Boletín Oficial de la Junta de Andalucía - Histórico del BOJA Boletín número 23 de 30/11/1981

En la ciudad de Sevilla, a los once días del mes de noviembre de mil novecientos ochenta y uno,

SE REUNEN:

El Excmo. Sr. D. Rafael Escuredo Rodríguez, Presidente de la Junta de Andalucía, y el Ilmo. Sr. D. Jaime Montaner Roselló, Consejero de Política Territorial e Infraestructura de la Junta de Andalucía, en cumplimiento del Acuerdo del Consejo Permanente de la Junta de Andalucía de veintiuno de octubre próximo pasado.

Y los Ilmos. Sres.:

Don Rafael Leña Fernández, Decano del ilustre Colegio Notarial de Sevilla.

Don Juan Antonio-Martínez Cabello, Decano del ilustre Colegio Notarial de Granada.

Don Manuel Rodríguez-Sañudo Gutiérrez, Delegado Territorial del Ilustrísimo Colegio de Registradores de la Propiedad en Sevilla, y

Don Pedro Sánchez Marín, Delegado Territorial del Ilustrísimo Colegio de Registradores de la Propiedad en Málaga.

Ambas partes manifiestan su voluntad de suscribir las siguientes

NORMAS SOBRE ACTUACION URBANISTICA

P R E A M B U L O

El traspaso de competencias a que da lugar el proceso preautonómico en favor de la Junta de Andalucía en materia urbanística, permite a esta abordar los problemas de urbanismo con el decidido propósito de hacer cumplir la legalidad al tiempo que se procura la creación de canales de actuación que faciliten, de una forma programática, la aplicación de la normativa vigente.

La incidencia en el derecho inmobiliario de la legislación urbanística, así como la trascendencia de la calificación notarial y registral en el control de la legalidad del trafico jurídico inmobiliario, aconsejo la formación de una Comisión Mixta de Trabajo integrada por representantes de la Junta de Andalucía, los Colegios Notariales de Granada y Sevilla y de las Delegaciones Territoriales de 108 Registradores de la Propiedad, como medio de estudio de la coordinación entre la Administración Urbanística y la seguridad de aquel trafico. La labor de dicha Comisión ha sido estudiar los mecanismos jurídicos mediante los cuales los intereses colectivos queden debidamente garantizados, de manera que el instrumento notarial vehículo de formación de las relaciones jurídicas, y la Institución del Registro de la Propiedad, que las dota de Seguridad, reflejen la situación jurídico-urbanística en las transmisiones inmobiliarias, evitando las situaciones de hecho que pretendan ampararse en derechos adquiridos, frente a un futuro planeamiento e, igualmente, aprovechar el Registro de la Propiedad como medio de garantía y publicidad "erga omnes" de cuantas medidas adopte la Administración en defensa del bien público y de la legalidad vigente en cada momento.

Los criterios fundamentales en los que se ha pasado el trabajo de esta Comisión son los siguientes:

1. Según los artículos 33 de nuestra Constitución de 1978 y 76 de la Ley del Suelo, el derecho de propiedad privada tiene un contenido delimitado en virtud de su función social, de suerte que el uso del suelo y la edificación se han de ajustar a los preceptos de dicha Ley y, conforme a lo dispuesto en la misma, a los Planes de Ordenación.

2. El cumplimiento, por tanto, de la Legislación Urbanística y de los Planes de Ordenación es el único cauce posible para el desarrollo urbanístico de Andalucía.

3. El planeamiento reglamentariamente aprobado debe preceder a la parcelación urbanística y a las propias obras de urbanización, salvo las excepcionales que la propia Ley detalla.

4. Esta Comisión ha tenido muy en cuenta la actual situación del planeamiento urbanístico en Andalucía, donde la gran mayoría de los municipios carecen de planeamiento, y las dificultades prácticas que tal situación comporta.

5. El Registro de la Propiedad como institución de publicidad de las relaciones jurídicas inmobiliarias, debe ser aprovechado al máximo por la Administración urbanística, en apoyo de la eficacia de los actos administrativos y como medio idóneo de información y garantía de la actividad de control, de inspección y sancionadora de la Administración.

6. La coordinación que se pretende no prejuzga, en absoluto, la libertad de actuación de la Administración Urbanística en cuanto a la calificación del suelo y su control, no coarta la libertad de calificación instrumental de Notarios y Registradores de la Propiedad.

De acuerdo con estos principios, se estructuran las siguientes Normas de actuación.

NORMA I

OPERACIONES DE TRAFICO INMOBILIARIO EN

PARCELACIONES URBANISTICAS, SEGREGACION

Y DIVISION DE FINCAS

1. Municipios con planeamiento redactado conforme al Texto Refundido de la Ley del Suelo.

1.1. Suelo Urbano.- Para autorizar e inscribir las escrituras de división o segregación de fincas, será necesario aportar certificación administrativa que justifique la no vulneración del artículo 95 del Texto Refundido de la Ley del Suelo con la operación pretendida, salvo que de los documentos aportados por los interesados o del propio conocimiento del Notario o directamente del Plan, resulte suficientemente acreditada la divisibilidad.

1.2. Suelo urbanizable programado o apto para urbanizar con Plan Parcial aprobado.- Para autorizar e inscribir las escrituras de división o segregación de fincas será necesario aportar la licencia municipal de parcelación que se refiera a los terrenos de que se trate.

La licencia podrá justificarse, entro otros medios, mediante certificación del acuerdo municipal de su concesión o mediante copia del Plano Parcelario, cotejada por el Secretario del Ayuntamiento, en la que se exprese, por diligencia de aquel, que es reproducción fiel y exacta del que figura en el expediente de parcelación de que se trate, así como la fecha de su concesión. La firma del Secretario autenticará el Pleno, con el visto bueno del Alcalde.

1.3. Actuación Notarial común a los dos supuestos anteriores.

1.3.1. Si se aportara copia del Plano, el Notario incorporará testimonio de la misma al Protocolo, relacionándolo en las sucesivas escrituras que autorice. Si resulta del Plano que el lote correspondiente a la nueva finca es indivisible, así lo hará constar.

1.3.2. Si se aportara certificación del acuerdo municipal de concesión de licencia, se incorporará dicha certificación a la matriz para testimoniar en sus copias, o se relacionará en cualquiera de las formas admitidas por el Reglamento Notarial.

1.3.3. Si se aportara certificación administrativa que acredite no ser necesaria la licencia, se procederá de la misma forma que en el apartado anterior.

1.3.4. Si se aportara certificación de la improcedencia de la parcelación a que se refiera la escritura, su contenido se referencia en el apartado correspondiente a la situación urbanística de la finca.

Asimismo, en su caso, se hará constar, en dicho apartado, la circunstancia de no aportarse certificación de ninguna especie.

1.3.5. En todo caso, el Notario, en un apartado correspondiente a la situación urbanística, hará las oportunas advertencias sobre las responsabilidades de todo tipo en que puedan incurrir los otorgantes, por carecer de las licencias urbanísticas o certificaciones pertinentes para la actuación que pretendan sobre los terrenos correspondientes 8 las fincas objeto del instrumento público.

1.4. Actuación Registral común.

1.4.1. Si no se aportara la licencia o certificación administrativa, o si las condiciones de la nueva finca no se ajustan al contenido de la misma, se pondrá nota al margen de la inscripción practicada en la que se hará constar una u otra circunstancia. Dicha nota se cancelará por aportación de la licencia; por concesión de la licencia, en su caso, con nuevo contenido; por aportación de certificado que acredite no ser necesaria la licencia; y, en todo caso, por caducidad, transcurridos dos años desde la fecha en que se practicó.

1.4.2. De acuerdo con lo dispuesto en la legislación hipotecaria, los Ayuntamientos y demás órganos de la Administración Urbanística, podrán solicitar del Registrador de la Propiedad nota simple informativa de determinados asientos, en los que figure la nota a que se refiere el apartado anterior.

1.5. Disposición común.- La protocolización por parte del Notario del testimonio a que se refiere el apartado 1-3-1., o su archivo por parte del Registrador de la Propiedad, se entenderá suficiente para considerar por ambos que ha sido aportada la licencia respecto de fraccionamientos ulteriores que se acomoden al mismo. En todo caso, se entenderá que existe acomodación a las circunstancias descriptivas de las nuevas fincas respecto de su descripción gráfica en el Plano, aunque existan diferencias en la extensión superficial que no excedan del cinco por ciento.

1.6. Suelo Urbanizable Programado o apto para urbanizar sin Plan Parcial aprobado. En los títulos de segregación y división y en la inscripción registral debe constar que la nueva finca es una porción de terreno clasificada de urbanizable programado o apta para urbanizar sin Plan Parcial aprobado, por lo que la aprobación definitiva de éste y su ejecución serán los que determinen la calificación de la nueva finca y el contenido de loa derechos de su titular.

1.7. Suelo Urbanizable no Programado.- En loa títulos de segregación y división y en la inscripción registral debe constar que la nueva finca es una porción de terreno clasificada de Urbanizable no Programada, por lo que la aprobación definitiva del Programa de Actuación Urbanística y el Plan Parcial que lo desarrolle, serán los instrumentos que determinen la calificación de la nueva finca y el contenido de los derechos de su titular.

En cualquier caso, hasta la aprobación de tales documentos urbanísticos, se estará a lo dispuesto en la Norma de Suelo no Urbanizable.

2. Municipios con planeamiento redactado con anterioridad al Texto Refundido de le Ley del Suelo y sin adaptarse al mismo.

2.1 Suelo Urbano.- Para la autorización e inscripción de escrituras de segregación o división de fincas, se procederá en la misma forma establecida en el apartado 1.1.

2.2. Suelo de reserva urbana.

2.1.1. Con Plan Parcial aprobado y en ejecución: se procederá en la misma forma que en el apartado anterior.

2.2.2. Con Plan Parcial aprobado y no ejecutado: se procederá de igual forma que en el apartado 1.2. (Urbanizable Programado), dada la necesidad de la nueva redacción de tales Planes, conforme al Texto Refundido de la Ley del Suelo.

2.2.3. Sin Plan Parcial aprobado: en la autorización e inscripción de los títulos de división o segregación que afecten a este tipo de suelo, se hará constar que la nueva finca resultante es una porción de terreno, calificada de Reserva Urbana, sin Plan Parcial aprobado, por lo que la aprobación definitiva de éste y su ejecución serán los elementos determinantes de la calificación de la nueva finca y el contenido del derecho de su titular.

2.2. Suelo Rústico.- El suelo, así calificado, quedará sometido a cuanto se dice en la Norma II para Suelo no Urbanizable.

3. Municipios sin planeamiento,

3.1. Con Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano aprobado.

3.1.1. Si el terreno sobre el que se opera está incluido dentro del perímetro de Suelo Urbano, se procederá de igual manera que en el Suelo Urbano de los Municipios con Plan a que se refiere el apartado 1.1.

3.1.2. Si el terreno está fuera del perímetro ce actuará de igual forma que en el apartado siguiente.

3.2. Sin Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano aprobado.- En las escrituras de segregación y división de terrenos será necesario que el interesado acredite, por cualquier medio de prueba admitido en derecho, que la finca de que se trate tiene alguna de las dotaciones requeridas para clasificar el suelo como Urbano conforme al artículo 81.2 de la Ley del Suelo.

Si se acreditara dicho extremo, se aplicará lo dispuesto en el apartado 1.1. para Suelo Urbano.

Si no se acredita dicho extremo se aplicará lo dispuesto para el Suelo no Urbanizable.

En el caso de que no se acreditaran los extremos anteriores, el Notario, en el apartado correspondiente a la situación urbanística de la finca, hará las advertencias oportunas.

El Registrador hará constar por nota marginal esta circunstancia en los términos previstos en el apartado 1-4-1.

NORMA II

Suelo no urbanizable.

En las escrituras de división y segregación de fincas rústicas, no podrán efectuarse fraccionamientos en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, de conformidad con lo previsto en el artículo 85.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo.

Actuación notarial.

Al autorizar una escritura de segregación o división de fincas con infracción de la unidad mínima de cultivo, el Notario hará a loa interesados las advertencias derivadas de la Legislación Agraria y del Suelo.

Actuación registral.

Los Registradores, en su caso, harán constar en la inscripción que la finca es indivisible y queda sujeta a lo dispuesto en la Legislación Agraria.

NORMA III

ANOTACIONES PREVENTIVAS

La aplicación de los artículos 221 y 223 de la Ley del Suelo y concordantes de sus Reglamentos en relación con el artículo 42 de la Ley Hipotecaria permiten practicar en el Registro de la Propiedad anotaciones preventivas que por su naturaleza pueden ser:

a) De mera publicidad o informativas: se limitan exclusivamente a advertir o informar de la situación urbanística en que se encuentra la finca hipotecaria sin que suponga en ningún caso cierre registral ni preferencia o reserva de rango respecto a cualquier otro asiento que con relación a tal finca pudiera practicarse.

b) De embargo constituyen una garantía real que tiene como finalidad típica asegurar los resultados de un procedimiento ejecutivo o de apremio y que sólo surte efecto frente a terceros desde la fecha de presentación en el Registro del título que la origine, con absoluta independencia de cualquier otro asiento.

1. Anotación preventiva de medidas de protección de la legalidad urbanística.

1.1. Objeto.- Podrán ser anotados preventivamente los actos administrativos que den lugar a las siguientes medidas:

a) La suspensión de actos de edificación o uso del suelo efectuados sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones establecidas en las mismas.

b) La suspensión de los efectos de una licencia u orden de ejecución y la paralización de las obras iniciadas a su amparo.

c) La declaración de lesividad de una licencia u orden de ejecución.

d) La anulación administrativa de una licencia u orden de ejecución.

e) La reposición del suelo al estado anterior a la ejecución de las obras constitutivas de la infracción.

f) El carácter de fuera de ordenación de las obras existentes en fincas hipotecarias determinadas.

1.2. Título.

a) Cuando se trate de actos emanados de órganos de la Administración Urbanística competente, copia certificada del acuerdo o resolución.

b) Cuando la situación cuya anotación se pretenda resulte de Resolución de órganos jurisdiccionales, certificación de acuerdos de la Comisión Provincial de Urbanismo, a la que se acompañe testimonio de dicha resolución.

1.3. Finca. La anotación se practicará en la finca o fincas en las que se produzca la actuación objeto del expediente.

1.4. Plazo.- La anotación preventiva caducará a los cuatro años. Podrá también cancelarse en virtud de certificación del acto o acuerdo del órgano que la solicitó.

1.5. Requisitos específicos.- Deberá constar en el documento que el titular o titulares registrales de la finca o fincas han sido citados en el expediente y se les ha notificado el acuerdo de anotar preventivamente la medida de que se trate.

1.6. Efectos.- Los efectos de esta anotación preventiva son los propios de loa de mera publicidad y no supone limitación alguna para el tráfico jurídico ni para el acceso al Registro de la Propiedad de los actos o contratos que, con trascendencia real, se produzcan de dicha finca.

2. Anotación preventiva de medidas de ejecución forzosa.

2.1. Objeto.- Conforme a los artículos 223 de la Ley del Suelo, 10 del Reglamento de Disciplina Urbanística y concordantes, podrá ser objeto de anotación preventiva la actuación administrativa consistente en la ejecución subsidiaria de las obras de urbanización y edificación y las necesarias para la conservación de éstas, resultante de la orden de ejecución.

2.2. Titulo.- Certificación de la orden de ejecución, expedida por el órgano competente.

2.3. Finca.- La anotación preventiva se practicará en la finca o fincas a que se refiere la orden de ejecución.

2.4. Plazo.- La anotación preventiva caducará a los cuatro años. Podrá también cancelarse en virtud de certificación del acto o acuerdo del órgano que la solicitó y en todo caso al practicarse le anotación de embargo que garantice lea consecuencias económicas de la ejecución.

2.5. Requisitos específicos.

2.5.1. Deberá constar en el título de referencia el expediente que motivo la orden de ejecución forzosa y a las obras cuya ejecución subsidiaria constituye el objeto del mismo, la circunstancia de que el acto administrativo tiene el carácter de ejecutivo y la de que el titular o titulares registraba han sido citados en el expediente y se les ha notificado el acuerdo de anotar la orden de ejecución.

2.5.2. Las anotaciones se extenderán con la salvedad de que sus efectos no alcanzan a las posibles consecuencias económicas resultantes del expediente, cuya garantía ha de tener lugar necesariamente a través de la anotación de embargo a que se refiere el apartado 3.

2.6. Efectos.- La anotación preventiva tiene los efectos de los de mera publicidad y su finalidad consiste en advertir la posible ocupación de la finca por la Administración a efectos de la realización de las obras cuya falta de ejecución ha motivado el expediente.

3. Anotación preventiva de embargo.

3.1. Objeto.- Cuando sea ejecutivo el acto administrativo con el que se concluye un expediente de disciplina urbanística con imposición de sanciones económicas, dicho acto podría ser objeto de la anotación preventiva de embargo prevista en el artículo 42.2 de la Ley Hipotecaria a solicitud de la Administración a favor de la cual haya de llevarse a cabo el pago de la obligación dineraria. La misma anotación podrá practicarse para garantizar el cobro de las cantidades satisfechas por la Administración por razón de ejecución subsidiaria.

3.2. Finca.- La anotación se practicará sobre cualquier finca o derecho que conste inscrito a favor de la persona sancionada.

3.3. Título, requisitos, plazo y efectos.- Se aplicarán las normas de la legislación hipotecaria y fiscal.

NORMA IV

CONSTANCIA REGISTRAL DE LAS LICENCIAS

DE EDIFICACION Y USO DEL SUELO

La concesión de la licencia a que se refiere el artículo 178 de la Ley del Suelo podrá hacerse constar en el Registro por nota al margen de la finca o fincas objeto de la misma.

1.1. Titulo.- La nota se tomará en virtud de certificación del acuerdo de concesión de licencia acompañada de instancia suscrita por el titular registral de los terrenos cuya firma deberá ser legitimada notarialmente.

En la solicitud se describirá la finca conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria y con tas circunstancias necesarias para su identificación registral.

1.2. Contenido de la nota.- En la nota se harán constar el hecho de la concesión de la licencia y, si resultare, la referencia al número del expediente administrativo y las condiciones o compromisos impuestos con referencia a los preceptos legales o reglamentarios que la dimanen.

1.3. Plazo.- La nota marginal caducará a los dos años de su fecha y podrá ser cancelada, con anterioridad, en virtud de certificación del acuerdo correspondiente adoptado por el órgano competente para la concesión de licencia.

1.4. Efectos.- La nota marginal tiene efectos de mera publicidad y no constituirá obstáculo alguno para la constancia registral de actos o contratos susceptibles de inscripción sobre terrenos objeto de la licencia.

COLABORACION QUE LA JUNTA DE ANDALUCIA

PUEDE PRESTAR A LOS NOTARIOS

Y REGISTRADORES

Para una mayor eficacia en la aplicación de este Protocolo, los Registradores de la Propiedad y Notarios precisan tener conocimiento de los Planes y Normas Urbanísticas vigentes en el territorio de su jurisdicción, y por ello la Administración Urbanística remitirla, si así lo solicitasen, copia de los siguientes documentos:

- Planes Generales.

- Planes Parciales.

- Programas de Actuación Urbanística.

- Planes Especiales.

- Normas Subsidiarias.

- Normas Complementarias.

- Estudios de Detalle.

- Proyectos de Delimitación de Suelo Urbano. Para una efectiva colaboración, loa Ayuntamientos facilitarán a los Notarios y Registradores de la Propiedad que se lo soliciten, plano del término municipal correspondiente, donde, a grandes rasgos y por calles, pagos o sitios, conste la calificación urbanística de los diferentes terrenos.

ENTRADA EN VIGOR

Las presentes Normas sobre Actuación Urbanística entrarán en vigor el día 1 de enero de 1982.

COMISION MIXTA DE TRABAJO

En desarrollo del contenido de las presentes Normas de Actuación, se crea una Comisión Mixta de Trabajo, integrada por cuatro representantes de la Junta de Andalucía, dos del ilustre Colegio Notarial de Sevilla, dos del ilustre Colegio Notarial de Granada y cuatro del ilustre Colegio de Registradores de la Propiedad, con una Secretaría Permanente adscrita a la Consejería de Política Territorial e Infraestructura.

Esta Comisión, asimismo, se configura como órgano consultivo para informar las cuestiones que puedan resultar de la aplicación de las Normas de actuación anteriormente fijadas.

POR LA JUNTA DE ANDALUCIA:

Fdo.: Rafael Escuredo Rodríguez

Jaime Montaner Roselló

POR LOS ILUSTRES COLEGIOS DE NOTARIOS:

Fdo.: Rafael Leña Fernández

Juan A. Martínez Cabello

POR EL ILUSTRE COLEGIO DE REGISTRADORES

DE LA PROPIEDAD:

Fdo.: Pedro Sánchez Marín

Manuel Rodríguez-Sañudo Gutiérrez.

Descargar PDF