Boletín Oficial de la Junta de Andalucía - Histórico del BOJA Boletín número 104 de 02/06/2015

La base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones se encuentra constituida por el valor real de los bienes y derechos transmitidos, de acuerdo con lo dispuesto, respectivamente, por los artículos 10 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto-legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y 9 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Para la comprobación del valor real de los bienes y derechos transmitidos, el artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, pone a disposición de la Administración, entre otros, el medio de comprobación consistente en la utilización de precios medios en el mercado.

Por otra parte, la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas tributarias, atribuye a las Comunidades Autónomas competencias normativas en materia de gestión y liquidación de ambos impuestos, con el alcance y condiciones de cesión previstos en la Ley 18/2010, de 16 de julio, del régimen de cesión de tributos del Estado a la Comunidad Autónoma de Andalucía y de fijación del alcance y condiciones de dicha cesión.

Igualmente, el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, señala en su Exposición de Motivos, por lo que se refiere al procedimiento de comprobación de valores, que se ha procedido a «(...) unificar la regulación contenida, fundamentalmente en la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y (...) a establecer una regulación mínima común para todos los territorios de aplicación de determinados tributos cedidos en los que dada la competencia normativa de las Comunidades Autónomas se habían producido regulaciones singulares».

En este sentido, el artículo 158.2 del citado Reglamento, establece que «cuando en la comprobación de valores se utilice el medio de valoración consistente en precios medios de mercado, la Administración tributaria competente podrá aprobar y publicar la metodología o el sistema de cálculo utilizado para determinar dichos precios medios en función del tipo de bienes, así como los valores resultantes».

Sobre la base de cuanto antecede, el artículo 37.3 del Texto Refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos, aprobado por Decreto Legislativo 1/2009, de 1 de septiembre, establece que la Consejería de Economía y Hacienda podrá desarrollar reglamentariamente los procedimientos para la obtención de los precios medios de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza rústica y urbana a que se refiere el artículo 57.1.c) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, mediante el establecimiento de una metodología a seguir para la determinación del valor unitario por unidad de superficie. Asimismo, determinará los datos y parámetros objetivos que se tendrán en cuenta para la obtención del valor.

De acuerdo con lo anterior, y con la pretensión de dotar a la ciudadanía de una mayor seguridad jurídica en los procedimientos de comprobación de valores, la presente Orden aprueba los precios medios en el mercado y hace públicos los valores resultantes a efectos de la gestión, recaudación e inspección de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, establece las reglas para su aplicación y publica la metodología seguida para su obtención.

Esta Orden aporta transparencia al proceso de valoración de fincas rústicas, al tiempo que facilita a las personas contribuyentes el derecho a conocer la valoración que la Administración atribuye a los bienes que se adquieren o transmiten. De este modo, el método establecido contribuye a reducir la conflictividad en la aplicación de los tributos y a incrementar la seguridad jurídica, ya que permite a las personas contribuyentes conocer, a través de un procedimiento ágil y sencillo, el valor a efectos de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones de los bienes que adquiere o transmite.

La estructura de la presente Orden viene constituida por cuatro artículos, cuatro disposiciones adicionales, una disposición derogatoria, una disposición final y dos Anexos. En el articulado de la Orden se acota el objeto de la misma, la aprobación de los precios medios en el mercado, las reglas para la aplicación de los precios medios, identificando los supuestos en que los mismos pueden ser objeto de aplicación y los casos que se encuentran expresamente excluidos de la Orden.

Para la estimación del valor real de los bienes inmuebles de naturaleza rústica, la disposición adicional primera contempla la posibilidad de aplicar la metodología técnica utilizada en el cálculo de los coeficientes multiplicadores y los coeficientes resultantes de dicha metodología aprobados y publicados por la Comunidad Autónoma en cuyo territorio radiquen los bienes, según lo previsto en el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre.

Asimismo, para comprobar el valor de los bienes inmuebles de naturaleza rústica radicados en otra Comunidad Autónoma, la disposición adicional primera contempla la posibilidad de aplicar el artículo 57.1.c) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, en el que se establece como medio de comprobación de valores los precios medios de mercado, aplicando para ello la metodología o el sistema de cálculo aprobado y publicado por esa Comunidad Autónoma, así como los valores resultantes.

Por último, el Anexo I hace pública la metodología y sistema de cálculo, y el Anexo II incluye los precios medios de los bienes rústicos que se aprueban mediante la presente Orden.

En su virtud, de acuerdo con el Consejo Consultivo y en uso de las facultades que me confieren los artículos 26.2.a) de la Ley 9/2007, de 22 de octubre, de la Administración de la Junta de Andalucía, 44.2 de la Ley 6/2006, de 24 de octubre, del Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía y por el artículo 37.2 y 3 del Texto Refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos, aprobado por Decreto Legislativo 1/2009, de 1 de septiembre,

DISPONGO

Artículo 1. Objeto.

1. La presente Orden tiene por objeto aprobar los precios medios en el mercado para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles de naturaleza rústica radicados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía, a efectos de la gestión, recaudación e inspección de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones que se devenguen desde su entrada en vigor hasta la siguiente actualización de valores y establecer las reglas para la aplicación de los citados precios medios.

2. Asimismo, se publica la metodología empleada para la obtención de los precios medios, que figura en el Anexo I de la presente Orden.

Artículo 2. Precios medios en el mercado de los bienes inmuebles de naturaleza rústica.

Se aprueban los precios medios en el mercado para estimar el valor real de los bienes inmuebles de naturaleza rústica radicados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía, a efectos de la gestión, recaudación e inspección de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones que se devenguen desde la entrada en vigor de esta Orden hasta la siguiente actualización de valores. Dichos precios medios figuran en el Anexo II de la presente Orden para todo el territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Artículo 3. Reglas para la aplicación de los precios medios.

1. La estimación del valor real de los bienes inmuebles rústicos se obtendrá multiplicando el precio en euros por hectárea, que figura en la última columna del Anexo II de esta Orden, por la superficie del inmueble rústico de que se trate. Para ello se aplicarán las siguientes reglas:

a) La superficie, clase de cultivo e intensidad productiva a declarar serán en todo caso las reales de la finca a la fecha del hecho imponible. Estos parámetros podrán ser verificados por la Administración por cualquier medio topográfico, digital o de cualquier otra índole disponible en el momento de su comprobación.

b) Cada finca rústica se dividirá en tantas subparcelas como clases de cultivo e intensidad productiva tenga definidas en la cartografía catastral. A la superficie de cada subparcela se le aplicará el precio medio que corresponda a la clase de cultivo y a la intensidad productiva definidas catastralmente.

c) En caso de divergencia entre la clase de cultivo e intensidad productiva reales y las catastrales podrán aplicarse los precios medios previstos en la presente Orden a la situación real, siempre que se solicite la correspondiente modificación catastral, de acuerdo con el Capítulo II del Título II del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

d) Se considerará como clase de cultivo o aprovechamiento, el atribuido a cada subparcela de terreno en la calificación catastral. Asimismo, se considerará intensidad productiva la asignada a cada calificación catastral de acuerdo con su calidad y aptitud para la producción agraria, conforme a la terminología definida en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado mediante Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y en sus normas de desarrollo.

e) La suma de los valores de cada subparcela será el valor real del suelo rústico a considerar.

2. No podrán aplicarse los precios medios de la presente Orden para la estimación del valor real de los bienes inmuebles rústicos en los siguientes casos:

a) Cuando para una subparcela de una finca de un determinado municipio la clase de cultivo o intensidad productiva no estén incluidos en el Anexo II de esta Orden.

b) Cuando las características de alguna de las subparcelas de las fincas se correspondan con cualquiera de los siguientes grupos de calificación catastrales:

Aprovechamientos extractivos (AG Agua-venta para riego, CA Cantera, SM Salinas marítimas, ST Salinas continentales, PZ Pozos, Balsas, Charcas, Sondeos).

Urbanismo (EA Edificaciones agrarias, EX Exento, FF Vía férrea, OT Otros, PF Piscifactorías, U- Zona urbana y diseminado urbano, VT Vía de comunicación de dominio público) a excepción del I- Improductivo cuyo valor figura determinado en el Anexo II.

Hidrografía (HC Hidrografía construida (embalse, canal…), HG Hidrografía natural (río, laguna, arroyo).

c) Fincas en las que la proximidad de cualquier linde al núcleo de población diste menos de 1 Km. en los municipios pertenecientes al Ámbito Territorial Primero establecidos en la normativa sobre precios básicos y precios máximos de venta y renta de vivienda y suelo de Andalucía. Se entenderá como núcleo urbano aquel suelo definido como urbano o urbanizable de cualquier categoría de los definidos en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

d) Fincas en las que existan circunstancias particulares cuya repercusión sobre el valor determinen que éste sea superior al de uso agrario ya sea por su uso, potencialidades, ubicación o entorno.

e) Fincas con una superficie inferior a la unidad mínima de cultivo cuando no estén formadas por parcelas catastrales completas.

3. Cuando en la finca rústica se hallen edificaciones u otras construcciones, la valoración de éstas se efectuará conforme a los medios de comprobación de las fincas urbanas, y se sumará al valor calculado del suelo para obtener el valor total del bien inmueble rústico.

4. En las transmisiones de bienes o derechos sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados prevalecerá el precio o contraprestación pactada cuando resulte superior al valor declarado o al estimado de acuerdo con lo establecido por esta Orden.

A tal efecto, la Administración podrá comprobar la veracidad y exactitud del precio o contraprestación pactada.

5. Tratándose de bienes inmuebles de naturaleza rústica a los que no sea de aplicación lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, la Administración podrá estimar su valor aplicando los precios medios aprobados en esta Orden, una vez comprobada la coincidencia de las características físicas, económicas y legales de las bases de datos catastrales con las reales del mismo.

Artículo 4. Cálculo, obtención y consignación de valores.

1. Las personas interesadas en conocer el valor que la Administración tributaria asigna a los bienes inmuebles de naturaleza rústica objeto de adquisición o transmisión, podrán calcular dicho valor en la forma establecida en el artículo anterior. Para la obtención con carácter informativo de los valores regulados en esta Orden, la Administración pondrá a disposición de las personas interesadas las aplicaciones necesarias a través de Internet en la página Web de la Agencia Tributaria de Andalucía.

2. Los valores así obtenidos podrán consignarse en las declaraciones y autoliquidaciones tributarias de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones.

Disposición adicional primera. Valoración de inmuebles situados en el territorio de otra Comunidad Autónoma.

1. De conformidad con lo previsto en el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, para la estimación del valor real de los bienes inmuebles de naturaleza rústica regulados en el artículo 3 de esta Orden, radicados en el territorio de otra Comunidad Autónoma, podrá aplicarse la metodología técnica utilizada para el cálculo de los coeficientes multiplicadores y los coeficientes resultantes de dicha metodología aprobados y publicados por la Comunidad Autónoma en cuyo territorio radiquen los bienes.

2. De conformidad con lo previsto en el artículo 57.1.c) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, para determinar el valor real de inmuebles situados en el territorio de otra Comunidad Autónoma, podrá utilizarse el medio de valoración consistente en precios medios de mercado, aplicando la metodología o el sistema de cálculo aprobados y publicados por dicha Comunidad Autónoma, utilizado para determinar dichos precios medios en función del tipo de bienes, así como los valores resultantes.

Disposición adicional segunda. Habilitación para su ejecución.

Se autoriza a la persona titular de la Dirección General de Financiación, Tributos y Juego de la Consejería de Hacienda y Administración Pública, en el ámbito de su competencia, para realizar cuantas actuaciones sean necesarias en ejecución de lo dispuesto en la presente Orden.

Disposición adicional tercera. Precios medios aplicables a los municipios de Montecorto, Dehesas Viejas, Serrato, Játar y Domingo Pérez de Granada.

1. Al municipio de Montecorto, creado mediante Decreto 135/2014, de 30 de septiembre, se le aplicarán los precios medios asignados al término municipal de Ronda.

2. Al municipio de Dehesas Viejas, creado mediante Decreto 140/2014, de 7 de octubre, se le aplicarán los precios medios asignados al término municipal de Iznalloz.

3. Al municipio de Serrato, creado mediante Decreto 167/2014, de 2 de diciembre, se le aplicarán los precios medios asignados al término municipal de Ronda.

4. Al municipio de Játar, creado mediante Decreto 62/2015, de 3 de febrero, se le aplicarán los precios medios asignados al término municipal de Arenas del Rey.

5. Al municipio de Domingo Pérez de Granada, creado mediante Decreto 105/2015, de 17 de marzo, se le aplicarán los precios medios asignados al término municipal de Iznalloz.

Disposición adicional cuarta. Nuevos municipios.

Si durante la vigencia de la presente Orden se creara un nuevo municipio en Andalucía por segregación del término municipal de otro, al nuevo municipio se le aplicarán los precios medios asignados al municipio del que se segregó.

Disposición derogatoria única. Derogación normativa.

Queda derogada la Orden de la Consejería de Hacienda y Administración Pública, de 27 de octubre de 2011, por la que se aprueban los precios medios en el mercado para estimar el valor real de determinados bienes rústicos, radicados en la Comunidad Autónoma de Andalucía, a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, se establecen las reglas para la aplicación de los mismos y se publica la metodología para su obtención.

Disposición final única. Entrada en vigor.

La presente Orden entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía.

Sevilla, 25 de mayo de 2015

	MARÍA JESÚS MONTERO CUADRADO
	Consejera de Hacienda y Administración Pública, en funciones

ANEXO I

Metodología empleada para la obtención de los precios medios en el mercado establecidos en el Anexo II

Para la obtención de los precios medios en el mercado del suelo de naturaleza rústica, aplicables durante el periodo de vigencia de la misma, se ha seguido la metodología que se indica a continuación, con la incorporación del análisis de los datos disponibles de mercado procedentes de diversas fuentes de información.

El precio medio en el mercado para estimar el valor real del suelo de naturaleza rústica (PMMSR) para cada clase de cultivo, se obtiene como el promedio del cociente entre el producto de los valores declarados de los inmuebles testigos para cada clase de cultivo por el coeficiente de variación del mercado rústico (CVMR), desde el año de la fecha de devengo del inmueble testigo hasta el 31 de diciembre 2013, y la superficie en hectáreas de dichos inmuebles testigos.

PMMSR = 1 x ∑VDiCVMRi

nShi

Siendo:

PMMSR: Precio medio en el mercado del suelo de naturaleza rústica.

n: Número de inmuebles testigos de cada clase de cultivo.

VDi: Valor declarado de los inmuebles testigos de cada clase de cultivo.

CVMRi: Coeficiente de variación del mercado rústico.

Shi: Superficie en hectáreas de los inmuebles testigos de cada clase de cultivo.

Para la obtención del coeficiente de variación del mercado rústico (CVMR) se utilizan las Encuestas de Precios de la Tierra elaboradas por el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, con datos cuya serie histórica abarca desde el año 1997.

El coeficiente de variación del mercado rústico se obtiene dividiendo el precio de la hectárea de la clase de cultivo a fecha 31 de diciembre de 2013 por el del año de la fecha de devengo del inmueble testigo.

Los coeficientes se calculan utilizando las tablas elaboradas por los Departamentos de la Administración del Estado competentes en materia de Agricultura para las siguientes clases de cultivos:

Tierras de labor de secano.

Tierras de labor de regadío.

Frutales de hueso en regadío.

Frutos secos de secano.

Olivar de transformación de secano.

Viñedo de transformación de secano.

Pastizales.

De ellas se deducirán los siguientes coeficientes de variación del mercado rústico:

CVMR tierras de labor de secano.

CVMR tierras de labor de regadío.

CVMR frutales de hueso en regadío.

CVMR frutos secos de secano.

CVMR viñedo de transformación de secano.

CVMR olivar de transformación de secano.

CVMR pastizales.

La catalogación establecida para las fincas rústicas es la que dictamina el Catastro Inmobiliario, que establece para todos los municipios de la Comunidad Autónoma de Andalucía una división de toda la superficie rústica en polígonos, parcelas y, en aquellos casos que sean necesarios, subparcelas, con indicación para cada una de ellas de su calificación y clasificación catastral.

La calificación catastral indica una característica puramente agronómica, como es la clase de cultivo y el aprovechamiento de que es objeto la parcela o subparcela.

La clasificación catastral tiene en cuenta características agronómico-económicas y asigna una intensidad productiva dentro de la calificación catastral. Sirve de elemento de comparación para el establecimiento de valores relativos entre unas parcelas u otras de la misma clase de cultivo. Existe una clasificación provincial para cada cultivo y en cada municipio hay un determinado número de clases de entre las establecidas a nivel provincial.

Los testigos utilizados en el estudio que sirve de base a esta Orden son los valores declarados por los contribuyentes en las declaraciones y autoliquidaciones tributarias de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones de fincas rústicas radicadas en el territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía, así como los valores recogidos en los estudios de campo realizados por los técnicos de rústica de las Oficinas Coordinadoras de Oficinas Liquidadoras de Distrito Hipotecario de Andalucía y de las Gerencias Provinciales de la Agencia Tributaria de Andalucía, en las tasaciones hipotecarias realizadas por sociedades homologadas por el Banco de España y, finalmente, en estudios de carácter oficial, como son la Encuesta de Precios de la Tierra en Andalucía y el Informe Anual sobre el Mercado Inmobiliario Rústico, referido a la Comunidad Autónoma de Andalucía y elaborado por la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria de Andalucía.

La metodología utilizada ha consistido en estimar el valor medio de cada clase de cultivo mediante su correlación con otra variable, lo más objetiva posible, que relacione las distintas intensidades productivas dentro de dichas clases. Esta variable es el tipo evaluatorio, definido por el Catastro Inmobiliario como el rendimiento teórico por hectárea para cada clase de cultivo e intensidad productiva.

Para determinar el valor medio es necesario el análisis estadístico de la regresión lineal. Se ha establecido un índice de confianza superior al 95 por ciento. Se eliminan así todos los valores considerados excesivamente bajos y altos que podrían deberse a circunstancias especiales de la finca o ajenas al mercado de las fincas rústicas.

El estudio se ha realizado utilizando los intervalos posibles de estos índices de confianza y se ha adoptado aquél que mantiene un coeficiente de correlación mayor. Este coeficiente de correlación es un indicador de hasta qué punto la ecuación resultante del análisis de regresión explica la relación entre las variables. Compara los valores estimados y reales, y su valor oscila entre -1 y 1. Cuanto más se aproxime el coeficiente a la unidad, mayor será la correlación entre ambas.

Los valores unitarios o precios medios estimados, se recogen en el Anexo II, individualizados por municipio, clase de cultivo e intensidad productiva.

El terreno considerado por Catastro como improductivo (superficie ocupada por construcciones agrarias, viales, charcas, etc.) tiene un valor muy variable y, dado que por lo general es muy poca su repercusión en el valor total de la finca, se le ha asignado un mínimo valor de 700 euros por hectárea.

En la obtención de precios para los que no se disponía de suficientes valores, se ha realizado una agrupación de cultivos catastrales teniendo en cuenta la similitud entre su tipo evaluatorio, sistema de cultivo y características agronómicas.

ANEXO II

Precios medios en el mercado para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles de naturaleza rústica, radicados en la Comunidad Autónoma de Andalucía, a efectos de la gestión, recaudación e inspección de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones que se devenguen durante el periodo de vigencia de la Orden

Precios medios en el mercado para estimar el valor real de determinados bienes de naturaleza rústica durante  el período de vigencia de la Orden de las siguientes clases de cultivos

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