Concretamente sobre la identificación de la finca sita en calle del Zarco núm. 14, de Córdoba, sus datos registrales (Registro de la Propiedad núm. 1 de Córdoba, tomo 2212, libro 1097, folio 26, finca registral 83.201) y su referencia catastral (4251323UG4945S0001FU) hacen que no existe incertidumbre alguna acerca de su localización, superficie, configuración o identidad jurídica, resultando plenamente individualizado el inmueble objeto de la transmisión.

Continúa su alegación formulando determinadas consideraciones para el supuesto de que la protección no alcanzara íntegramente a alguna de las fincas afectadas. Sin embargo, al no ser esta la situación que concurre en el presente caso, no procede efectuar mayores consideraciones sobre dicha cuestión.

En la alegación tercera la parte interesada reproduce argumentos ya expuestos en defensa de sus intereses relacionados con los valores culturales de los inmuebles, sobre la aplicación del artículo 17.1 de la Ley 14/2007 y sobre la necesidad de acreditar respecto de cada finca, tanto su inclusión en el catálogo urbanístico como su pertenencia al Inventario de Bienes Reconocidos, argumentos ya contestados. También ha sido contestada en el fundamento de derecho anterior la alegación que se realiza respecto a que se determine la Administración o entidad beneficiaria del ejercicio del derecho de retracto y que se concreten el precio y las restantes condiciones de adquisición. Baste en este punto reiterar que el Excmo. Ayuntamiento de Córdoba solicitado expresamente el ejercicio del derecho de retracto, manifestado su voluntad de asumir íntegramente el coste de la adquisición que figura en la escritura pública de compraventa, trescientos mil euros (300.000 €), en los términos y condiciones que resulten de dicho documento. Respecto a la motivación que avala la solicitud municipal, hemos de remitirnos a las solicitudes de dicha Administración local, de 8 de julio de 2026 y 4 de septiembre de 2026, en las que se exponen los hechos y fundamentos que sustentan su pretensión y que, al obrar ya en el expediente, son de pleno conocimiento de la parte interesada.

En la alegación cuarta, el interesado insiste en la necesidad de verificar la integridad de la documentación facilitada y de que cualquier informe, certificación o documento relevante que pudiera incorporarse con posterioridad le sea comunicado para su conocimiento y, en su caso, formulación de alegaciones. Al respecto, procede señalar que, tras la puesta de manifiesto del expediente a los interesados, no se ha incorporado al mismo ningún informe, certificación ni documento adicional relevante, por lo que no concurre circunstancia alguna que requiera efectuar nuevas comunicaciones a tal efecto.

En relación con la documentación interesada, procede reiterar que la misma no obra en el expediente administrativo, al no resultar necesaria ni preceptiva para el ejercicio del derecho de retracto, habiéndose tramitado el procedimiento con la documentación legalmente exigible y suficiente para la adopción de la resolución correspondiente. Por ello, esta Administración no puede facilitar ni remitir documentación que no forma parte del expediente ni dispone de documentos cuya elaboración o existencia no resulta legalmente exigible en el presente procedimiento. Esta cuestión ya ha sido aclarada de forma reiterada y ha recibido respuesta expresa en el presente documento, al que procede remitirse en aras de evitar innecesarias reiteraciones.

Por otra parte, respecto de los certificados relativos a las fincas individualizadas, se informa de que su expedición no corresponde a esta Administración. En consecuencia, si esa parte estima oportuno la obtención de determinados certificados, deberá solicitarlos a los órganos competentes para su emisión según la naturaleza y contenido de la certificación pretendida.

Así, la documentación relativa a las fincas, incluyendo las fichas descriptivas de los inmuebles, los planos delimitadores, los documentos del catálogo urbanístico inscrito, la identificación catastral, los documentos referentes a su eventual inclusión individualizada en el Inventario, los informes técnicos emitidos para cada inmueble y cuantos documentos municipales que, en sus propias palabras, sustenten la decisión final, deberá solicitarse al Ayuntamiento de Córdoba. Por su parte, la documentación relativa a la identificación registral de las fincas deberá recabarse del Registro de la Propiedad. Finalmente, en cuanto a la documentación elaborada por esta Administración, la misma ya ha sido íntegramente puesta a disposición de esa parte mediante la remisión del expediente.

La alegación quinta se centra en el plazo máximo para resolver y notificar el expediente, cuestión ya tratada en el anterior fundamento de derecho al que nuevamente hemos de remitirnos: Dado que la transmisión fue comunicada a la Administración el 6 de abril de 2026, el plazo de seis meses para resolver y notificar finalizaba el 6 de octubre de 2026, por lo que, al haberse acordado su ampliación por diez días, el plazo máximo para dictar y notificar la resolución expira el 21 de octubre de 2026.

La última alegación se limita a manifestar que la parte podrá formular nuevas alegaciones y ejercer las acciones que procedan cuando disponga de toda la información, sin que el escrito suponga conformidad con lo actuado ni renuncia a invocar posibles irregularidades.

Por todo ello se solicita la incorporación al expediente de la documentación solicitada y que no se ejerza el derecho de retracto ni se continúe la tramitación mientras no se acredite, respecto de cada finca, el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 17 y la correspondencia entre los bienes protegidos y el objeto de la adquisición. Con carácter subsidiario, interesan que cualquier resolución que se adopte se encuentre debidamente motivada en todos sus elementos esenciales, reservándose el ejercicio de cuantas acciones procedan frente a la decisión que finalmente se dicte. Tales cuestiones han sido ya ampliamente analizadas y contestadas en apartados anteriores del presente documento, por lo que nos remitimos a lo allí expuesto a fin de evitar innecesarias reiteraciones.

Octavo. El 7 de octubre de 2026, fuera del plazo legalmente concedido para la presentación de alegaciones, tuvo entrada en el registro de esta Consejería un nuevo escrito presentado por los adquirentes, don Antonio Amil Corredera y doña Paola del Rosario Pisani, cuyo contenido se da por reproducido a todos los efectos.

En resumen, alegan que el plazo de seis meses legalmente previsto para el ejercicio del derecho de retracto expiraba el 6 de octubre de 2026, habiendo sido objeto de ampliación por diez días mediante Orden de 25 de septiembre de 2026. Asimismo, afirman que ni el acuerdo de iniciación del procedimiento ni la citada orden incorporan una decisión de ejercicio del retracto, sin que conste con anterioridad a dicha fecha resolución alguna por la que se ejercitara efectivamente el derecho.

En los fundamentos jurídicos del escrito, tras citar la normativa de aplicación, se afirma que la incoación del procedimiento no supone, por sí sola, el ejercicio del derecho de retracto. Igualmente, se sostiene que la Orden de ampliación no determina la prórroga automática del plazo especial establecido para dicho ejercicio, al afectar únicamente al plazo procedimental de resolución y notificación. En consecuencia, se solicita que se declare expirado el plazo para ejercitar el retracto y, por ende, el no ejercicio de tal derecho y el archivo del expediente, al entender agotado el plazo sustantivo legalmente previsto, con independencia de la eventual caducidad del procedimiento administrativo.

Por todo lo expuesto solicita la incorporación del escrito al expediente, que se declare expirado el plazo para ejercitar el retracto y sea dictada resolución expresa de no ejercicio del retracto y de archivo del expediente o, subsidiariamente, que de haberse producido, se detalle la resolución con la que haya finalizado el procedimiento.

Frente a las alegaciones formuladas, procede rechazar la tesis de que la ampliación acordada mediante Orden de 25 de septiembre de 2026 resulte ineficaz a los efectos del ejercicio del derecho de retracto o que la misma afecte exclusivamente al plazo procedimental sin incidencia alguna sobre la potestad ejercitada en el seno del procedimiento.

En primer lugar, debe partirse de que el ejercicio del derecho de retracto por la Administración no constituye un acto autónomo desvinculado del procedimiento administrativo legalmente establecido, sino una decisión que necesariamente ha de adoptarse mediante la correspondiente resolución administrativa dictada tras la tramitación del expediente y la observancia de las garantías procedimentales exigibles. En consecuencia, la potestad de retracto y el procedimiento instruido para su ejercicio no pueden contemplarse como realidades aisladas o independientes.

En segundo lugar, la ampliación del plazo máximo para resolver y notificar fue acordada antes del vencimiento del plazo inicialmente previsto y precisamente con la finalidad de completar adecuadamente la tramitación del procedimiento. La normativa procedimental habilita expresamente dicha ampliación cuando concurren circunstancias que impiden razonablemente la finalización del expediente en el plazo inicialmente establecido, produciendo plenos efectos jurídicos una vez adoptada conforme a Derecho. Desde esta perspectiva, no resulta jurídicamente aceptable sostener que una ampliación válida permita mantener vivo el procedimiento administrativo y practicar actuaciones esenciales para su terminación, pero que, simultáneamente, prive a la Administración de la potestad cuya ejecución constituye precisamente el objeto de dicho procedimiento. Tal interpretación conduciría a una contradicción evidente, pues la ampliación conservaría la vigencia formal del expediente, pero vaciaría de contenido la finalidad para la que fue acordada.

Por ello, no puede compartirse la afirmación de que la ampliación acordada carezca de incidencia sobre el ejercicio del derecho de retracto. Antes al contrario, una interpretación sistemática de la normativa aplicable permite concluir que, mientras el procedimiento permanezca válidamente abierto en virtud de una ampliación acordada conforme a Derecho, la Administración conserva íntegramente sus facultades decisorias para adoptar la resolución que constituya su objeto, sin que pueda afirmarse en modo alguno que de forma automática se produzca la expiración del derecho por el mero transcurso del plazo inicialmente previsto.

En consecuencia, la ampliación acordada mediante Orden de 25 de septiembre de 2026 debe reputarse plenamente ajustada a Derecho y apta para mantener la eficacia temporal del procedimiento, no procediendo declarar, por las razones invocadas por los interesados, ni la expiración del derecho de retracto ni el archivo del expediente.

Por todo ello, teniendo en cuenta las disposiciones citadas y los razonamientos aducidos, así como las normas de general y pertinente aplicación, y vista la Propuesta de Orden de la Dirección General de Patrimonio Histórico de 16 de octubre de 2026,

DISPONGO

Primero. Ejercitar el derecho de retracto en beneficio del Excmo. Ayuntamiento de Córdoba, por un importe de trescientos mil euros (300.000 euros), asumiendo dicha entidad local íntegramente el coste derivado de dicha actuación, sobre los siguientes inmuebles:

Finca sita en la Plazuela de la Fuenseca, núm. 1, de Córdoba capital. Inscripción: Registro número 1 de Córdoba, tomo 2334, libro 1219, folio 180, finca 71.786-N. Referencia catastral: 4049307UG4944N0001FT.

Casa huerto en la calle los Frailes, o Empedrada, marcada con el número diez y antes con el número cincuenta y cuatro duplicados, de Córdoba capital. Inscripción: Registro número 1 de Córdoba, tomo 2260, libro 1145, folio 218, finca 76.468. Referencia catastral: 4653730UG4945S0001ZU.

Casa sita en la calle del Zarco, señalada con el número 14 de Córdoba capital. Inscripción: Registro número 1 de Córdoba, tomo 2212, libro 1097, folio 26, finca 83.201. Referencia catastral: 4251323UG4945S0001FU.

Segundo. Notificar de manera fehaciente el presente acuerdo a los interesados en el procedimiento, como declaración de la voluntad de esta administración de ejercitar el derecho de retracto estipulado en el artículo 17 de la Ley 14/2007, 16 de noviembre, del Patrimonio Histórico de Andalucía en beneficio del Excmo. Ayuntamiento de Córdoba.

Contra el presente acto, que pone fin a la vía administrativa, se podrá interponer, desde el día siguiente al de su notificación, potestativamente, recurso de reposición ante el mismo órgano que lo dicta en el plazo de un mes, conforme a los artículos 123 y 124 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, o directamente recurso contencioso-administrativo en el plazo de dos meses, ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, de acuerdo con lo previsto en los artículos 10.1.a) y 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

Sevilla, 18 de octubre de 2026

	PATRICIA DEL POZO FERNÁNDEZ
	Consejera de Cultura, Patrimonio Histórico y Deporte

Descargar PDF