Boletín Oficial de la Junta de Andalucía - Histórico del BOJA Boletín número 236 de 7/12/2006

Para general conocimiento se hace pública la Resolución que la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Almería, en su sesión ordinaria de fecha 19 de octubre de 2006 adoptó en relación al expediente PTO 20/06 sobre Modificación del PGOU, Sector S-LL-3 (Los Llanos), del municipio de Vícar (Almería), siendo promotor el Ayuntamiento, a instancia de La Tapuela, S.A., Conforme establece el art. 41.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, se comunica que con fecha 13.11.2006, y con el número de registro 1554 se ha procedido al depósito del instrumento de planeamiento de referencia en el Registro Autonómico de Instrumentos de Planeamiento, de Convenios Urbanísticos y de los bienes y Espacios Catalogados dependiente de la Consejería de Obras Públicas y Transportes.

En virtud de lo establecido por el artículo 41.1 de la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía, se hace público el contenido de:

- La Resolución de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Almería de fecha 19 de octubre de 2006, por la que se aprueba definitivamente la modificación puntual del PGOU, Sector S-LL-3 (Los Llanos), del municipio de Vícar (Almería), siendo promotor el Ayuntamiento, a instancia de La Tapuela, S.A. (Anexo I).

- Las Normas Urbanísticas del referido instrumento de planeamiento. (Anexo II).

ANEXO I

RESOLUCION

Reunida la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Almería, en sesión celebrada el día 19 de octubre de 2006, ha examinado el expediente núm. PTO 20/06 sobre Modificación del PGOU, Sector S-LL-3 (Los Llanos), del municipio de Vícar (Almería), siendo promotor el Ayuntamiento, a instancia de La Tapuela, S.A., resultando del mismo los siguientes

HECHOS

OBJETO Y DESCRIPCION

El objeto de la modificación es reclasificar 32.840 m2 de suelo no urbanizable como suelo urbanizable sectorizado, delimitándose el sector S-LL-3 en el núcleo de Los Llanos.

Las determinaciones existentes en el planeamiento vigente y las propuestas son:

Superficie 32.840

Sistema actuación Compensación

Desarrollo PP

Uso característico Residencial

Edificabilidad 0,70 m2t/ms (65% VPO)

Aprovechamiento objetivo 22.988

Aprovechamiento subjetivo 20.689

Densidad 75 viv/Ha (246 viv)

Altura edificación PB + 3

Dotaciones Espacios libres 4.428

Equipamiento 2.952

SGE Libres 3.690

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I. COMPETENCIA Y PROCEDIMIENTO

I. El artículo 31.2.B.a) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía cohonestado con el artículo 10 del mismo cuerpo legal, establece que corresponde a la Consejería de Obras Públicas y Transportes: "La aprobación definitiva de los Planes Generales de Ordenación Urbanística, los Planes de Ordenación Intermunicipal y los Planes de Sectorización, así como sus innovaciones cuando afecten a la ordenación estructural"; previsión legal desarrollada por el art. 13.2.a) del Decreto 193/2003, de 1 de julio, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de ordenación del Territorio y Urbanismo, a cuyo tenor: "Corresponde a la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo: aprobar los Planes Generales de Ordenación Urbanística y sus revisiones, así como las modificaciones cuando afecten a ordenación estructural y las adaptaciones que conlleven modificaciones del referido alcance".

II. La Ley 7/2002, de 17 de diciembre, regula en sus artículos 31, 32 y 33 las competencias y procedimiento para la formulación y aprobación de los instrumentos de planeamiento.

II. VALORACION

Se justifica la modificación en el uso predominante residencial vivienda protegida del cual el municipio tiene gran demanda. El suelo que se clasifica es contiguo con el núcleo existente de Los Llanos, junto a una zona de equipamiento escolar.

Se cumplen las cesiones para dotaciones, tanto locales como sistema general de espacio libre.

Se aporta informe favorable de la Agencia Andaluza del Agua.

Se aporta informe de viabilidad de infraestructuras urbanas suficientes para la clasificación del sector.

Se ha justificado que el precio de venta de vivienda protegida y vivienda libre coincide en el núcleo objeto de reclasificación, por lo que no se han considerado coeficientes diferenciados para las distintas tipologías.

En su virtud, la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo acuerda: la Aprobación Definitiva de la Modificación del PGOU, Sector S-LL-3 (Los Llanos), del municipio de Vícar.

En virtud de lo preceptuado en el artículo 41.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, la publicación en BOJA de los acuerdos de aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento que correspondan a la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, requiere el previo depósito en el registro del Ayuntamiento, así como en el de la Consejería de Obras Públicas y Transportes.

Contra la presente Resolución, que pone fin a la vía administrativa, podrá interponerse recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente a aquel en que tenga lugar la notificación o publicación de la presente resolución, tal y como prevé el artículo 22.4 del Decreto 193/2003, de 1 de julio, en relación con el artículo 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa. Almería, 19 de octubre de 2006. VºBº El Vicepresidente, Luis Caparrós Mirón, el Secretario de la Comisión, Mariano Díaz Quero.

ANEXO II

MODIFICACION PUNTUAL DEL PGOU DE VICAR SECTOR S-LL-3 DE LOS LLANOS DE VICAR, DEL MUNICIPIO DE VICAR (ALMERIA)

INDICE

1. MEMORIA JUSTIFICATIVA

1.1. CONTRATACION Y FECHA

1.2. AUTOR DEL PROYECTO

1.3. MARCO NORMATIVO

1.4. OBJETO DE LA MODIFICACION PUNTUAL

1.5. JUSTIFICACION LEGAL

0.5 CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD

0.5 SUFICIENCIA DE LAS INFRAESTRUCTURAS

2. DESCRIPCION DE LA SOLUCION

2.1. AMBITO DE LA ACTUACION

2.2. CARACTERISTICAS DEL NUEVO SECTOR

1.2. FICHA CARACTERISTICAS DEL NUEVO SECTOR

3. PROCEDIMIENTO

ANEXOS

FICHA JUSTIFICATIVA DEL CUMPLIMIENTO DEL D. 72/1992, DE ELIMINACION DE BARRERAS ARQUITECTONICASCOMO DOCUMENTOS ANEXOS EN LA TRAMITACION: CERTIFICADOS DE SUFICIENCIA DE LAS COMPAÑIAS SUMINISTRADORAS Y FOTOCOPIAS DE LAS ESCRITURAS DE COMPRAVENTA DE LOS TERRENOS, DE CONSTRUCION DE LA SOCIEDAD Y DE ELEVACION A PUBLICO DE ACUERDOS SOCIALES (Poderes de representación)

PLANO

00 SITUACION

00 TOPOGRAFICO

00 PLANO NUM. 4 DEL PGOU: ORDENACION DE LOS LLANOS DE VICAR ESTADO INICIAL

04 PLANO NUM. 4 DEL PGOU: ORDENACION DE LOS LLANOS DE VICAR ESTADO MODIFICADO

1. MEMORIA JUSTIFICATIVA

1. Introducción y justificación.

1.1. Contratación y fecha.

La presente Modificación Puntual del PGOU del municipio de Vícar (Almería) se encarga por La Tapuela, S.A., con CIF: A-04.042.644, domiciliada en calle Córdoba, número 7 de la Puebla de Vícar, Vícar, Almería, y cuyo representante es don Arturo Egea Hueso, con DNI 26.175.753-M, dicha sociedad posee el 100% de los terrenos incluidos en el ámbito de esta modificación.

1.2. Autor del proyecto.

El presente documento es redactado por el Arquitecto Fernando Castro Lucas, colegiado núm. 340 por el COA de Almería, con DNI 28.754.523-S.

1.3. Marco normativo.

El planeamiento vigente corresponde con el PGOU de Vícar, aprobado definitivamente por la Comisión Provincial de urbanismo el 25 de marzo de 2004.

Además de las condiciones establecidas por el PGOU, se estará a lo dispuesto en:

La Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Reglamentos de Planeamiento (R.D. 3159/1978).

Reglamento de Gestión Urbanística (R.D. 3288/1978).

Reglamento de Disciplina Urbanística (R.O. 2187/1978).

Decreto 72/1992. Normas técnicas para la Accesibilidad y Eliminación de Barreras Arquitectónicas, Urbanísticas y en el Transporte en Andalucía.

1.4. Objeto de la Modificación Puntual.

El presente documento pretende modificar el PGOU de Vícar, en su núcleo denominado Los Llanos de Vícar, situado al Sur del Término Municipal. La modificación propuesta consiste en cambiar la clasificación de unos terrenos situados al Este del límite de suelo urbano, lindando con el actual Colegio, para su clasificación como urbanizable y posterior desarrollo, con el fin de destinar al menos el 65% de la edificabilidad a la construcción de viviendas protegidas. Estos terrenos tienen una superficie de 32.840 m2. Lindan al oeste, con suelo urbano (colegio). El resto de los linderos son terrenos invernados. Los terrenos, están actualmente clasificados como no urbanizables, excepto una porción de terreno, denominada UE-LL-1, de superficie 1.750 m2, cuya ficha reguladora la establece como urbana sin deberes de cesión alguna para dotaciones ni de aprovechamiento lucrativo al Ayuntamiento. Se establece como objetivo de esta unidad de ejecución la construcción de una única vivienda.

Es intención de La Tapuela, S.A., que estos terrenos sean reclasificados de suelo No Urbanizable y Urbano a un sector de Suelo Urbanizable Sectorizado, denominado S-LL-3 con intención de urbanizarlos conjuntamente, para ejecutar viviendas protegidas, en una proporción del 65% de la edificabilidad.

1.5. Justificación legal.

La presente Modificación viene avalada por el artícu-lo 154.4 del Reglamento de Planeamiento. Aunque existe un cambio de clasificación de suelo, no se adoptan nuevos criterios con respecto a la estructura orgánica del territorio, ni existen circunstancias sobrevenidas de carácter demográfico o económico que incidan sustancialmente en la ordenación.

1.6. Conveniencia y oportunidad.

Se trata de un suelo situado al este del núcleo de Los Llanos de Vícar, lindando al oeste con suelo urbano, correspondiente al Colegio Público ahora existente; por el norte, sur y este, con terreno invernado.

El terreno no tiene aprovechamiento alguno de interés agrícola, nunca se ha encontrado invernado, y carece de valor natural alguno. Es un terreno apto para urbanizar, al ser prácticamente horizontal.

En la actualidad existen dos sectores de suelo urbanizable sectorizado, ambos en vías de desarrollo, en la actualidad, por lo que se presenta una demanda de suelo de estas características para el uso residencial de que se trata.

Igualmente, esta zona posee una demanda de vivienda protegida, la cual es interés del promotor satisfacer a corto y medio plazo. Para ello se dedicará el 65% de la edificabilidad del sector.

Por otra parte, una vez reclasificado esta porción de suelo, nos encontramos con una situación de Propietario Unico, y cuya solvencia esta perfectamente asegurada en actuaciones de este tipo. El desarrollo de este Sector mediante Convenio Urbanístico (en su caso), Plan Parcial, Proyecto de Urbanización y de Reparcelación, seguirá un transcurso que se prevé sea rápido y eficaz en el tiempo.

Esta actuación permitirá también aumentar el suelo destinado a equipamiento en el núcleo y, al estar anexo al actual colegio, permitirá su futura ampliación. Así la ordenación que tenga este Sector situará la zona de equipamientos junto al Colegio ahora existente.

1.7. Suficiencia de las infraestructuras.

Se adjunta a este documento para su tramitación los certificados de suficiencia de las infraestructuras expedidos por las correspondientes empresas suministradoras. De cualquier forma, al estar el sector junto al suelo urbano, los puntos de conexión a las redes se realizarán en los viales existentes que llegan al sector.

DESCRIPCION DE LA SOLUCION

2.1. Ambito de la actuación.

Se trata de un terreno propiedad de la sociedad La Tapuela, S.A., cuyas características son:

Superficie: 32.840 m2

Linderos: N: Suelo no urbanizable (invernado)

S: Suelo no urbanizable (invernado)

E: Suelo no urbanizable (invernado)

O: Suelo urbano (Colegio Público)

2.2. Carasterísticas del nuevo sector

Denominación: S-LL-3, en Los Llanos de Vícar

Sistema de actuación: Compensación

Uso característico: Residencial

Tipología: Cerrada

Usos compatibles: Según PGOU

Edificabilidad bruta: 0,70 m2t/m2s. Se destinará el 65% a Viviendas Protegidas

Area de reparto: Coincidente con el sector

Núm. máx. de viviendas: 246

Altura de edificación: B + 3

Cesiones para dotaciones: Espacios libres: 4.428 m2

Equipamientos: 2.952 m2

Cesiones para SS.GG.

de Espacios Libres: 3.690 m2, a razón de 5 m2/habitante.

1.2. Ficha característica del nuevo sector.

Los Llanos S-LL-3.

Sistema de actuación: Compensación

Figura de planeamiento: Plan Parcial

Ordenación:

Superficie bruta (m2): 32.840

Edificabilidad bruta: 0,70

Sup. Edific. (m2T): 22.988

Aprovechamiento medio: 0,70

Clase: Urbanizable Sectorizado

Uso: Residencial

Tipología: Cerrada

Dotaciones:

Espacios libres 4.428 m2

Equipamientos: 2.952 m2

Observaciones.

Esta ficha anula a la ficha reguladora de la UE-LL-1 del PGOU de Vícar, al quedar integrados los terrenos de dicha unidad en el presente sector.

Se destinarán, al menos, el 65% de la edificabilidad a la construcción de viviendas protegidas.

Número máximo de viviendas: 246.

Coeficientes correctores entre usos y tipologías: 1.

Otras cesiones: 10% Aprovechamiento Patrimonio Municipal. 3.690 m2 para SS.GG. de Espacios Libres.

1.3. Usos, tipologías y coeficientes correctores.

Se trata de un sector que coincide total y únicamente con un Area de Reparto. Por lo que el uso y tipología de la misma son los mismos que los del Sector, es decir Residencial Cerrada.

Analizada la zona de que se trata, se observa que el uso que existe en el Núcleo de Los Llanos de Vícar es el puramente Residencial, en su tipología Cerrada, en este caso Viviendas sobre almacén. Unicamente existen algún elemento comercial, que se materializa en los propios almacenes de las viviendas (pequeñas tiendas, bares, etc.). Es decir, no existe un uso comercial (ni de otro tipo), como uso individual y notorio, fuera del uso residencial.

Por tanto, dado que este pequeño comercio se produce por transformaciones posteriores de los almacenes de las viviendas en pequeños locales comerciales; y que no existe por la zona un uso puramente comercial; se considera que el coeficiente para este uso seria 1, puesto que procede del propio uso residencial.

Por otra parte, se ha realizado un análisis de los precios de venta de las viviendas, en la tipología que allí existe de vivienda sobre almacén, con el objeto de poder comparar el rendimiento de una promoción de viviendas libres y otra de vivienda protegida con el fin de determinar cual sería el coeficiente corrector entre estas. Analizado el mercado, se obtiene que el producto mayoritario (casi unánime) es la vivienda sobre almacén, que consiste en un almacén en la planta baja que ocupa todo o gran parte del solar, unos 120 m2, este almacén se suele utilizar para guardar todo aquello relacionado con los invernaderos (principal actividad económica de la zona). Sobre el mismo, en planta primera una vivienda, normalmente de unos 100 m2. El precio aproximado de una vivienda de este tipo es de 260.000

Analizaremos, por metro cuadrado los costes de construcción y los precios de venta de esta tipología de vivienda sobre almacén y de vivienda plurifamiliar protegida. El uso de vivienda plurifamiliar libre no existe en el Núcleo de Los Llanos de Vícar.

Con todo esto compararemos los rendimientos de ambas opciones y se obtiene que los rendimientos son similares. Hay que tener en cuenta la situación geográfica del núcleo de Los Llanos de Vícar a la hora de obtener los precios de venta de la vivienda libre. Igualmente se han obtenido los precios de venta de la vivienda protegida en base a un precio unitario que para el término municipal de Vícar es 1.042

, para régimen general, sin embargo, este precio podría incrementarse en un 15% en el caso de que el régimen fuera el denominado de "Iniciativa Municipal y Autonómica". Igualmente no se ha tenido en cuenta la futura subida anual del precio básico nacional, con el que se calculan los módulos de venta de vivienda protegida. En resumen, podemos llegar a la conclusión de que el coeficiente corrector entre vivienda protegida y libre es 1.

Se adjunta una tabla resumen:

* Los gastos por metro cuadrado en una promoción de vivienda protegida son menores, debido a que:

- Ciertos gastos están bonificados al realizarse vivienda protegida, tales como registros, notarías, ciertos impuestos, etc.

- Las promociones de viviendas protegidas son grandes promociones, por lo que los honorarios técnicos bajan considerablemente.

Almería, 20 de noviembre de 2006.- El Delegado, Luis Caparrós Mirón.

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