Boletín Oficial de la Junta de Andalucía - Histórico del BOJA Boletín número 58 de 23/03/2005

Para general conocimiento, una vez se ha procedido al depósito y publicación en el Registro Autonómico de Instrumentos de Planeamiento, de Convenios Urbanísticos y de los Bienes y Espacios Catalogados de la aprobación definitiva del expediente correspondiente a la modificación puntual "Huerta Grande" de las Normas Subsidiarias de Benaocaz y en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 41 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, se hace público que la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cádiz, constituida legalmente en sesión ordinaria de fecha 16 de noviembre de 2004, ha acordado lo siguiente:

Visto el expediente administrativo y documentación técnica correspondientes a la modificación puntual "Huerta Grande" de las NN.SS. de Benaocaz, tramitado por el Ayuntamiento de dicho término municipal, y aprobado provisionalmente en sesión plenaria celebrada el 6 de agosto de 2004; visto el informe emitido por el Servicio de Ordenación del Territorio y Urbanismo de la Delegación Provincial de Obras Públicas y Transportes con fecha 4 de octubre de 2004, y en virtud de la competencia atribuida por el artículo 31.2.B.a) de la Ley

7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (BOJA 154, de 31 de diciembre), en relación con el art. 13.2.a) del Decreto 193/2003, de 1 de julio (BOJA 133, de

14 de julio), la Comisión, por unanimidad,

A C U E R D A

Primero. Aprobar definitivamente el expediente correspondiente a la modificación puntual "Huerta Grande" de las Normas Subsidiarias de Benaocaz, tramitado por el Ayuntamiento de dicho término municipal, y aprobado provisionalmente en sesión plenaria celebrada el 6 de agosto de 2004, de conformidad con la previsión contenida en el artículo 33.2.a) de la Ley

7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Segundo. El presente acuerdo se notificará al Ayuntamiento de Benaocaz y a cuantos interesados consten en el expediente administrativo, publicándose en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía, junto con el contenido del articulado del instrumento de planeamiento aprobado, previo depósito de dicho instrumento en el Registro Autonómico de Instrumentos de Planeamiento, Convenios Urbanísticos y Bienes y Espacios Catalogados, todo ello de conformidad con lo previsto en los artículos 40 y 41 de la citada Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Contra la presente Resolución, que pone fin a la vía administrativa, cabe interponer recurso contencioso- administrativo en el plazo de dos meses contados a partir del día siguiente al de su notificación ante la correspondiente Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía y con cumplimiento de los requisitos previstos en la Ley 29/1998, de 13 de julio, de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

Lo que le comunico para su conocimiento y efectos consiguientes.

1. Justificación de la adecuación al planeamiento de rango superior.

El objeto de las Normas Subsidiarias es ordenar urbanísticamente el territorio del término municipal de Benaocaz, estableciendo las determinaciones mínimas que deben regular las acciones de planeamiento, urbanización y edificación que se lleven a cabo en este municipio. Estas determinaciones son de obligado cumplimiento en todo el ámbito territorial del municipio.

Las Normas Subsidiarias de Benaocaz, en su artículo 1.1.3., dentro del Capítulo I, "Vigencia, Contenido y Efectos de las Normas", exponen todo lo referente a cuándo y cómo podrá realizarse Modificación Puntual, de la siguiente manera:

1. Se entiende por Modificación de las Normas Subsidiarias toda alteración o adición de sus documentos o determinaciones que no constituya supuesto de revisión, según lo establecido en el apartado 3 del artículo precedente, y, en general, aquellas que puedan aprobarse sin afectar, salvo de modo puntual y aislado, a la estructura general y orgánica del territorio, a la clasificación del suelo y sus

determinaciones.

2. Las modificaciones se formularán siguiendo lo establecido en los artículos 128 y 129 del TRLS y artículos 161 (apartados

1 y 2) y 162 del RPU.

3. Toda modificación se producirá con el grado de definición documental correspondiente al planeamiento general.

Los artículos que cita del TRLS y del RPU dicen, por una parte, lo mismo que el apartado 3 del artículo anterior, y por otra, exponen los condicionantes a cumplir en el caso de que el objeto de la modificación fuera un aumento del volumen edificable de la zona o una variación de la zonificación o uso urbanístico de las zonas verdes o espacios libres previstos en el Plan.

En el caso que nos ocupa no se pretende ni una cosa ni la otra, sino sencillamente dotar a la zona de un viario de acceso a las viviendas necesario para resolver la ordenación de la manera más lógica y coherente. Esto implica un cambio en la categorización del suelo, que pasa de ser urbano

consolidado a urbano no consolidado.

2. Descripción y justificación de la solución adoptada. La propuesta presentada se adapta a la ordenación existente en las Normas Subsidiarias, respetando en todo momento las superficies mínimas de éstas y las ordenanzas.

El objeto de la Modificación es una parcela de 2.258,27 m de superficie y 201 m de lindero, de los que sólo 52,69 metros son linderos frontales, y el resto linderos laterales con las fincas colindantes; de éstos, 35,94 m son hacia la Avda. Andalucía y 16,75 m hacia la calle Arcos. Esto significa que sólo el 26,21% del perímetro de la parcela es calle pública, el resto es medianera. De esta manera, una intervención en la parcela siguiendo la actual normativa daría lugar a una pérdida de suelo urbano edificable considerable.

Se propone una ordenación de la parcela en la que las nuevas viviendas se adosan a la edificación existente dando

lugar a dos manzanas separadas por una nueva calle que se introduce en forma de plaza dentro de una de ellas.

Las características de la parcela obligan a la incorporación de esta calle secundaria que permita el acceso a las

viviendas, que cumplen estrictamente las ordenanzas de zona de extensión.

El nuevo viario que implantamos con esta actuación aporta una mejora al municipio ya que une la Avenida de Andalucía y la calle Arcos aproximadamente por el centro de las mismas, actualmente separadas por una gran manzana que hace dar grandes rodeos para llegar de una calle a otra. La nueva calle cruza la parcela de oeste a este en forma de "s" adaptándose a la pendiente de la misma, y deja en la zona oriental, más elevada, una pequeña plaza pública que dota al lugar de un atractivo propio del municipio a la vez que proporciona luz y espacio libre. Se establece una conexión entre esta plaza y la avenida de Andalucía evitando así que la misma quede en fondo de saco.

Un garaje situado en sótano bajo las viviendas y con acceso desde la plaza resuelve el aparcamiento necesario. De esta forma, no sólo se dota al pueblo de nuevas calles, sino de aparcamiento disponible tanto para los propietarios de las viviendas de la promoción, como para la gente del pueblo, a la vez que se forman diversos espacios al aire libre conformando plazas pequeñas y lugares para la mirada, continuando la estructura urbana de Benaocaz.

3. Estudio comparativo del estado actual y propuesta en la modificación.

El planeamiento de aplicación son las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Benaocaz donde la parcela está clasificada como suelo urbano y calificada como residencial incluida dentro de la zona de extensión.

La vivienda existente actualmente en la parcela que tratamos está fuera de ordenación por incumplir las determinaciones de las ordenanzas en cuanto a ocupación y retranqueos.

La zona que nos ocupa se encuentra recogida en la ordenanza 3: Zona de extensión. Los condicionantes básicos de esta

ordenanza son los siguientes:

- Parcela mínima edificable: 80 m.

- Frente mínimo: 6 m.

- Se prohiben los retranqueos o soportales.

- Ocupación: 80% de la parcela, permitiéndose el 100% en las parcelas de esquina y en la vivienda de esquina en los casos de varias viviendas adosadas o en hilera sobre una parcela, si las condiciones higiénicas lo permiten.

- Patio mínimo: La planta tendrá una forma tal que permita inscribir un círculo de diámetro igual o superior a un tercio de la altura máxima de los paramentos que delimitan el patio, con un mínimo de 3 m.

- Altura de la edificación: B +.

Aplicando las ordenanzas de zona de extensión, en nuestra parcela, que tiene 2.258,27 m, si ocupamos el 80% y hacemos baja más uno, obtendríamos una superficie construida de

3.613,23 m. Sin embargo, el hecho de incorporar un viario peatonal de acceso a viviendas y un viario rodado de acceso a un garaje común, reduce esta edificabilidad en un porcentaje muy alto. Haciendo viviendas de 80 m de parcela, obtendríamos un número aproximado de 20 viviendas, de las que

construiríamos aproximadamente 90 m sumando las dos plantas permitidas, ello nos daría un total de 1.800 m construidos, es decir, un 49,81% menos sobre el aprovechamiento teórico de la parcela. Claro está que nunca se hubiese podido aprovechar esa edificabilidad, porque con 52 m de lindero frontal, sólo se podrían edificar ocho viviendas de 6 m de fachada mínima. Con esto intentamos decir que no se pretende una ordenación lucrativa en exceso, sino una ordenación lo más lógica y habitable posible buscando el aprovechamiento de los valores del lugar, en una parcela de características morfológicas singulares y complicadas.

Al incorporar el viario el suelo pasa de considerarse urbano consolidado a urbano no consolidado, ya que según la LOUA tendrán esta consideración los terrenos que concurran en alguna de estas circunstancias: "Poseer una urbanización incompleta, por no comprender la realmente existente todos los servicios, infraestructuras, y dotaciones públicas precisos o porque unos u otras no tengan la proporción o las

características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellas exista o se haya de construir".

De este modo, el propietario adquiere una serie de deberes entre los que se encuentra la cesión de los estándares

urbanísticos exigibles.

Para ello, nos remitimos a la LOUA, en su artículo 17, donde expone las reglas sustantivas y los estándares de ordenación que deberá cumplir el planeamiento pertinente en sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable.

En la regla 1.ª del apartado 1 de este artículo se fija la edificabilidad máxima en uso característico residencial a un metro cuadrado de techo por metro cuadrado de suelo, con lo cual tendríamos en nuestra parcela una superficie de techo edificable igual a la superficie total de la parcela: 2.258,27 m.

Por otro lado, se fija en la regla 2.ª del mismo artículo las reservas para dotaciones, tales como parques y jardines, centros docentes, sanitarios o asistenciales, equipamiento deportivo, comercial, cultural o social, y aparcamientos, que tienen que cumplir, para suelo con uso característico

residencial, entre 30 y 55 m de suelo por cada 100 metros cuadrados de techo edificable, con lo cual, tendremos que ceder 678 m de los 2.258,27 que tiene la parcela.

Si bien, consideramos que un cumplimiento estricto de los estándares urbanísticos en esta parcela imposibilitaría la ordenación propuesta valorada por el SAM como "bastante apropiada", y pensamos que haría inviable cualquier tipo de promoción privada en la misma.

Consideramos que nuestra propuesta se ajusta a lo expuesto en el apartado 2 de este artículo, que expone que el cumplimiento de lo dispuesto en el apartado 1 podrá eximirse parcialmente en la ordenación de concretos sectores de suelo urbano no consolidado, cuando las dimensiones de éstos o su grado de ocupación por la edificación hagan inviable dicho cumplimiento o éste resulte incompatible con una ordenación coherente.

Pensamos que la parcela que ordenamos ocupa un ámbito

territorial de dimensiones demasiado pequeñas como para albergar todos los tipos de estándares y de esa manera

resultar coherente. Debido a ello englobamos todas las

cesiones en espacios libres, ya que en caso contrario

tendríamos que abandonar una propuesta coherente.

Cuadro comparativo:

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Por último, conforme a lo establecido en el art. 55.B) de la LOUA, los propietarios tienen derecho al 90% del

aprovechamiento medio, debiendo ceder el 10% restante al Ayuntamiento.

Cádiz, 16 de noviembre de 2004.- El Delegado, Pablo Lorenzo Rubio.

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