Boletín Oficial de la Junta de Andalucía - Histórico del BOJA Boletín número 210 de 30/10/2018

Asunto: Proyecto basico y de ejecucion de edificio de medianas superficies especializadas en bruto M02 a M-11 y urbanización interior.

Parque comercial Jaén Plaza, en paraje Las Lagunillas sector SURO 6 terciario Este Jaén.

Interesado/a: Alvores Desarrollos Inmobiliarios, S.L. (CIF: B-04569539).

Propuesta de resolucion que formula en el asunto de referencia la Jefe de Sección Jurídica, Licencias y D.U. del Servicio de Urbanismo, basada en los siguientes:

ANTECEDENTES DE HECHO

Primero. Que por el interesado se presenta solicitud de licencia con fecha 30 de octubre de 2017 para proyecto básico y de ejecución de edificio de medianas superficies especializadas en bruto M02 a M-11 y urbanización interior parque comercial Jaén Plaza en Paraje Las Lagunillas sector SURO-6 siendo redactores y técnicos del proyecto el Arquitecto Superior don Santiago Vellisca Rodríguez.

Segundo. Que por el arquitecto municipal se emite informe de carácter favorable, en el siguiente sentido:

Con fecha 18.1.2018 se dicta resolución de conformidad a la propuesta de segregación y posterior agrupación de las parcelas SM-01 y SM-02 del Sector SURO-6, por lo que resultan nuevas parcelas SM-01 y SM-02 con la planimetría en dicha propuesta y las siguientes superficies y edificabilidades:

- Sup. parcela SM-01: 90.055,25 m²s. Edificabilidad parcela SM-01: 0,67 máx. m²t/m²s=63.466,38 m²t.

- Sup. parcela SM-02: 26.664,00 m²s. Edificabilidad parcela SM-02: 0,45 máx. m²t/m²s=12.000 m²t.

2. Normativa sectorial.

- Decreto Legislativo 1/2012, de 20 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Comercio Interior de Andalucía (TRLCIA).

- Ley 7/2007 de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental (GICA).

3. Contenido.

- Proyecto básico y de ejecución con el título de la referencia, visado por colegio oficial de arquitectos el 28.3.2018 y con fecha de registro general de entrada el 3.4.2018. Este proyecto aglutina al proyecto básico y de ejecución de título Proyecto Básico y de Ejecución de edificio de medianas superficies especializadas en bruto M02 a M11 y urbanización interior en parque comercial Jaén Plaza, con fecha de visado el 19.10.2017, y fecha de registro general de entrada el 30.10.2017, y a la documentación aportada como contestación a los informes de fecha 9.1.2018, 12.1.2018 y 20.2.2018, que es la siguiente:

• Documentación con fecha de visado 14.2.2018 y fecha de registro general de entrada el 15.2.2018 (esta misma documentación fue presentada sin visar el 26.1.2018).

• Documentación no visada con fecha de registro general de entrada el 7.3.2018.

• Documentación no visada con fecha de registro general de entrada el 23.3.2018,

- Estudio de seguridad y salud, visado por Colegio Oficial de Arquitectos el 19.10.2017.

4. Análisis de la propuesta.

El proyecto se corresponde con la ejecución de nueve edificaciones adosadas con estructura compartida (M02 a M10) y una edificación exenta (M11), todas ellas sin actividad, que se ubican en la parcela SM-01 del sector SURO-6, y la urbanización interior de dicha parcela (las instalaciones de la urbanización interior y generales se han proyectado comunes para las SM-01 y SM-02). El uso previsto es el de Gran Superficie Minorista de carácter colectivo.

Las edificaciones se definen sin distribución, dotación de aseos, instalaciones ni acabados, especificando el proyectista que serán definidas y desarrolladas por sus futuros operadores en sus respectivos proyectos posteriores de adecuación interior y de actividad. Por tanto, puesto que los edificios se proyectan sin uso específico, cualquier instalación necesaria para el desarrollo en los mismos de una actividad, estará sujeta a la obtención de la correspondiente Licencia de Actividad y Licencia de Apertura para su puesta en uso. Igualmente, la justificación del cumplimiento del CTE y resto de normativa de aplicación presentada en el presente proyecto habrá de ser desarrollada y concretada en los posteriores proyectos de adecuación interior y actividad en todos aquellos que no se han podido definir por tratarse de edificaciones «en bruto».

La superficie total ocupada en la parcela SM-01 es de 42.329,74 m², que se desglosa de la siguiente forma:

Así pues, la superficie restante en la parcela SM-01, con una superficie total de 95.055,25 m², es de 52,725,51 m (se ha de tener en cuenta que las «free-standing» 01, 02 y 03 no son objeto del presente proyecto).

La edificabilidad consumida por la actuación es de 10.151,06 m², según se detalla en el siguiente cuadro, quedando por consiguiente una edificabilidad disponible en la parcela SM-01 de 53.315,32 mt.

Al tratarse de locales en bruto, la superficie útil para la exposición y venta al público considerada es estimada (se estima en un 80% de la superficie construida para cada mediana superficie).

La dotación de aparcamientos requerida por el TRLCSA (≥ 5 plazas/100 m² de SUEVP) se ha calculado sobre dicha estimación, El número total de plazas en superficie contempladas para la parcela SM-01 es de 710.

El proyecto se ajusta a la normativa urbanística de aplicación. Todo lo cual se informa a los efectos oportunos, sin perjuicio de las autorizaciones sectoriales pertinentes.

Otras consideraciones:

- El presupuesto total declarado (PEM) es de 4.414.336,25 €.

El módulo aplicado a la edificación se corresponde con el de «Almacenes e industrias: naves industriales y agrícolas en una planta (superficie edificada superior a 10.000 m²)» de la Ordenanza Fiscal vigente.

Tercero. Que consta en el expediente informe de evaluación de impacto ambiental en la que se considera que la actuación parque comercial y aparcamiento Jaén Plaza en sector SURO-6 en el municipio de Jaén se considera viable desde el punto de vista ambiental siempre y cuando se adopten las medidas correctoras propuestas en la documentación aportada y en la propia Autorización Ambiental Unificada.

Que igualmente consta en el expediente dictamen favorable del Consejo de la Defensa de la Competencia de 12 de marzo de 2018.

También consta informe favorable de la Consejería de Comercio sobre la solicitud de Licencia Municipal de obras de instalación de GSM colectiva con dos individuales integradas en el término municipal de Jaén con las características descritas en el Antecedente Cuarto.

Cuarto. Que el expediente se sometió a información pública mediante edicto publicado en el BOP de fecha 16 de febrero de 2018 durante el plazo de 20 días hábiles, ello en virtud de lo determinado en el art. 40 del Decreto Legislativo 1/2012, de 20 de marzo de la ley de comercio, y en art. 83 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común.

Que al presente expediente se ha presentado alegación, por doña M.ª José Vic Cano en representación de la mercantil Hacienda Las Cuevas, S.L., referidas a la nulidad del PGOU en virtud de sentencia del Tribunal Superior de Justicia num 115/18 de 25 de enero; y por tanto en el suplico de las alegaciones dicen que se tengan en cuenta el escrito de alegaciones presentado y que en base a las mismas SUPLICA que se tengan por presentado el escrito de alegaciones y en base a las mismas se proceda a denegar la concesión de la licencia al proyecto básico y de ejecución de Gran superficie minorista colectiva de medianas superficies especializadas en bruto en parcela SM-01 en parque comercial Jaén Plaza en paraje Las Lagunillas sector SURO-6 instada por Alvores Desarrollos Inmobiliarios, S.L. en expte 275/16.

Que en vista de alegación se emite informe por el Área de Planeamiento y Gestión de la Gerencia Municipal de Urbanismo y sus conclusiones son las siguientes: «1. La citada sentencia del TSJA no es firme por lo tanto no puede ser ejecutada y llevada a puro y debido efecto. 2. El PGOU vigente en Jaén es aprobado definitivamente de manera parcial por Orden de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de 3 de octubre de 2014 publicada en BOJA núm. 209 del día 27 de octubre de 2014. 3. Las Normas urbanísticas del PGOU vigente de Jaén fueron publicadas en virtud de la Orden de 3 de febrero de 2016 de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del territorio BOJA núm. 37 del día 24 de febrero de 2016. 4. Respecto al SURO-6 terciario Este del PGOU de Jaén, la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, mediante Orden del 13 de julio de 2016 aprobó definitivamente sus determinaciones que resultaron suspendidas en el apartado b) de la disposición Primera de la Orden de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de 3 de octubre de 2014 por la que se aprobó definitivamente de manera parcial la Revisión del PGOU de Jaén. Fue publicada esta Orden en BOJA núm. 201 del día 19 de octubre de 2016. 5. Cuenta el Sector SURO-6 del PGOU de Jaén con la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización, mediante resolución de la Alcaldía de 9 de noviembre de 2017.

En consecuencia con lo anterior, la vigente situación jurídica sobre la calificación del suelo relativo a la parcela SM-01 del SURO-6 del PGOU de Jaén es la resultante de la Normativa Urbanística indicada en los anteriores puntos 2, 3, 4 y 5.

Quinto. Que consta en el expediente escrito del interesado con el compromiso expreso de las determinaciones especificadas en el articulo 55.1.D) de la Ley 7/2015, de 30 de octubre, LOUA, consta el aval que se menciona en el apartado 1.C del mencionado artículo 55, y del que se ha emitido informe técnico en cuanto a la suficiencia del mismo para garantizar la ejecución simultanea de la edificación y la urbanización, y que es como sigue:

«En relación al expediente reseñado, y según su solicitud de fecha 3 de septiembre se visitan en el día de hoy las obras de urbanización para comprobar su grado de desarrollo, así como, de manera aproximada, su porcentaje de ejecución.

En cuanto al importe de las obras ejecutadas indicamos que a día de hoy lo estimamos algo superior al porcentaje indicado por los directores de obra en su certificado de fecha 8 de agosto.

Los trabajos que, a nuestro juicio, entrañarían más dificultad y conllevan más tiempo, como son los movimientos de tierras y la disposición de canalizaciones enterradas se encuentran muy avanzados en la mayoría de los casos, e incluso prácticamente terminados en algunas zonas, por lo que estimamos que salvo en caso de incidencias la parcela puede estar dotada de los servicios precisos para que adquiera la condición de solar al tiempo de terminación del edificio.

Finalmente, estimamos que el aval depositado por importe de 242.850,12 € es proporcionado, según las unidades de aprovechamiento del edificio, para garantizar las obras pendientes de ejecutar.»

Sexto. Que el interesado se presenta autoliquidación en relación a la Ordenanza Fiscal Reguladora de la Tasa por prestación de Servicios Urbanísticos, no consta autoliquidación sobre el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, en adelante ICIO.

A los anteriores hechos les son de aplicación los siguientes:

FUNDAMENTOS LEGALES

I. Que el proyecto cumple las determinaciones del planeamiento vigente, a la luz del informe técnico emitido y trascrito anteriormente, sirviendo de motivación a la presente propuesta de resolución, en aplicación de lo establecido en el artículo 88.6 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

II. Es de aplicación lo establecido en el articulo 169 donde se recogen los actos sujetos a licencia urbanística, en relación con lo establecido en el artículo 172 sobre el procedimiento de su otorgamiento, ambos de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, en adelante LOUA, y ello en concordancia con lo prevenido en el artículo 12 y ss. del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, aprobado por Decreto de 17 de junio de 1955 y artículo 5 y ss. del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, que aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía (BOJA núm. 66, de 7.4.10).

III. Que asimismo le es de aplicación lo determinado en el art. 54, 3 de la LOUA Ley 7/2015, de 30 de octubre, en donde dice: «3. No es posible, con carácter general, la realización de otros actos edificatorios o de implantación de usos antes de la terminación de las obras de urbanización que los previstos en el artículo anterior. Sin embargo, podrá autorizarse la realización simultánea de la urbanización y edificación vinculada, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el apartado 1 del artículo siguiente».

El artículo 55,1, sobre el régimen del suelo urbano no consolidado de la Ley 7/2015, de 30 de octubre, LOUA, establece que:

«1. El régimen urbanístico del suelo urbano no consolidado para el que la ordenación urbanística establezca o prevea la delimitación de unidades de ejecución es el propio del suelo urbanizable ordenado, salvo que esté sujeto a la aprobación de algún instrumento de planeamiento de desarrollo, en cuyo caso será el establecido para el suelo urbanizable sectorizado. Podrán autorizarse actos de construcción, edificación e instalación en parcelas, aun antes de ultimar la urbanización, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

a) Firmeza en vía administrativa del instrumento de equidistribución entre los propietarios de la unidad de ejecución de los beneficios y las cargas derivados de la ordenación urbanística, cuando dicha distribución resulte necesaria.

b) Aprobación definitiva del proyecto de urbanización de la unidad de ejecución.

c) La previsibilidad, apreciada por el municipio en función del estado real de las obras de urbanización, duque al tiempo de la terminación de la edificación la parcela estará dotada con los servicios precisos para que adquiera la condición de solar. Será preceptiva la formalización del aval que garantice suficientemente las obras pendientes de ejecutar.

d) Asunción expresa y formal por el propietario del compromiso de no ocupación ni utilización de la construcción, edificación e instalación hasta la completa terminación de las obras de urbanización y el funcionamiento efectivo de los correspondientes servicios, así como del compromiso de consignación de esta condición con idéntico contenido en cuantos negocios jurídicos realice con terceros, que impliquen traslación de facultades de uso, disfrute o disposición sobre la construcción, edificación e instalación o partes de las mismas.

e) No podrá concederse licencia municipal de primera ocupación hasta que no estén finalizadas las obras de urbanización.»

IV. Que al presente expediente se le ha dado las tramitación según las determinaciones previstas en el Decreto Legislativo 1/2012, de 20 de marzo, de la Ley de Comercio Interior de Andalucía, a saber art. 40 y siguientes del mencionado Decreto legislativo.

V. Que asimismo le es de aplicación el artículo 10.4 del Decreto legislativo 1/12, de 20 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Comercio Interior de Andalucía, en donde se determina que los Ayuntamientos comunicarán al Registro de comerciantes y actividades comerciales de Andalucía el otorgamiento de la licencia Municipal de obras para grandes superficies minoristas en el plazo máximo de 10 días desde su notificación a la persona interesada.

Asimismo, según se desprende del art. 40.9 del mismo cuerpo legal la resolución que otorgue la licencia deberá publicarse en el BOJA.

VI. Asimismo, en cuanto a la eficacia temporal y caducidad de la licencia urbanística, al amparo de lo dispuesto en el artículo 22 del RDUA en relación con el su artículo 173 de la LOUA, determina en su punto 1 que las licencias se otorgaran por un plazo determinado tanto para iniciar como para terminar los actos amparados por ella. Así pues, según el art. 2.61.2 del PGOU, denominado de las condiciones generales y garantías para la efectividad de las licencias del capítulo 5 del Título II establece que en las concesiones de la licencia de obra de todo tipo, el Ayuntamiento fijara el plazo para su iniciación y ejecución. Si no lo hiciera se entenderá que el mismo es el propuesto por el solicitante o en su defecto de tres meses para el comienzo y de seis para la completa realización de las obras en el caso de las obras menores y de seis meses (para el comienzo) y un año (para la finalización) en el resto de los casos. Dicho plazo comenzara a contar a partir de la notificación del acuerdo al solicitante.

Asimismo y según se desprende del apartado 2 del art. 22 del RDU «Los municipios podrán conceder prórrogas de los referidos plazos de la licencia por una sola vez y por un nuevo plazo no superior al inicialmente acordado, previa solicitud expresa formulada antes de la conclusión de los plazos determinados, siempre que la licencia sea conforme con la ordenación urbanística vigente en el momento de concesión de la prórroga».

Rigiendo igualmente para la declaración de caducidad de la misma, lo dispuesto en el art. 22 del RDU apartados, 4, 5 y 6, en relación con lo dispuesto del artículo 173.3 de la LOUA, que en caso de declararse, se extinguiría la autorización o licencia concedida, no pudiéndose iniciar ni proseguir los actos, sino se solicita y se obtiene una nueva licencia.

VII. También es de aplicación lo establecido en el artículo 178 de la LOUA en concordancia con lo prevenido en el artículo 29 del REDUA respecto a como ha de hacerse la información y publicidad de las obras durante la ejecución de las mismas.

VIII. Con respecto al vallado de obras, de nueva planta, derribo o que afecte a las fachadas a calle o espacio publico habrá de colocarse una valla de protección de por lo menos dos metros (2) de altura y a una distancia máxima de dos metros (2) de la alineación oficial. En todo caso deberá quedar remetida del bordillo al menos cuarenta cm (40) para permitir el paso de peatones. Si por aplicación de las medidas anteriores resultara un ancho dentro de la valla inferior a ochenta cm (80) los técnicos municipales podrán autorizar medidas de carácter extraordinario.

La dirección facultativa, la propiedad, el contratista o el personal a sus órdenes según el caso, serán responsables de los daños que se produzcan por falta de precaución. Se prohíbe arrojar escombros a la calle. Cuando se empleen tolvas o canales a vía pública para la evacuación de escombros se adoptaran las medidas de seguridad pertinentes.

Cuando por derribo u obras en una edificación sea necesario apear la contigua se solicitara licencia por el propietario de aquella con el conocimiento del colindante acompañado de la documentación necesaria.

Siempre que se vaya a acometer un derribo o vaciado importante, el propietario tendrá obligación de comunicarlo en forma fehaciente a los de las fincas colindantes por si deben adoptarse precauciones especiales.

IX. Que de igual modo se deberá conservarse en el lugar de las obras y a disposición de los Servicios Técnicos o agentes municipales, la licencia correspondiente y una copia oficial del proyecto autorizado. Por parte del personal técnico del servicio de Urbanismo en cualquier momento podrán realizarse inspecciones.

La comprobación municipal no alcanzará en ningún caso a los aspectos técnicos relativos a la seguridad y calidad de la obra de edificación, sino únicamente al cumplimiento del proyecto y demás condiciones de la licencia en lo referente a forma, ubicación, superficie y volumen de la edificación y continuidad de las obras. No obstante, se ordenará la inmediata suspensión de las obras y, en su caso, la realización de controles técnicos específicos, si no apareciese debidamente acreditada la efectiva dirección técnico‑facultativa exigible según la naturaleza de la obra (artículo 29 del reglamento de disciplina urbanística).

X. Igualmente, es de aplicación lo establecido en los arts. 3, 8, 10 y concordantes de la Ordenanza Fiscal Reguladora de la Tasa por prestación de Servicios Urbanísticos; así como lo dispuesto en los arts. 2, 5, 6 y concordantes de la Ordenanza Fiscal Reguladora del Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras.

XI. Que en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 19.1 apartado f) del Decreto 60/2010 que aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, referente al Arquitecto redactor del proyecto que se encuentra especificado en el Antecedente de hecho primero.

XII. Que el órgano competente para otorgar licencia es el Alcalde, en virtud de lo determinado en el art. 171 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de ordenación urbanística de Andalucía, al decir que la competencia para otorgar las licencias corresponde al órgano Municipal que determine la legislación y la normativa de aplicación en materia de régimen local; así en lo que respecta al órgano competente el art. 21,1,g) de la Ley 7/85, de 2 de abril, reguladora de las bases de régimen local indica que el otorgamiento de las licencias, salvo que leyes sectoriales lo atribuyan expresamente al Pleno o a la Junta de Gobierno Local, le corresponde al Alcalde permitiéndose su delegación de conformidad al articulo 21,3 de dicho texto legal.

Por todo lo expuesto, de conformidad con el informe técnico y jurídico emitidos y transcritos en el cuerpo de la presente, teniendo en cuenta las disposiciones citadas, sus concordantes y demás normas de aplicación,

Se propone sea dictada resolución con los siguientes pronunciamientos:

1.º Conceder la licencia instada por Alvores Desarrollos Inmobiliarios, S.L., para proyecto basico y de ejecucion de edificio de medianas superficies especializadas en bruto M02 a M-11 y urbanizacion interior Parque Comercial Jaén Plaza en paraje Las Lagunillas sector SURO-6 terciario Este Jaén, la cual se entenderá otorgada a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio del de tercero, en virtud de lo dispuesto en el art. 12 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, y en base a la normativa invocada en la fundamentación jurídica que antecede e informe técnico emitido y trascrito anteriormente, con sujeción al proyecto presentado y a las condiciones expuestas en el documento de licencia que se extenderá al efecto, y que son como sigue:

A) Cumplimiento de lo establecido en los fundamentos legales como condicionantes de la licencia en lo relativo al vallado de las obras, derribos y apeos así como lo relativo a la documentación que ha de conservarse y estar disponible en la obra, a saber la licencia y una copia del proyecto aprobado.

B) Asimismo deberá darse cumplimiento a lo establecido en el artículo 29 del RDUA, respecto a la información y publicidad de las obras durante su ejecución.

C) Cumplimiento de las determinaciones contenidas en los arts. 54 y 55 de la LOUA y que han quedado trascritas en el fundamento legal III.

Que la presente resolución deberá ser publicada en el BOJA segundas determinaciones del art. 40, 9 del Decreto legislativo 1/12, de 20 de marzo, del Texto refundido de la Ley de Comercio Interior de Andalucía.

El incumplimiento de las condiciones generales de la licencia así como de las específicas que con anterioridad se indican, podrá dar lugar a la paralización inmediata de la obra y la incoación del expediente sancionador que, en su caso, proceda.

Que el presupuesto de ejecución material según el informe técnico es de 4.414.336,25 euros.

De la autoliquidación efectuada por el interesado se envía copia al Servicio de Gestión Tributaria del Ayuntamiento.

De la resolución adoptada se dará traslado a los interesados con el pie de recurso contencioso-administrativo y el potestativo de reposición, para su conocimiento y efectos. Asimismo se dará traslado al Servicio de Gestión Tributaria del Ayuntamiento, al Registro de Comerciantes y Actividades Comerciales de Andalucía, a la Consejería de Comercio y al BOJA para su publicación.

Jaén, 6 de septiembre de 2018.

La Jefe de Sección Jurídica, Licencias y D.U. El Jefe Servicio de Urbanismo

Decreto en Jaén, a 6 de septiembre de 2018.

Esta Tenencia de Alcaldía en Decreto de fecha de hoy acuerda de conformidad con la precedente propuesta de resolución.

La Teniente de Alcalde Delegada del Área de Patrimonio, Servicios Técnicos Municipales, Casco Histórico, Sanidad, Desarrollo Local y Empleo.

(Decreto delegación 1.2.17).

Jaén, 6 de septiembre de 2018.- La Teniente de Alcalde Delegada del Área de Patrimonio, Servicios Técnicos Municipales, Casco Histórico, Sanidad, Desarrollo Local y Empleo, Rosa Cárdenas Ortiz.

Descargar PDF